商业版图继续扩张“过剩”中如何发展
如果要问成都城南商业地产有多少，沿着天府大道向南驶去，一分钟内或许会有十个名为“国际”、“金融”、“广场”、“中心”的项目从你眼前闪过。从超甲级写字楼到服务式公寓，从酒店到购物中心……这里挤满了各式商业业态。据统计数据显示，截止今年6月成都在建综合体123家，已开业的为30家，总数153家，却有近一半集中在城南。
城南商业地产迅速成长，规划和政策一直被视为主要成因，因此业界对于它的迅速膨胀多存怀疑。然而，尽管顶着“过剩”的名号却并不妨碍城南商业版图继续扩张，在2013年里，仍不断有新成员跻身城南“商战”。
同时，随着时间推移，早前打造的综合体项目也相继竣工，写字楼、购物中心迎来面市期。如今，当井喷的城南商业从图纸变成现实之后究竟会是如何呢？城南的商业版图还会如何发展呢？在此，我们不妨回顾一下2013年城南商业表现，从其中梳理出它的发展脉络。
城南商业地产的异军突起或许可以追溯到2008年，当时随着政府南迁，一系列城南规划利好相继出台。在2008年-2010年,城南大批综合性用地进行挂牌拍卖出让，看好城南发展潜力，开发商围绕天府大道、益州大道向南排开。
据有关统计数据显示，2011年从金融城组团到天府组团，城南规划打造了近50个商业地产项目，这一数据在2012年时上升至60多个，分布在天府大道和益州大道沿线。扎堆而建的城市综合体项目，带给城南上千万方的商业体量。体量过剩、同质化竞争严重成为城南商业地产标签。不过尽管如此，进入2013年以来城南商业版图却仍在继续扩张。
今年9月，位于大源组团的银泰城入市，这是银泰继成都银泰中心后的再次发力。总建筑面积40万方，包括了银泰自持的购物中心、阿里巴巴总部基地、甲级写字楼及特色商业街等多种业态。其商铺组团在10月25日的内部认购会上吸金5亿元，这也是今年城南商铺的主力供应。
除了银泰城，在天府四街由远东华人打造的OCG国际中心规划亮相，建面约26万方，是包括超甲级写字楼的综合体。在铁像寺水街旁，“跨界式”城市综合体峰度天下开盘亮相，规划有30层公寓及4层商业；同样在大源组团天府三街，大有置业规划的约12万方法式综合体大有智慧亮相。此外，在金融城板块，由北大青鸟集团投资的月35方地标综合体也在秋交会亮相。
不难发现，尽管头顶“过剩”名号，城南商业魅力却依然难挡，仅上述几个项目总体量便有近百万方。分析人士指出，商业地产发展是一个持续的过程，因此即便是“过剩”，新项目不断入市也将持续。不过从今年城南商业用地出让来看，已经大幅缩减，预计未来大批量纯商业项目将会缩减。
首批项目面市井喷期到来 新建写字楼租金普遍偏低
从蜀都中心到中海国际中心、从奥克斯广场开业到新世纪环球中心投入使用，自去年下半年起，从金融城板块到世纪城板块的商业地产正陆续迎来项目面市，由打造期正式进入运营使用期。
保利中心、蜀都中心一期、茂业中心、奥克斯广场、九方购物中心、新世纪环球中心、中海国际中心……等一批写字楼和购物中心自去年下半年至今相继开业。建面超十万方的城市综合体为城南商业地产带来巨大供应量。据锐理机构数据显示，早在去年年末，成都商业地产存量便达1100万平方米，以城南占近一半的比例来看，城南商业地产存量约500万方。
事实上，随着亚洲最大单体建筑新世界环球中心正式面世，无论是零售地产还是写字楼方便都带来巨大井喷量。而鉴于全新供应量持续井喷，目前城南片区已交付使用写字楼多数租金为40-60元/平米，这样的价格远远低于传统意义上的投资回报率。
“供应远大于需求，市场消化能力不足，自然导致写字楼租金偏低。”对此，睿意德策略顾问部助理董事赵聪指出。她表示，城南商业地产的发展是因为规划和政策的刺激而非迅速膨胀，开发商在初期规划打造相对较不理性，预计随着项目面市井喷，这些项目将“贴身肉搏”，进入市场淘汰期，两级分化较为严重，预计这一过程持续2-3年。
如何在“过剩”中发展 未来城南商业格局或重新洗牌
要么在“过剩”中疯狂，要么在“过剩”中灭亡。尽管触目的统计数据显示城南商业地产“过剩”的状态，但如何解决应对“过剩”却仍是一个悬而未决的问题。
“由于项目规划时间相差不大，因此尽管目前已经看到城南面市的商业项目境况并不好过。但那些未开业项目却并没有更好的办法解决这个问题，城南将出现大片区同质化竞争的局面。”针对城南商业地产发展趋势，赵聪认为“未来5-8年或将有一轮重新洗牌，那些盲目开建的项目将接受市场洗礼，最终优胜劣汰。”
事实上，相比项目面市直面竞争，在城南商业地产市场，还有一批项目却始终只见上马，不见亮相。正因为体量大导致过剩，城南各项目还深陷“同质化”顽疾，因此随着越来越多的项目亮相，大家会发现“千城一面”的现象严重。同时，部分中小开发商受制于资金链问题，项目进入后期开发后迟迟没有动作，不知该如何差异化竞争，实现投资盈利。这一现象在城南并非少数。
尽管“过剩”和“同质化”一直被视为城南商业基调。不过仍不可忽视城南商业地产的优越表现。随着写字楼供应增长，在2013年前三季度，部分原位于市中心写字楼的企业租户逐步“南迁”，金融城区域写字楼市场整体空置率与上一季度相比未有明显变化，仍为15%左右；而平均租金则环比上涨8.33%，至130元/平方米/月。此外，在今年开业的新世纪环球中心，韩国乐天百货的进驻带来了零售中心打造体验性和差异化的成功案例，这将为城南商业未来在项目打造中带来启发。（中国写字楼网 编辑：苏洋）