丁建刚：万达广场写字楼契合多数人的投资需求 以往我们难免会习惯用“单核”思维来评判一座城市的地段价值，比如在杭州我们总是喜欢把目光盯在武林广场这一个中心，但事实上一个成熟的城市应该是“多核”发展的。随着钱江新城CBD逐渐成形后，杭州不再只有武林广场这一个中心，“多核”思维越来越被多数人接受。万达商圈也将是“多核”中的一个核心。作为中国商业地产开发的领跑者，万达集团拥有独特的商业开发模式与强大的品牌号召力，通常来说，以万达广场为中心的5公里半径辐射范围内，即是“万达商圈”。除了万达强大的造城能力外，“万达商圈”呼之欲出的另一个关键因素在于，政府在引进万达广场之前，通常会在周边规划大量的写字楼项目和住宅项目。万达广场一旦建成，周边的项目便会被迅速激活，“万达商圈”往往就能在短时间内迅速成形。 以位于石祥路的杭州万达广场为圆心，约1公里半径范围内，已经聚集了德信晓宸、方正御星、宝嘉誉峰、万科北宸之光、滨江万家名城、万通公园半岛、融科瑷颐湾、越秀项目、凯喜雅锦河湾等约20个住宅楼盘，总建筑超过了300万平方米，若以平均120平方米/套计算，约有2.5万户家庭。这些楼盘基本上都是以自住为主，这也意味着该区域将新增约7.5万常住人口。当然，由于上述楼盘均处于开发状态尚未交付，因此都只是近期将新增的常住人口，还不包括那些已经交付若干年的新楼盘和成熟的老小区所聚集的常住人口。同时，该区域还有大量土地尚未公开出让，后续还将新增大量常住人口。此外，附近还将聚集大量产业人员，仅仅以占地2.74平方公里的运河国家广告产业园为例，未来两三年就将新增至少1万人以上的广告产业人员。上述客流分析仅仅是以1公里半径范围内进行推算的，若以5公里半径范围计算，这个数字将以几何倍数放大。 可以说，万达商圈是杭州各个城区板块中“职住平衡”的一个经典案例，即工作和居住在一个板块中能够实现自我平衡，从而通过降低时间成本实现板块价值的最大化。老城西在过去的开发过程中就是“职住失衡”的例子，由于开发了大量的住宅并且忽视了写字楼、商场等公共配套的规划，从而导致从老城西到武林广场每天早晚高峰“钟摆式”的交通拥堵。较晚开发的万达商圈，就可以避免这种状况，通过具有前瞻性的规划实现产业人群在此聚集，同步推进住宅与写字楼、商业等同步开发，从而实现“职住平衡”。 ● 契合当前主流投资者的需求 日前杭州万达广场首次开盘，近200套商铺在短短两个小时之内被一抢而空。如果说总价高达300万元-1600万元的商铺让很多主流投资客望而却步的话，那么杭州万达广场即将推出的百万级写字楼产品，其投资门槛则大大降低，最低首付即40万元即可，这无疑能够让更多投资者有机会分享杭州万达广场的独特商业价值。 对于更多主流投资者来说，安全是第一位的。现在的投资者已经不再抱有过去炒房数年赚几倍的幻想，而更注重长线投资与租金回报，这种投资的前置要求就是必须确保其安全性。很多普通投资者经常会碰到这种类型的商业地产投资产品：城市边郊的某个市场，其产权面积全部出售，而且基本上面向众多散户分割出售，虽然号称统一经营并且带有返租合同条款，但其后期的经营状况充满不确定性，因此这种返租含金量不高，甚至是不可信的，这样的失败案例不胜枚举。万达广场写字楼的投资安全性是可以确信的，首先它不可能烂尾，第二万达摒弃了“建成-出售”的传统商业盈利模式，通过自持高比例的商业物业，进行统一经营，把商业培育期压缩在最短时间之内，等到明年年底杭州万达广场自持商业物业满铺开业之时，这种价值将更加直观地显现出来。 此外，万达广场写字楼的单价也相对合理，与周边一般形态的写字楼项目售价相当，但却拥有独特的城市综合体优势与品牌号召力，就相当于把这部分的溢价空间直接让给了投资者。以目前的租金水准来看，一套50平方米的写字楼按2-2.5元/平方米天计算，一年就是超过4万元，年租金回报率大约在5%左右。5%的租金收益率是国际公认的投资回报线，也是目前国内大部分城市的住宅投资所无法达到的租售比水准。 ● 万达广场之上的写字楼不可多得 万达广场是知名的城市综合体品牌，它涵盖了大型商业中心、休闲娱乐中心、室内步行街、杭州金街商铺、投资型写字楼等业态，从商业、休闲、娱乐、文化、商务等各方面满足人们的一站式生活享受。明年年底杭州万达广场营业后，有望使这里成为继武林商圈之后的又一商圈，据保守估计，日均客流量将超过5万人次。可见，万达广场为其写字楼产品提供了其他项目所无法比拟的配套优势。这就是城市综合体的优势，在其写字楼产品上的价值体现。 以大型商业旗舰为“基座”的写字楼，往往都是热销标杆。比如城西银泰城的写字楼产品，虽然都是整层销售，单套面积起步总价逾千万元，但也一直屡创销售佳绩。万达广场的写字楼户型面积更为多元，可以选择入门级的50平方米，也可以合并购买1500平方米的整层空间，由于户户都是独立产权，投资者可以根据自身需求与购买力选择买一套或多套甚至整层。
