住宅要卖1年多商业地产要卖3年半 杭州楼市存量高企
年底到了，经历一整年的新增和去化，杭州楼市的存量发生怎样的变化？
据统计，截至昨日，杭州市区存量达到10.9万套，其中住宅有7.4万套。从年初的8万多套，到9月份突破10万套，到年底接近11万套。与北京、上海、广州、深圳四个一线城市3万-6万套的存量相比，杭州楼市的确有点“压力山大”。
这么多的房子，需要多久才能消化完？我们根据近三个月的月均成交面积(73.8万平方米)来计算，7.4万套的住宅(约978万平方米)至少需要13个月才能消化完，而商业地产则更久，按照目前的速度，更要卖上3.5年。值得注意的是，我们的测算并没有加上预期的新增供应量。就是说，即便在没有新增房源的情况下，仅消化目前现有的存量，住宅要1年多才能卖完，商业地产更要卖上3年半。
另一方面，存量的增加也给各个楼盘施以压力，同板块内定位相似的楼盘竞争压力也将增大。对购房者来说，供大于求的市场状况下，可能以更实惠、更适合的价格，买到你中意的房子。本篇中，我们选取三大热门板块和商业地产，为你解析杭州楼市存量现状。
(备注：文中住宅存量和商业地产存量截止时间为2013年12月11日，选取范围均为杭州市区(含萧山、余杭)，月均成交量取近三个月(9-11月)的平均成交量。以上数据来自透明售房网。)
城东新城：年底存量猛增不断出现价格新低
年底价格战打得最凶的，一定是城东新城。原本供应量并不大的城东新城，今年一下子冒出8个纯新盘，而且个个都不错。就好像饭桌上突然齐刷刷上来8道没吃过的美食，而且造型都挺诱人，让人不知道该怎么选了。
目前城东新城的存量有多少？据统计，截至昨天(12月11日)，城东新城的整体住宅存量为2670套(约合26.7万平方米)，以近三个月来住宅月均成交面积3.1万平方米计算，如果一直保持这样的去化速度，仅目前的这批住宅存量房源，需要8-9个月的去化时间。
目前从存量分布来看，城东新城的存量主要集中在几个新盘，像德信·东望、中国铁建·国际花园、万科·紫台、保利·梧桐语、天阳·尚城国际等。尤其到了年底，12月份算上加推楼盘，城东新城一带共有6个楼盘开盘，几乎城东要开的楼盘都集中在城东新城，如此集中地推盘，使得区域内的库存量猛增，随之而来的也将是激烈的价格战。
成交量方面，新开楼盘和续销大盘牢牢占据前列。今年城东新城销量最好的，依然是续销大盘滨江·金色黎明，个盘住宅销量超千套。新开楼盘德信·东望则占据第二位，住宅销量接近600套。此外，远洋·心里、万科·草庄、万科·紫台等楼盘，个盘销量都在300-500多套。
今年以来，城东新城频频爆出价格新低。首当其冲的是中国铁建·国际花园，9月底爆出起价14800元/平方米，这在均价20000元/平方米左右的城东新城板块轰动一时，由此点燃了价格战。紧随其后，位置略优的天阳·尚城国际宣布起价17600元/平方米，均价19000元/平方米。接下来，与中国铁建·国际花园一路之隔的保利·梧桐语，12月初以折后起价12800元/平方米入市，迅速刷新了城东房价新低。接下去还有中大·普升这样的新盘要开，它的价格体系会不会受此影响，会不会出现新的板块新低，目前还是未知数。
滨江板块：新盘扎堆入市致存量走高
以老盘在售为主的滨江板块，近两年的市场走势基本为几个大盘所左右。如2012年的中海世茂·寰宇天下、世茂·钱塘帝景和天阳·半岛国际三大楼盘，2013年的龙湖·春江彼岸、中天·官河锦庭、万科·璞悦湾和玲珑府等楼盘。
据统计，截至12月11日，滨江板块住宅存量共计3692套(约合49.9万平方米)。在这份存量榜单中，位居前七位的楼盘分别是钱江·水晶澜轩、万科·璞悦湾、中海世茂·寰宇天下、中天·官河锦庭、瑞立·东方花城和龙湖·春江彼岸。其中，水晶澜轩、璞悦湾、官河锦庭和春江彼岸是今年新开楼盘，总计存量22.3万平方米，约占总量的45%。
从成交量来看，大盘在滨江楼市中的比重之大，体现得更为明显。数据显示，近三个月(9-11月)，滨江板块共计成交住宅1110套、11.9万平方米。其中，位居前三名的分别是龙湖·春江彼岸的3.9万平方米、玲珑府的1.98万平方米和中天·官河锦庭的1.4万平方米，合计约占总量的61%。
多个大盘的亮相，对滨江板块的供需关系产生了明显影响。以近三个月的月均成交量来看(4万平方米)，滨江板块目前的存量消化，需要12.5个月左右时间，是当前住宅板块中所需去化时间较长的一个。
同时，未来滨江板块的去化压力，还有可能进一步加剧。据统计，世茂·之西湖、莱蒙·水榭春天和绿地·旭辉城等新盘，均计划年底入市。其中，世茂·之西湖预计首推200余套房源，户型以90平方米三房为主；莱蒙·水榭春天首推90平方米三房和130平方米四房；绿地·旭辉城首开90平方米和128平方米房源。
大西溪板块：高去化率新盘点燃板块活跃度
汇聚众多大牌开发商的大西溪板块，今年因为有万科·西庐、中海·西溪华府、富力·西溪悦居等新盘的加盟，显得格外热闹。今年以来，这几个新盘首次开盘都获得不错的成绩，尤其是中海·西溪华府目前住宅已基本卖光，只剩下商铺。
截至昨天(12月11日)，大西溪板块的整体住宅存量为1939套(33.3万平方米)，以近三个月来住宅月均成交面积5万平方米计算，如果一直保持这样的去化速度，仅目前的这批住宅存量房源，需要6-7个月去化完。
存量都集中在哪些楼盘？从目前来看，主要集中在坤和·和家园、绿城·西溪融庄、雅戈尔·西溪晴雪、昆仑府、西溪玫瑰等楼盘，占了整体存量的近7成。其中，除了绿城·西溪融庄是今年新推楼盘，其余均为在售老盘。存量最高的坤和·和家园，还有433套存量房源，面积约8.3万平方米。此外，像雅戈尔·西溪晴雪存量房主要集中在大户型，昆仑府和西溪玫瑰存量房集中在排屋别墅，也有部分是小户型。
成交量方面，相比于往年，今年西溪板块的成交量有大幅提升，主要功劳来自于各个新盘。像中海·西溪华府，是西溪板块今年销量最好的新盘。6月首次开盘，推出694套房源，超千组客户认筹，开盘3小时就去化超九成，当日销售额超过12亿元。两个月后，二期开盘，一次性推出714套压轴房源，吸引约2000人到场，2小时去化8.5成，成为杭州楼市一大亮点。与该楼盘一路之隔的万科·西庐，11月底首次开盘推出高端改善类产品，也获得1小时售罄、劲销4.5亿元的好成绩，给年末的杭州楼市带来一针强心剂。
除了西溪华府，其他刚需类新盘也表现突出。以富力·西溪悦居为例，首开推出精装房源，以低于周边楼盘的价格获得刚需青睐。此外，一批续销楼盘也在今年有一定的去化，以住宅房源为例，绿城·西溪诚园今年以来卖了723套住宅，坤和·和家园卖了435套，昆仑府卖了135套。
商业地产：存量需三年半时间消化
相对于住宅市场，今年杭州商业地产市场的表现并没有逊色多少。反而因为大量商业综合体的开工和面市，变得异常热闹。不过，热闹的背后是商业地产供应量的持续攀升和竞争的不断加剧。
据统计，截至12月11日，杭州市区(含萧山、余杭)包括商铺、写字楼、酒店式公寓在内的商业地产存量共计35479套(约合463.1万平方米)。而近三个月(9-11月)，杭州商业地产的月均成交量为10.9万平方米。也就是，按照目前的去化速度，现有存量的去化就需要42.4个月，大致为3.5年时间，基本是住宅存量去化所需时间的3-4倍。
商业地产存量的高企，主要是今年多个大体量商业地产项目的入市。如目前位居存量榜首位的是今年下半年新入市的中大·银泰城，共有1373套、约17.7万平方米存量；分列二、三、四位的，分别是万象城、世茂中心和保亿中心，分别有13.5万平方米、11.4万平方米和9.3万平方米存量；此外，新世界财富中心、中栋国际、新世界丽晶国际等项目，也位居存量榜前十。
同样的，商业地产的成交，也主要集中在这些大型商业项目。数据显示，在近三个月的成交量中，新世界·丽晶国际、五洲国际广场、万象城、万达广场和杭州新天地，位居前五位，合计成交10.1万平方米，超过总量3成。
尽管存量已经很高，但年末还有不少商业项目入市，包括一些商业综合体和已交付小区底商。譬如，金沙湖的龙湖·时代天街预计月底推出60余套商铺，户型面积70-400平方米；绿地在��州的首个项目——绿地中央广场，也预计年底推出商铺组团；另外，德信·北海公园、宋都·阳光国际、五洲国际广场和中润中心等也将推出商业房源。可见，商业地产市场的竞争势必会进一步加剧。
（来自都市快报作者： 季韬 张康)