商业地产融资风险随时爆发：供求已失衡 资金链紧绷
“上海银监局近两年来对三类业务进行过全面风险预警：钢贸、铜融资、商业地产。前两者在预警后一段时间里都不同程度出现了问题。”一名监管部门内部人士对《第一财经日报》表示，刚刚被银监预警的商业地产融资，很可能已经风险高筑，“随时会爆发”。
本报独家从业内多方人士处获悉，近日，上海银监局对辖内各商业银行下发了“关于商业地产融资风险的通知”，其中提到，据摸底，截至今年9月，上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿，较去年同比增长30%~40%。
银监局调研还发现，上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”，潜在风险已经远远大于住宅地产，因此需要辖内各商业银行“高度关注”。
从实际操作层面来看，商业地产的风险会如何蔓延到银行业，房企如何玩转资金链从银行等金融机构获取资金，银行对房企的态度又是如何？本报就此进行了多方深入采访。
房企玩转资金链第一招：
拿地先融资
“地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金，开发周期漫长，资金链也被越拉越长。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉本报，部分商业地产房企的资金杠杆，很可能已经超出了银行的控制能力。
地产商如何撬动金融杠杆？某股份制银行经手过地产融资的一名支行行长向本报举了一个“2亿资金套出10亿房产”的模型案例，其中地产商前后三次融资，资金链秘诀在于“新贷还旧账”。
第一次融资是土地款筹集阶段。造楼要先有地，按传统做法，拿地资金应当是房企自有。但上述支行行长表示，“现在已经有银行可以做创新的"土地过桥"业务”。
“地产商也可能通过信托、基金、风投等方式融资。”谢逸枫说。而银行也可能以某种方式参与其中。
以上述支行行长所举的融资模型为例，房企A公司需要4亿土地款，自有资金很可能只需要一半，即2亿；余下的2亿，可以通过银行完成。“有的银行可以发放一种投行性质的融资，银行不以债权形式，而是以股权形式参与其中。”
“这种"股权"参与还有一种变种形式，就是银行和房企共同组建一家有限合伙企业，专门运作拿地款基金，来自银行的资金往往作为基金中的优先股权。”上述支行行长说。
实际操作中，为了使模式合规，银行往往借助信托或券商资管通道，并包装一些专项理财产品，定向募集这笔资金。本报9月3日刊发的《兴业银行(601166,股吧)拟借道信托融资房产商89亿理财产品谋划“拿地”路线图》一文，正是银行参与到房企土地款募集的一种途径。
房企玩转资金链第二招：
造楼靠垫资
在上述融资模型中，房企实际已欠债2亿。后续开发成本高企，这笔高额借贷要怎么还？“再借一笔钱来还。”上述支行行长如是说。
拿到地意味着房企获得国有土地使用权证，并可以此办理建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。“四证”齐全后，房企即可将土地证抵押后向银行正式进行土地开发贷款。
在上述模型中，该支行行长说，凭借4亿拿地价格一般可向银行贷出3亿开发贷，房企即可还上上一笔融资，大数上还余下1亿，进入后续开发。
在此时接近“空手套白狼”状态的房企靠什么造楼？一名地产商告诉本报其业内公开的秘密：“垫资”。即建筑总包方需要垫资建设；材料供应商无论是和建筑方签合同，还是和房企直接达成意向，都需要垫资供货；更有甚者，若此商业地产后续用于销售，则销售公司为了获得统包统销的折扣价，也需要在物业封顶前进行“垫资”，预打款数千万资金给房企。
房企玩转资金链第三招：
新贷还旧账
上述模型中资金链紧绷的房企若能熬到拿到房产证，就可还上模型中3亿的开发贷款，只不过方法依然是：新贷还旧账。
“物业封顶验收结束后就可领产证，假设房企卖楼，则靠销售回笼资金，假设房企自己经营，则可向银行申请经营性物业贷款。”上述支行行长称。
在其融资模型中，这样一幢商业地产约可评估10亿，一年租金约5000万（租金回报率5%）。“通过给银行"讲故事"每年租金可递增，或是制造高租金假象，就可向银行贷出5~10年的经营性物业贷款。加上产证抵押，一般可贷5亿。”
“而这5亿即可还清它之前的3亿银行融资，以及建筑公司1亿~2亿的资金铺底。”该支行行长计算称。
值得注意的是，对于上述模型中的第三笔融资，此前地产抵押率较高时，在业内还有另一种做法。上述支行行长称，有的地产商会通过一个贸易公司的名头来套资金，即用一个贸易公司买下物业，以本身贸易为由进行短期贷款，而物业则作为该笔贷款的抵押物，如此“评估价10亿的楼盘反而能贷出6亿~7亿”。
中小房企还本付息趔趄
正是由于“花招”的存在（如“垫资”需付高息），地产商资金链必须环环相扣，一旦有环节延误就意味着融资成本上升，资金链绷得更紧。
可是，外部环境却在发生不利变化。据上海银监局的摸底调查，以商业综合体为主流形态的商业地产，未来将面临巨大扩容压力，各项综合体CBD体量大、占用资金多、项目同质化。
“增量太大，会影响供求关系，未来市场对商业地产的消化能力会急剧下降。”谢逸枫对本报表示。据其估算，2009年至2013年的4年间，上海商业地产的供应量约增1倍，导致写字楼和综合体实际已经出现过剩征兆，而目前仍在建造中的新增量还没有完全释放出来。市场明年对这些物业的去化能力将大幅削弱。
供求失衡是一条导火索，或将直接带来商业地产租赁和销售的遇冷。而楼价下跌，对银行来说，直接意味着房企还款现金流缺乏以及抵押物贬值。
危机的苗头已经出现。“地段偏远一点商业地产已经出现了租、售市场都不景气现象。”谢逸枫说。
更值得注意的是，一家城商行上海分行高层告诉本报，由于部分区域商业地产的租赁市场出现低迷，租金回报比有所下降，一些依靠租金分期还贷的中小房企已经出现了无法按期还本付息的现象。
谢逸枫则称，包括上海在内的不少地区银行从今年9月份起就开始收紧房地产类贷款。业内认为，资金面的收紧难免会使一些流动性管理不善的中小房企原形毕露。
银行态度暧昧
虽然从9月起开始收紧相关贷款，但在此之前，尤其在上半年优质企业信贷需求疲弱之际，房地产类贷款是不少银行消化信贷额度、创造利差收益的标的，而风险也悄然累积。
上海银监局在风险通知中称，今年以来，上海房地产市场持续升温，信贷加速流入房地产市场迹象尤为明显。据摸底，截至今年9月，上海银监局辖内各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额700多亿，较去年同比增长30%~40%以上。
银行对商业地产贷款究竟持什么态度？本报从包括上述支行行长在内的基层银行人士处获悉，在业务层面，由于抵押物相对充足、单笔授信大额、银行溢价能力较高（直接带来支行创利业绩增长），“抵质押路径依赖”的基层银行仍喜好房地产类贷款投放。
而对于风险，该支行行长一方面承认，“最近商业地产价格上涨过快，泡沫累积更多，贷款有着房价下跌的隐性风险”；另一方面，他也告诉本报，从实际不良率来看，很多银行房地产类贷款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在对公贷款中属于中低水平。
该支行行长告诉本报，在上述模型的房企三次融资中，金融机构给予房企的前两次融资综合成本都可以达到10%~15%，对一些资金情况紧张的房企，银行叫价甚至可以更高。而在第三次融资中，在实际抵押率不足六成的情况下，银行给出的综合成本仍可在6%~9%。
谢逸枫说，有“绿色通道”的大型房企、上市房企拿到的融资成本是7%~7.5%，其余房企基本在8%以上。
更有甚者，上述支行行长告诉本报，其所在的股份制银行还要求个别房企“买坏账”，即房企为了获得成本相对较低的贷款，需要将该行已经进入逾期状态的贷款“置换”到自己名下，以协助银行“妆点报表”。
不过，在总行层面，不少银行早已开始控制房地产类贷款余额占比。本报从一家总部在上海的银行获悉，该行数年前就开始了包含控制房地产类授信的信贷结构调整，“严格控制总量特别是地产类"信用贷款"总量，继续实行余额和比例管理”。
从具体做法来看，银行采取的是“结构性调整”。比如上述银行在客户选择上就实行名单制管理，确保进入合作范围的是开发经验丰富、抗风险能力较强、资产负债水平低的优质房地产开发企业；在贷款投向上，该行则重点发展直辖市、省会城市、中心城市市区范围内的房地产信贷业务。
在监管层面，房地产市场的升温和信贷的加速流入，事实上是“对金融支持实体经济产生挤出效应”。上述银监局通知中提及。而这也进一步加大了商业银行的风险累积。