住宅项目萎缩 远洋商业、养老地产转型的隐忧

12月10日，远洋地产控股有限公司发布11月份营运数据。11月单月，远洋地产协议销售额为约5.2亿元，环比下跌16%；协议销售面积为约16.6万平方米，环比下跌30%；协议销售均价为每平方米约15200元，环比上升21%，

其中，远洋首11个月的协议销售面积合共为约244.6万平方米，同比下跌约1%；协议销售均价为每平方米约13700元，同比上升15%。

至此，远洋地产首11个月的协议销售额达335亿元，同比上升约15%，并锁定全年350亿元目标的95%。

不过，在今年业绩基本完成的年末，亦有市场分析人士指出，目前在转型路上大踏步的远洋地产，已经在有意识的收缩住宅项目，开始高调描绘其商业地产和养老地产的蓝图。该分析续指，此举一方面体现了集团的长远眼光，另一方也潜藏转型中的风险。

住宅项目大幅缩水

据了解，远洋目前北京在售的住宅项目屈指可数，多为高端的别墅和公寓项目。其中远洋天著、远洋·万和公馆等还都是些卖了好几年的老盘加推。而曾经，在2011年以前，远洋地产在北京市场占有率数次第一。

早前申银万国研报分析其原因时就提及，远洋地产董事局主席李明目前对于全国住宅市场未来两年的展望持较为谨慎的态度，并对于非核心城市非核心地段住宅项目需求的可持续性略感担忧。

而李明亦曾在远洋中期业绩会上表示：“我们在住宅产品开发上，将主要以高端产品为主，低端项目如保障房项目及自住房项目有合适的我们也会做，但中端项目我们现在基本是不做了。”

对此，独立房地产评论人马跃成指出，高端市场曲高和寡，难以形成规模化销售。相比之下，北京还是中高端收入人群比例更大，需求也更大，前景会比高端市场更为可观。

另外，有熟悉远洋的北京市场人士就认为，远洋北京住宅项目处于收缩状态，一个原因是符合远洋开发品质的地块很少。“远洋项目的地块选择，要么是核心资源，要么是核心位置，而现在北京这样的土地资源非常稀少，战略转移是正常的。”

根据远洋公开披露资料显示，在土地储备方面，继2009-2010年接连拿下几个地王项目后，远洋在土地市场已变得谨慎克制。李明在中期业绩会时就指出，“不会再拿高价地”。

据悉，截至目前，远洋地产新购土地储备仅有两宗，其一是上半年斥资1.87亿元拿下的天津（楼盘）武清地块，另外则是10月份购得的总地价款约5.22亿元的北京来广营项目。

市场分析指出，虽然远洋目前土地储备达2000万方以上，但是从长期来看，仍然面临在一线城市补地压力。并且在地价大涨背景下，想要拿到较好的地块，而不不花高价，在市场看来也存在难度。

匆忙转型的隐忧

今年以来，远洋的养老地产和商业地产都相当高调。

4月，远洋地产正式成立养老运营管理公司，创建品牌“椿萱茂”。据悉，椿萱茂·凯健位于高端社区远洋天著内，建筑面积近6000平方米，床位数约110张。远洋希望养老地产能成为新的利润增长点。

11月，远洋地产商业地产事业部总经理王福顺公开表示，“目前集团内部确定了4/3/1战略，即商业地产占资产规模的40%，贡献30%的利润，营业额占比10%。”

不过，在如今商业地产和养老地产尚在起步阶段，未能成为稳定利润来源之时，远洋已经在减少住宅项目的比例。

人无远虑，必有近忧。市场分析认为，远洋扩展业务领域、转变战略中心的举动虽然体现了一定的远见，却也使企业在短期内的一系列数据没那么漂亮。“远洋目前选择了多业态综合布局，未来的企业增速无疑将会放缓。”

北京业内指出：“对于开发商而言，住宅产品属于快消品，拿地、开发、销售的周期最快1-2年资金就可以回笼，因此房企要谋求高增长，主要还是靠住宅开发。”远洋缩小住宅项目、投入商业和养老地产，势必会影响企业的营收和利润。

财务数据上已经有所体现，远洋近两个月单月销售连续环比下滑。而在行业内已出现多家千亿俱乐部成员之时，远洋的300多亿销售额也和第一梯队渐行渐远。

根据远洋今年半年报，截至2013年6月30日，远洋地产的毛利仅为21.87亿元，较去年同期增长6%；毛利率为24%，比去年同期下降6个百分点；净利率为16%，同比下跌11%。叶尚志坦言，这个水平相较同业有所不足。

不过，第一上海分析师叶尚志就认为，远洋调整业务肯定存在风险，但为了未来长远的健康发展，却是一定要做的。远洋没有在住宅市场做到尽头时再做调整，也许从长远看是一种好事。