大单频现需求释放成都甲级写字楼供应过剩“破题”

但市场却自有其生存与调节之道。随着新增供应陆续入市使市场空置物业面积不断增加，优质写字楼物业的租赁成本将逐步降低。这反而带来了新的需求释放，从今年上半年开始，不少企业开始从乙级写字楼、商住楼等品质较低的办公物业升级到甲级写字楼物业。另一方面，作为“中国西部经济核心增长极”的成都，其商业地产正在经历着一次跨越式发展，大量新入驻的企业为成都写字楼市场带来了更多需求。正如中原地产写字楼专家所认为，“今年市场的消化能力，其实已经超出了我们的预期。现在我们讨论的已不再是写字楼过剩不过剩，而是看写字楼的品质是否能够起来。” 写字楼供应过剩“破题”：成都国际化发展带来大单频现根据仲量联行最新发布的《2013年第三季度成都物业市场回顾》报告，随着位于东大街的时代1号于3季度建成入市，成都甲级写字楼总存量继续增加，达到了约149.99万方，环比上升6.7%。但与2季度大为不同的是，3季度的甲级写字楼净吸纳量为7.14万方，环比下降了24.8%。根据报告分析，造成写字楼净吸纳量大幅下降的原因来自于“新设立及升级需求推动，使得本季度的新增供应减少”。与之相对应的，正是在今年3季度，成都写字楼市场迎来了供应与成交双爆发。从睿东中心以21亿人民币价格售出，到东大街的晶融汇被中国平安整栋购入，再至希顿国际广场仅仅十天完成两个整层写字楼被认购……由于这些被整层销售出去的写字楼均是企业购买自用，使得写字楼净吸纳量出现了大幅下降。 “成都写字楼市场近期的大单频现，与财富全球论坛和华商大会的举办离不开关系。”有业界人士分析认为，两大盛会对成都的住宅、商务办公、商业地产、产业地产等都将会有一个长时间的推动作用。在令成都楼市的国际化程度迅速提高的同时，也会使产业地产迎来全球巨头，更让商业地产有产生大单的可能。比较明显地体现就是写字楼和高端公寓的大单频现。市场的自我调节：租金下滑令企业办公升级需求释放除了企业入川带来的需求外，由企业升级办公环境所带来的新需求亦是同样强劲。根据仲量联行《2013年第三季度成都物业市场回顾》报告，受供应量的持续增长影响，从2012年2季度开始，成都的甲级写字楼平均租金水平已经连续6个季度呈下降趋势，从最高峰的约120元/平米/月，跌至今天的105.4元/平米/月，下降速率达到了11.8%。报告指出，租金下滑的原因，是由于担忧未来仍将会有大量新增供应陆续入市，使得许多业主纷纷调降租金或推出更多优惠措施以吸引租户续租。这不仅令成都甲级写字楼平均租金持续下跌，也引发了企业对办公环境升级需求的释放，成为了新的市场需求来源。有业内人士分析，未来两年内成都的写字楼主要将是企业扩张以及办公空间升级为主，新设立办公室的需求相较于过去高速成长期而言将有所减少，因此甲级写字楼以及顶级写字楼需求预期将攀升。另据高力国际发布的《成都甲级写字楼租户调查》显示，受访租户当中有超过八成在构筑办公环境时，选择了“搬迁”而非“扩租”。其原因就在于随着成都写字楼市场不断有新增供应进入，再加上企业自身的发展需求，办公室升级搬迁已成为今年成都甲级写字楼市场频繁发生的现象。而调查数据还表明，这些企业选择搬迁的首要目的则是“物业升级”，正是在这种“推高效应”下，促使市场上的甲级和顶级写字楼产品仍旧保持着积极的市场反馈与投资潜力。由此可见，由城市发展带来的企业进驻需求，以及由租金下滑带来的企业升级需求，正成为今年成都甲级写字楼市场去存量化的两大支撑。这也使得看似一直处于增长状态下的写字楼新增供应量，在前期累积和不断增长的市场需求下有望被逐步消化。