马跃成：七成税收推涨房价与理不通

房价中税收占七成，这个比例总是令人不寒而栗。认真分析有总觉得不太可能，他们这么说，可是没有看到有一个案例拿出来。5万的房价中包含着3.5万的税收，10万的房价中，政府税收就弄走了7万。这个听起来，太有鼓动性了。如果这么高的税收，地方政府还急着卖地干嘛？我们注意到，在强调土地成本的时候，他们说，土地费用占到房价的30%以上。如果这么倒来倒去，卖房子的钱都被政府拿走了，还没有建筑材料和人工的费用了，更不要说，开发商的钱了。显然，这个结论很荒谬。

税赋太重一直是开发商强调的房价上涨的主要原因，然而在这次有关增值税的争端中，面对央视提出的5年4.7万亿的增值税额，不但没有开发商以此感到压力，反倒在业内出现一种，此税赋根本没有这么大的声音。从各种反击央视的观点中，多是指其方法存在误读，没有人直接指出这个数值到底存在多大的误差。即便是国税局的声明也没有直面问题的根本，不能看出央视的错误具体表现在哪里？更看不到正确的答案是什么。只是嗅出有关利益体急于灭火的想法。

不过，楼市总是不差热炒的话题，关于央视3.8万亿欠缴土地增值税的话题还没有尘埃落定，任志强关于“房企税费占房价7成，各种费用达180多种”的言论，又在网络上被传的甚嚣尘上。21世纪网采访发现，虽然不少专家认为央视报道有失偏颇，但仍揭示了土地增值税领域存在已久的诸多乱象。很多房地产企业在销售完成后企业才开始进行缴土地增值税，周期很长，所以缴费时间也会拖长，存在一种合法不合理的现象。

其实，2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确规定了相关土地增值税的清算标准：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

目前很多房地产企业在销售完成后企业才开始进行缴土地增值税，周期很长，所以缴费时间也会拖长。对于土地增值税的清算，征管方面没有严格的期限，现在项目开发的形式内容不一样，有的项目有一期、二期、三期甚至更多，还有一些配套的公共设施。这个时间差经常会被经销商利用，这个现象虽然不合理，但确实是合法的。业内称房企土地增值税问题不在拖欠而在偷逃。今年经深圳市南山区地税局核查，发现有两家房地产公司非法列支费用，税务机关因此调增这两家企业数千万元的土地增值税。

著名财经地产评论人谢逸枫在微博中，也要揭开房价背后的神秘面纱：是谁拿走房价最多？是谁支出成本最多？任志强向经济观察报介绍，房地产企业需要交纳的各种税多达27种，“这其中包含重复征收的部分，比如施工单位交的税、采购单位交的税等”。“各种费用更是达180多种，要盖150多个章，那就是150多个费，额外还有些不盖章的费，比如配套费，都是文件，盖不盖章都要交费。”任志强称。“2008年，我们调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的一半多一点，54%-55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。”地价占到一半？包括地价和各种税费在内占到成本的70%，到底怎么回事？理解不了，我记得很多人都说过地价占到30%以上，具体多少只有他们自己知道。

要说税收占七成推涨房价，我有点不懂：房价一千的时候税收是占七成，房价一万的时候也是占七成，房价十万的时候还是占七成。为什么同样都是占七成，为什么房价不往下走？非要往上涨？你说，政府推高房价，可是，那么为什么政府还在千方百计地限制高房价入市？政府批准的预售价格，为什么总是被开发商以多种变通措施突破？

按道理说，既然税赋这么高，对任何一个企业来说都是沉重的负担，那么怎么规避呢？一个好办法就是降价，房价低了，自然需要交的税收也就少了。因为我们知道，对房地产企业来说，利润最大化才是企业追求的目标，应当说，房价高低并不是利润的决定因素，按照上面提到的七成税额看，如果加上其他成本，开发商的利润平衡线就岌岌可危了。这样的情况下，显然，开发商应该没有推动房价上涨的动力。同时，税收没有天然推动房价上涨的条件。那么房价为什么总是上涨？只有一个理由，就是实际情况并不是如此！

营业税也好，增值税也好，其他什么税种也好，只要是市场的主体都会遇到，当然你不能指望所有行业都像房地产业有那么多的公章盖，也不能说有180种税费向房地产靠齐。但是，其他所有行业的商品都是有涨有降，没有一个商品说因为需要缴纳税了，就一直涨个不停。为什么房价就要一直涨？如果说因为180种税太多，导致了房价上涨，那为什么在归纳集中一些税为种房产税的时候，有人还是硬说，房产税也导致房价上涨？与理不通吧！（中国写字楼网  编辑：苏洋）