"沪七条"效应:商品住宅成交跌破20万平大关

随着沪七条的执行，上周上海商品住宅成交量近9周以来首次跌破20万平方米大关，楼市进入12月后显出冷却的迹象。德佑地产市场研究部统计数据表明，上周上海商品住宅成交面积为19.80万平方米，环比前周下跌28.5%，成交均价为25523元/平方米，环比前周下跌1.5%。金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚认为沪七条政策性风险逐渐凸显。

黄志坚认为，虽然从上海目前商品住宅新房的供求关系上看，总体供应依然“偏紧”是事实，特别是刚需产品，存在着明显的价格上涨的压力。但新房这么多年来的成交，淀积了大量的二手存量房，其中投资、投机型的比例多少，恐怕任谁也难说清。

“一旦政府将商品住宅二手交易的税费向商业和办公看齐，即在原来税费的基础上继续加重交易税费以打击投资获利，则很可能会导致"望风而逃"，"集体"多翻空，引发抛盘汹涌，甚至直接引发楼市崩盘。”因此，黄志坚认为政策性风险已经在累积，对于希翼投资上海商品住宅获利者需要顾及上档存在的风险，不能盲目地认为楼市只涨不跌而去追涨，以免最终被套。

黄志坚的推理直指成交量下跌。据金丰易居&佑威联合研究中心数据统计，上周上海新增供应量也大幅跳水，不仅低于成交量，与商品住宅年化周均的新增供应量22.38万平方米相比，差距也很大。进入年末，开发商的推盘意愿本来就有所减弱，加之近期的预售监管措施更是令供应情况雪上加霜。上周新增项目全都处于外围区域，仍以刚需楼盘为成交主力。

截至12月8日，12月上海商品住宅累计成交22.14万平方米，日均成交仅2.77万平方米，远低于9-11月的日均成交量。黄志坚预计，12月成交量低于90万平方米的概率偏大。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，12月以来，楼市热度确实有了明显的下降，供销两方面都处于低位，政策的影响正在逐渐得到体现。同时，由于年末信贷收紧和9-11月楼市需求的透支，12月的楼市成交面临着较大的下行压力。

尽管在11月下旬以来，十多个一二线城市发布了“阶段性”收紧政策，但一批刚需和投资性需求趁政策落地的真空期或缓冲期，利用窗口期积极入市，导致在2013年11月改善需求“最后的疯狂”行情出现，市场供求关系趋紧导致成交均价居高不下。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势，但短期内受到抑制的楼市，风险正在累积，高位入市的投资者需要时间等待下一轮套现机会。