成渝两地写字楼放量供应拖累局部租售 风险初现 前些年在二线城市中兴起的CBD（中央商务区）、新区和区域金融中心建设热潮使得这些区域的写字楼物业建设呈现井喷式发展。记者在成都、重庆的调查中发现，写字楼物业已经明显出现供大于求的局面，整体空置率比较高，应警惕超前发展风险。 放量供应拖累局部租售 记者采访了解到，重庆近年来新增优质写字楼供应主要集中在解放碑、江北嘴、化龙桥等区域，供应速度从2010年开始急速上涨。世邦魏理仕的统计数据显示：重庆市场优质写字楼2011年新增供应约29万平方米，2012年新增供应约31万平方米，而2013年到2016年预期年均新增供应量将达到69万平方米。 天量供应带来的是重庆写字楼市场的激烈竞争和较慢的去化率。以位于重庆南坪的国汇中心写字楼为例，该项目尽管位于成熟商圈中，但是销售情况并不理想。 重庆某大型房地产开发商某项目负责人告诉记者，从公司内部统计情况来看，住宅产品和商铺产品的销售情况远远好于写字楼，本来应该是地产产品中利润率最高的写字楼却因为去化率慢而成为公司利润的拖累。 在成都，贯穿整个天府新区的南延线两侧，已经有超过50幢高层写字楼竖立，而更多的写字楼正在计划修建。这个被规划至2030年建成国际化现代新城的区域，目前商务配套还不成熟，面对超大体量的写字楼供应，租金水平始终在低位徘徊。以号称世界最大单体建筑项目“新世纪环球中心”为例，自今年6月底入市以来，租金报价仅停留在50元每平方米每月，比成都中心城区同级写字楼租价低了一半。 需求不济拉抬整体空置率 “一个城市第三产业尤其是服务业没有发展到一定规模，就不具备吸纳大规模写字楼供应条件。”西南财经大学工商管理学院教授唐小飞说。根据世邦魏理仕的研究结果，在考虑20%空置率和45%的延期竣工因素之后，二线城市第三产业GDP需以28%的名义增长率才能消化同期供应。 但在上半年，成渝两地第三产业的增速已经分别放缓到7.8%和11.6%，远低于上述假设的28%。与此相伴的是两地写字楼物业的高空置率。世邦魏理仕的研究数据显示，成渝两地整体空置率分别达到40.7%和30.5%。 戴德梁行重庆公司总经理江冰河告诉记者，各大咨询机构给出的空置率数据针对的是各自定义的优质甲级写字楼，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。 “严格来说，写字楼的潜力跟GDP没有直接关系，而更多地与服务经济的成熟度有关系，后者才能带来真正的市场需求。”中央财经大学中国金融发展研究院副院长同生辉指出，只有在服务业，特别是要素服务、会计评估、金融服务、法律仲裁、信息咨询等现代商贸服务业发达的城市和区域的写字楼物业才会有足够的市场需求。 风险初现供求矛盾需稳步化解 供求矛盾加剧已经让二线城市写字楼物业出现了风险苗头。某国有银行重庆分行的工作人员告诉记者，现在针对购买写字楼的贷款已经全面缩紧，如果不是优质物业，写字楼贷款批准的可能性已经很低。“当前重庆写字楼市场已经供过于求，空置率高就意味着投资者的还贷压力非常大，那么出现违约的风险也就更高。”该工作人员表示。 同生辉认为，成都、重庆作为二线城市，第三产业的发展增长速度有限，如果过度开发甚至超前开发，则会给写字楼开发商带来隐患甚至引发地产行业的风险，由于地产行业和其他经济行业部门的关联性较强，进而引发对区域经济的冲击和影响。 有分析称，二线城市写字楼市场相对过剩源于地方政府与开发商的不谋而合。一些地方政府热衷于开发新的中央商务区，借此推动土地销售、基础设施建设、房地产投资以及城市整体发展，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。 世邦魏理仕华西区副董事彭芳琪指出，地方政府当以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，按照当地经济发展状况，使商业土地供应量更趋合理化，而开发商应分散项目开发周期以避免与其他项目产生不必要的竞争，同时尽量开发差异化产品以满足不同租户的需求。 唐小飞则建议，二线城市的新兴商务区在基础设施和公共服务建设方面亦需要跟上土地供应的节奏，以同步解决和改善这些区域工作和居住环境滞后的问题，促进写字楼市场向更健康的方向发展。
