写字楼投资收益增幅超住宅 "商改住"获利为何最低
“写字楼的收益增长高于住宅楼，咱这回投资是不是投对了？”这个周末，在网上搜到中国房地产业协会发布的《中国商业地产蓝皮书——商务地产发展趋势报告》，刚刚在房山买了一套“商改住”房产的张女士美滋滋地对老公说。
近日，中国房协联合金融街控股发布了今年的蓝皮书，中国房协秘书长苗乐如称，从投资角度讲，办公楼的投资和回报率明显高于住宅和商业。但记者据此调查发现，作为同时具备办公和居住功能的衍生品——“商改住”却并未获得同样的收益，无论是从租金还是二手房销售角度，都比住宅和写字楼低。
“商改住”，小本投资获利梦
“经过深思熟虑感觉这事儿可行，政策对住房价格是调控的，但是对于写字楼没有限制。本人余钱不多，购买的理财跑不过CPI，想寻找两位共同购房人众筹写字楼。”眼看着不少房地产项目又开写字楼，苦于资金不够的贝女士上周在同事聊天群里发出了一封信，征集同事跟她一起买房子投资。
她看上的这座写字楼位于房山，预计每平方米2.2万元，总价100万元起。看了看图纸，她发现在售楼盘周边毛坯房已在每平方米3万元左右。8000元的价差，让她认为这些房子有投资空间。
尽管名义上是写字楼，但这个项目4.2米的挑高，引发了很多被限购的创业人群追捧。“能够隔成两层，楼下待客，楼上住着，也挺方便。”上周六特意跑到房山来看房，贝女士越看心头越喜欢。
自从“商改住”进入市场之后，“低总价、低单价”的特点，吸引了不少刚需和投资需求。
中国房协商业地产专业委员会秘书长蔡云说，在2008年奥运会前，北京的商务地产，也就是除去商铺之外的商业地产供应量曾经达到高峰，一度造成各区域供应过剩以及写字楼空置率居高不下。一些项目为了快速回笼资金，不惜更改规划，以“商改住”模式推向市场。而在最近几年，随着需求的不断增长与释放，前几年“商改住”风潮形成的后遗症开始体现。
“对于整个办公楼市场来说，‘商改住’风潮导致了目前房地产开发建设和供应的速度低于政府长期规划，使得办公楼在未来相当长一段时间内会出现供不应求的状态。”蔡云说。
同样关注写字楼市场的贝女士，被蔡云这一席话打动了。可这项投资靠不靠谱，立马引来了同事一连串追问：“住宅和写字楼的投资价值一样吗？钱进得去还出得来吗？”8000元的差价，真是未来的利润点吗？“应该没问题吧，拿了房就卖，不成就租，现在市场这么好，怎么着也比买纯写字楼强，”顿了顿，贝女士有些自言自语，“纯写字楼和住宅，咱也买不起了。”
签了房，方知诸多不定因素
贝女士的投资目标，和张女士惊人相似。只不过，张女士是行动派，上月中旬，她就签订了一套购房合同。不过，这个同样位于房山长阳的楼盘，最近却让她有些心烦。
在北京奋斗了7年，已经有了北京户口的张女士虽然可以买二套房，但对于刚成家、买了第一套房子的两口子来说有些吃力。今年国庆节期间，张女士听朋友说房山正有个项目在卖“商改住”的写字楼，她动心了。
一切看上去都很美好，同样是4.2米挑高，同样是超小面积，同样是低于周边住宅价格的单价。算了算，首付只要30多万元，张女士就能再次投资房产了。更让她下定决心要买“商改住”的，更是开发商临时搭建的样板间。尽管施工现场还没什么动静，但这座临时搭建起的样板间，却让人有了小家的感觉。装饰台上可以放电磁炉，边上有个小方桌正好能供两个人吃饭，4.2米层高被隔成了两层，二楼还在窗边做了个单人床大小的台子，床垫、抱枕一应俱全。
“LOFT都有买一层送一层的优势，超过150%的空间利用率，是传统平层住宅无法比拟的。跃层居住模式可以媲美小别墅，这是很多年轻人非常喜爱的居住形态。”售楼先生用手机上了网，搜索到房地产网站上的描述，也让张女士一冲动就坐到了签约台前。
但签约时她才发现，虽然总价款才70多万元，只需要50%首付，但配合房屋买卖合同的，还有一份“优化创意空间”合同——4.2米的空间加了一层隔板就要加收10多万元，还得跟首付一起一次性付清。
“怎么这么贵？”张女士还不知道的是，未来还有更多的持有成本在等着她：每平方米54元的供暖费用，每立方米5.6元的水费，以及每度1.2元的电费。
“水费和电费差的少，以后也得是租户交；但这供暖费肯定是我们掏，一年2000多元，比我现在这套两居室住宅的供暖费还高。”张女士说。等从售楼处出来，被冷风吹醒的张女士才回想起，样板间内并没有卫生间。她慌忙给售楼先生打电话，对方称，位于一楼的小衣帽间，就会是未来的卫生间。
实际上，2011年6月，本市就开始执行《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》，这份文件，在业内被称为“商改住”禁令，其中显示，开发企业严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
“这个项目用地为今年年初拿到，就应该执行‘商改住’禁令。最终业主收房时可能发现屋里没有卫生间，或者其上下水根本不是按照住宅建筑标准设计的。业主到时候要维权，会比较难。”一位业内人士说。东方IC供图
新闻延伸
卖或租，
“商改住”赚钱最少
50平方米的办公楼，出租回报率太低！在给贝女士的回信中，有同事直接给了她精确打击。
同样是写字楼，为何具有“商改住”功能之后就不值钱了？
针对这点，自称自己“投资失败”的李女士有话说。2007年时，她以每平方米1.2万元的价格购买了位于马连道的茶贸国际公寓。当时，距离不远的住宅小区格调刚刚卖完，每平方米均价只有1.01万元。
“住宅楼虽然好，但这样的小户型应该更容易卖，也更容易租吧？”她心想着“商改住”可能船小好掉头，又能注册公司，又能出租用于居住，就直接签了购房合同。一套34平方米的开间，总价款在40万元左右，和周围写字楼价格差不多。
但到2009年收房转卖时，她就发现了不对劲：相邻小区每平方米单价已经涨到了1.5万元左右，但她的“商改住”还只能以1.2万元出手。
“税费太贵了啊。”二手房中介提醒她，商住楼的税费远高于住宅承担的费用，卖到60万元的二手“商改住”，税费和中介费就要交20万元。到了2012年初，周围的住宅楼价格已经翻了4倍，她的“商改住”却只能卖到72万元。
若是以投资回报率计算，当年花40万元买的“商改住”，如今每月租金只有2100元，年投资回报率只有6.3%。但周边小区中36平方米的住宅却能租到3600元。周围真正的办公楼，更是以每平方米每天4元的平均价格出租，同样大小的纯办公楼租金能超过4000元。如此计算，当年无论是购买纯写字楼，还是购买住宅，都比购买“商改住”获利高。
“当初真是被可办公、可居住蒙了眼，投资哪头儿都比现在强。”李女士说。
“从投资角度讲，办公楼的投资回报率明显高于住宅和商业。”中国房协秘书长苗乐如说，国家统计局发布的2013年1至10月全国房地产开发和销售情况显示，房地产开发投资中，办公楼的绝对量达到3649亿元，同比增长36.9%，比住宅足足高出18个百分点。商品房销售面积中，办公楼达到2040万平方米，同比增长30.6%，比住宅高出了8.3个百分点。而在商品房销售额中，办公楼同比增长更是达到42.5%，再次远超住宅楼。
“写字楼供不应求的状况，曾经推高北京写字楼租金极速飙升，在2009年到2012年年底，短短三年内，平均租金已经翻了一倍有余。”苗乐如建议，如果购买办公楼投资，最好还是直接购买单一功能的甲级商务办公楼，或者是面向服务于大型企业的下游公司办公租赁需求的SOHO类写字楼产品。