成都重庆写字楼供大于求空置率高 警惕超前发展风险

前些年在二线城市中兴起的CBD（中央商务区）、新区和区域金融中心建设热潮使得这些区域的写字楼物业建设呈现井喷式发展。记者在成都、重庆的调查中发现，写字楼物业已经明显出现供大于求的局面，整体空置率比较高，应警惕超前发展风险。
放量供应拖累局部租售
　　记者采访了解到，重庆近年来新增优质写字楼供应主要集中在解放碑、江北嘴、化龙桥等区域，供应速度从2010年开始急速上涨。世邦魏理仕的统计数据显示：重庆市场优质写字楼2011年新增供应约29万平方米，2012年新增供应约31万平方米，而2013年到2016年预期年均新增供应量将达到69万平方米。
　　天量供应带来的是重庆写字楼市场的激烈竞争和较慢的去化率。以位于重庆南坪的国汇中心写字楼为例，该项目尽管位于成熟商圈中，但是销售情况并不理想。
　　重庆某大型房地产开发商某项目负责人告诉记者，从公司内部统计情况来看，住宅产品和商铺产品的销售情况远远好于写字楼，本来应该是地产产品中利润率最高的写字楼却因为去化率慢而成为公司利润的拖累。
在成都，贯穿整个天府新区的南延线两侧，已经有超过50幢高层写字楼竖立，而更多的写字楼正在计划修建。这个被规划至2030年建成国际化现代新城的区域，目前商务配套还不成熟，面对超大体量的写字楼供应，租金水平始终在低位徘徊。以号称世界最大单体建筑项目“新世纪环球中心”为例，自今年6月底入市以来，租金报价仅停留在50元每平方米每月，比成都中心城区同级写字楼租价低了一半。
需求不济拉抬整体空置率
　　“一个城市第三产业尤其是服务业没有发展到一定规模，就不具备吸纳大规模写字楼供应条件。”西南财经大学工商管理学院教授唐小飞说。根据世邦魏理仕的研究结果，在考虑20％空置率和45％的延期竣工因素之后，二线城市第三产业GDP需以28％的名义增长率才能消化同期供应。
但在上半年，成渝两地第三产业的增速已经分别放缓到7．8％和11．6％，远低于上述假设的28％。与此相伴的是两地写字楼物业的高空置率。世邦魏理仕的研究数据显示，成渝两地整体空置率分别达到40．7％和30．5％。
戴德梁行重庆公司总经理江冰河告诉记者，各大咨询机构给出的空置率数据针对的是各自定义的优质甲级写字楼，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。