泰达扬州约24公顷商住用地被收回 一级开发市场敲警钟

与天津泰达足球队在2013赛季中超保级的成绩类似，泰达股份今年的业绩也略显黯淡。近日更是爆出了扬州24公顷土地被收回的不利消息。

12月7日，天津泰达股份有限公司发布公告称，全资子公司扬州万运建设发展有限公司旗下23.84公顷土地，因09年拍下至今尚未开发被扬州市国土资源局收回，该地块截至2013年9月30日账面净值为2.11亿。

公告称，12月6日，扬州万运收到《扬州市国土资源局告知函》，被告知扬州万运于2009年取得的位于广陵新城沙湾路东侧、运河东路北侧的国有建设用地使用权，上述土地至今尚未开发，根据国家土地督察南京局例行督察整改要求及相关政策规定，拟收回上述宗地国有建设用地使用权。

24公顷土地被收回

泰达公告中提及，12月6日当天，经扬州市广陵新城管理委员会专题会议讨论决定，确定予以收回位于广陵新城沙湾路东侧、运河东路北侧的地块；收回上述地块作价原则为扬州万运建设发展有限公司入账的土地成本，另将给予适当补偿。

翻查扬州市国土资源局过往的挂牌记录，与泰达被收回地块面积位置等特征一致的土地编号为491，面积为23.84公顷，规划用途为商住用地。周边基础配套设施一般，交通条件较好，于2008年年底以生地挂牌形式挂出。

成交记录显示，491号地块于2009年1月6日以底价650/平米成交。官方文件显示买方为扬州市广陵新城投资发展有限公司。

一位接近泰达的扬州业内人士向记者透露，广陵新城投资发展有限公司和泰达公告中提及的广陵新城管委会其实是一个平台两块牌子。广陵新城为泰达着力打造的一个项目，是其与政府各占50%共同成立的合资政府平台型公司。而泰达公告中所称拥有491号土地开发权的扬州万运为该平台旗下的子公司。

据了解，泰达在扬州颇有影响力。其与广陵新城政府签署了一级开发合作协议。在参与一级整理开发的区域，泰达对地块的出让和规划都有一定的发言权。时至今日，在泰达股份官网上的公司新闻，仍然有“扬州市廖家沟住宅地块出让，欢迎竞买”为标题的土地出让公告。

而此次泰达与政府合作的平台收回了自己旗下子公司的土地，显示着形势发生了微妙变动。

一级开发市场的警钟

扬州广陵新城，东起廖家沟，西临京杭大运河，北纳千年古镇湾头，南至运河东路，总面积12.5平方公里，是扬州市十二五规划重点开发建设区。

据今年8月3日，泰达的控股子公司南京新城发展股份有限公司，与扬州广陵新城指挥部签署开发协议一份协议显示，南京新城控股55%的子公司扬州泰达发展建设有限公司为扬州市广陵新城受托范围内土地一级开发的唯一主体。

据了解，目前扬州泰达作为广陵新城的开发建设主体，在广陵新城已累计投资50多亿元。建成道路18公里，完成拆迁120万平方米，建成景观30万平方米，疏浚整理河道7公里，建成各类桥梁十余座。

而据天津业内介绍，泰达是较早开始进行房地产业务开发的天津国企，其拥有多个产品系列，发展较为成熟。

不过，泰达已于2004年左右逐渐开始减少二级开发项目，同时增加土地一级开发整理业务比重。该名人士透露，泰达目前在天津滨海新区拥有若干个平方公里的一级土地开发储备。

而对于泰达目前侧重土地一级开发的模式，北京思源兴业房地产经纪有限公司总裁助理丁武就对记者介绍，随着我国城镇化的推进，各地政府鼓励企业参与土地一级开发，并通过文件政策等形式支持其融资。

目前，企业投入一级开发的整改的费用可以在后续的土地出让或是代建BT中来收回。“一级开发运作得好比二级开发利润高，尤其在土地价格快速增长的情况下，可以得到较高的溢价分成。”

然而，据泰达今年最新发布的三季报，其第三季净利亏损2851万，大降201%。

有市场分析就指出，泰达这类以土地一级开发为主的企业，前两年的经营状况都比较好，但这两年随着土地市场的竞争越来越激烈，很多地方政府的一级开发已经由当地的土地部门自行完成。

这就使得原本依靠一级开发获利的企业受到的支持力度越来越少，日子自然也就不好过。另一方面，目前国家在土地管理政策的某些变动也使得参与一级开发的企业话语权收缩。

扬州业内人士就介绍，泰达早期在广陵新城对土地收储和区域规划是拥有一定程度话语权的。但随着国家土地管理政策的收紧，企业很多权力被上收。

“这次土地被收回事件也给参与一级开发的开发商敲响了警钟，不一定是参与了土地的一级开发，未来就对该土地的开发有主导权。”

该业内人士续称，未来类似这样的情况将会比较常见。“这次事件也是现在国家管理土地资源，希望市场在资源配置中起主导作用思路的体现。”

（来源：观点地产网）