中投顾问：住宅市场调控收紧 商业地产再凸显价值

西安紧随众多二线城市之后，出台了楼市调控新政。目前包括一线城市北上广深和不少房价涨幅较快的二线城市，总计有14个城市出台了楼市新政。住宅市场价格上涨过快，供需格局难以缓解，而之前各个城市立下的“军令状”难以完成。各地方政府在备受压力的情况下出台楼市新政也就变得容易理解。

限购限贷等行政手段，配合增加土地供应，增加住宅市场供应等综合调控手段，短期内楼市的影响还是较为明显的。数据显示截至26日，11月全国主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%，同比则出现了10.7%的调整。说明在政府严厉控制下，楼市成交量有明显的下滑趋势。

住宅市场调控政策的出台已经成为常态。房企们在应对楼市调控新政的时候也在考虑如何更好的规避政策风险，提高企业整体运营的稳定性。国内房地产行业整体格局的变化也让房企谋求转变。2010-2011年左右，因为住宅市场风声渐紧，不少房企转型开发商业地产，然而仓促上马的商业地产并没有给一些房企带来想象中的高收益，反而在资金链方面面临严峻的考验。

一股热风过后，关于商业地产泛滥的声音不绝于耳。然而现在商业又开始显现出与众不同的魅力。与绿地集团、万达、恒隆地产等知名房企不一样（他们早已涉足商业地产并且在该领域有自己的核心竞争力），以专一著称的万科也开始涉足商业地产。目前，万科在北京有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额接近100亿元。

位于北京昌平的金隅·万科广场即将开业，被业内人士视为万科试水商业地产的开端。商业地产更是属于资金、人才、技术密集型项目，对企业的综合实力有较高的要求，更重要的是，商业地产，招商先行，后续运营管理十分重要。不像住宅地产的“一锤子”买卖，商业地产及其投资者更注重对整个商圈的运营和管理，注重商圈氛围的营造和培育。万科在这方面尚未积累足够的经验，但是已经明确了“轻资产，会运营”的商业地产和资本市场结合的经营模式。这在未来将成为其核心竞争力。

国内商业地产依然存在发展空间和提升的余地。数据显示，一线城市商业地产已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。据统计，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%。在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

未来一线城市核心地区商业地产新增数量很难，对持有商业地产物业以及在核心地段拥有土地的投资者或者房企而言有很大的利好，商业地产的稀缺性将得到凸显。另一方面，城镇化持续推进，三四线城市人口消费能力不断增长，国家政策鼓励中小城市发展等，也将促进三四线城市人口的聚集、经济的增长，商业地产也具有发展的潜力。

商业地产是一个“技术活儿”，即使是相同的地段，定位不准、理念不行，也难以招到商户，找到投资者，因此，商业地产有潜在的投资价值，但还应该理性。