特色旅游主题商业以差异化寻求突破或成贵阳投资新宠

商业地产在贵阳正经历着前所未有的爆发式增长态势。住宅限购愈加严厉的预期下，商业地产能否成为投资者新的避风港？尽管前景并不明朗，但一个不可否认的事实是，涌向商业地产领域的房地产开发企业与投资客正日益增多。商业地产一哄而上、过于超前开发，或将面临供应过剩，产品同质化现象严重等难题。在整体商业供应偏大的情况下，市场存在着一定的风险，现在并不是“是商铺就赚钱”，因此应该更加关注市场上的稀缺商业产品，特色旅游主题商业街区正是以差异化寻求突破，或将成为投资者和经营者的更好选择。

盛宴之下商业地产近年供应急剧膨胀

数据显示，自2010年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2011年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%。随着开发商纷纷杀入，短短几年的光景，原本处于“市场空白”的商业地产领域，短兵相见杀声四起。排名前20名的开发商近两年都在大手笔地进入商业地产，动辄举资百亿、千亿。

据贵阳筑房网数据显示，今年1-10月，花果园项目、中天101项目，中天经融中心、迈德国际、绿地、融创名品城、西南商贸城、中大国际广场、大唐东源财富广场等多家项目推出其商业物业上市，总放量超过300万平方米，与去年同期相比大幅上涨50%左右，达到历史新高。

“商业地产的热闹景象，其实并不能掩盖其存在大量供应过剩和供需结构不合理等诸多问题。”贵州大学房地产研究所教授郭峰认为，自去年以来住宅市场遭遇严厉调控、通胀压力居高不下的情况下，商业地产正成为一些投资热钱的避风港。因此一些大中型房地产开发企业纷纷做出结构调整，增加商业地产项目的开发。“事实上，商业项目一哄而上的问题已逐渐暴露出来：购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同，与此同时，不少开发商还开始面临着盖完的商业地产卖不掉也租不出去，资金链开始收紧，导致其陷入困境的局面。”

除商业地产面临供应过剩危机外，“招商难”也是其绕不开的一个坎儿。“由于贵阳缺乏专业的商业管理营运公司，且当前贵阳商业地产项目较多，商家选择范围增大，招租变得越来越困难。”贵阳一位长期从事商业地产项目招商的行业人士胡钦告诉记者，降低租金、提高装修补贴已成为目前众多商业地产吸引商家入住的普遍情况。“例如为引进某国际时尚品牌，我们将租金从‘底租+12%提成+管理费’降低到‘底租+纯扣点5.5%-6%’，装修补贴也从此前的3000元/平方米提高至5000元/平方米，这无疑将直接导致项目的投资回收期愈来愈长。”

寻求突破旅游主题商业地产以差异化取胜

显然，随着网络购物的兴起以及消费升级，纯粹满足消费者购物需求的传统商业模式即将被淘汰，取而代之的是一种体验式消费。有不少业内人士认为，近年来在不少一线城市兴起的主题旅游商业街区，消费者不仅能完成购物的目的，还能轻松自如地满足吃喝玩乐、休闲度假旅游等各种需求，这种新型商业模式才是现代社会人们所追求的消费方式。

由尚湖城团队倾力打造的贵阳城西休闲旅游主题商业街区——— 【时光贵州】项目作为旅游主题商业地产的代表，或将为贵阳的商业地产发展注入新的活力。据了解，【时光贵州】位于贵阳百花湖、红枫湖之间，总规划面积近6万平方米，是贵阳首个以文化传承为基础的休闲旅游主题商业街区。该项目以讲述“贵州故事”，展现“海派生活”为主题，并撷取40年代风华绝代的海派建筑灵魂特色，是一个既还原贵州历史文化面貌，又融入海派生活格调的休闲商业古镇。此外，项目内还将整合精品温泉度假酒店、民族文化博物馆、主题婚纱广场、时尚摄影基地、产品发布基地、超大湿地景观公园等稀缺旅游度假资源，业态覆盖高端企业会馆、旅游商品零售、主题餐饮酒吧、休闲娱乐街区、艺术文化长廊等。打造融汇会馆、海派、民族等文化元素于一身的魅力景观，旨在突破贵州传统商业形态，引入风靡世界的休闲度假旅游主题商业模式。该项目会员俱乐部从日前正式招募以来，就引起了社会各界人士的关注，仅首日就入会超过百人。

“我们将对【时光贵州】项目实行统一规划、统一招商、统一推广、统一运营。”【时光贵州】项目相关负责人表示，通过对项目实行统一规划商业区以及业态布局，统一各商家统一入驻、开业时间，统一各商家的服务标准、操作流程等，形成同业差异、异业互补，以此展示【时光贵州】的特色主题商业及文化。

同样，位于云岩区的中天未来方舟作为该区域的开发主体项目，对整个旅游度假休闲商业街区的开发设计也下了一番功夫。该项目在南明河西岸结合水东路实施人工驳岸，布置游乐城、商业街、餐饮街、文化娱乐等功能空间；东岸设置自然式或混合式驳岸，布置温泉度假、滨河绿地、商务酒店等功能空间，形成“水-街交融，水-绿结合”的注满活力与生机的滨水开放休闲绿带，同样得到了众多投资者的看好。

前景看好未来或成主攻方向

“随着近两年来贵阳城市地位的提升和经济实力的增长，辐射能力的增强，未来旅游主题类商业地产将成为贵阳房地产行业的大趋势。”一位长期从事贵阳商业地产营销的专业人士认为，一方面，贵阳有着得天独厚的气候资源，来贵阳度假成为了不少外地游客的首选；另一方面，在贵州省十二届人大一次会议上，贵州省提出了重点打造“五个100工程”的战略决策。其中重点打造100个特色旅游景区，为贵州省全面加快旅游产业的发展迎来了千载难逢的历史机遇。

不同与此前的旅游景区开发建设的是，此次的100个景区建设工作中，创新性旅游地产项目开发被放在重要地位。按照相关要求，在项目规划实施中，要积极融入文化旅游要素，探索从单一项目到多位一体融合互动的整合开发模式。并用创意旅游理念引领项目建设全过程，力求谋划一批有恒久影响力的遗产性项目，为后人留下一笔文化财富。在此契机下，旅游主题商业地产应该会成为未来中国商业地产项目竞争当中很重要的一个方式“主题旅游文化商业地产参与到市场竞争中，体现个性化、差异化，将是未来市场制胜的重要法宝之一。从长远来看，主题商业地产一定会是贵阳商业地产发展的一个重要方向。”

“在10多年的发展过程中，贵阳房地产一直保持平稳健康发展趋势，作为一个新兴的房地产发展模式，主题旅游商业街区或将成为下一个投资热点。”一位业内人士表示，目前房地产调控政策是针对住宅价格增长过快，同时也应该是房地产市场进一步走向规范、健康发展制度化的新阶段的开始，与目前房地产市场主要集中在住宅投资相比较，在新政抑制投资需求的情况下，主题旅游商业街区有可能成为下一个投资热点。

事实上，不仅是房地产开发企业，具有独特眼光的购房者也开始把目光投向贵州的主题旅游地产。在日前【时光贵州】“时光之约俱乐部”会员入会活动上，一位来自重庆的投资者舒先生表示，“贵阳具备了先天的优势——— 自然气候环境，同时后天的优势也即将突显：融入长三角、珠三角——— 大城大交通的建设正在火热进行中，这对贵阳旅游业发展起到了支撑作用。再加上贵阳去年以来各类政策的扶持，贵阳旅游业发展前景不言而喻。而在贵阳，像【时光贵州】这类新颖的主题旅游文化街区更具投资价值。在这里买套商铺，就算自己不做生意，以后拿来投资也很划算。”

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火眼金睛“洞穿”商业项目风险

现在的商业地产市场鱼龙混杂，有实力、有理念、有经验、有责任感的开发商为数不多，更有部分开发商在商业地产获利丰厚的前提下盲目进入商业地产领域内。因此，投资者投资商业地产应回避以下几个风险：

1、项目定位不准。例如：不考虑市场需求片面追求规模化，动辄几十万、上百万平方米；盲目国际化，规模不足万平方米甚至搞国际购物广场；没有足够的产业支撑也搞专业市场等。

2、项目产品定位错位，导致“前程似锦”的项目无法实现。例如定位为中高档的购物中心，却在业态规划中出现折扣店、一元超市等商店，导致目标消费者无法互动和叠加。

3、只售不租或带租约销售，开发商没有超过50%以上的长期保留资产的项目。在现实生活中经常遇到开发商不长期持有绝对多数的资产，只是简单招商招满就倾力销售或带租约发售，年回报甚至高达10-12%，三、五年的租约在购房款中一次扣除。试问如此高回报的商业项目，开发商为何要便宜别人？租赁合约能否顺利执行？合约期满时又会是个什么景象，还能租到多少钱？他把房子全部卖光了，如何全力搞运营？不搞运营又有几个商户能赚到钱？……当然，在临街商铺中有的时候开发商由于商业面积不多，没精力搞运营而简单一卖了之的“黑马商铺”也有很多。

4、项目的管理团队不专业，没有切实可行的“商业运营方案”。

（来自贵阳商报)