越秀地产梁济豪：会有更多人做商业地产 现在的商业就像一个全新冒险乐园，充满机遇，也充满风险，更有无数需要解答的问题：什么样的商业项目才是好的项目？商业与地产更深入结合的核心与定位是什么？如何认识商业与金融资本之间的关系？商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系？传统商业与品牌怎样应对电商的冲击？ “现在中国城市化进程还是高速发展的，所以对房地产的需求比较高。另外，经济高速发展使人们收入增加，也是导致房地产量价齐升的原因，这两个原因对商业地产也会产生利好。” 越秀地产副总经理、商业地产事业部总经理梁济豪认为：“商业地产需要的是人流和购买力。经济发展，个人收入增加，客户的购买力也就增加了；人流增加，增加购买力度。” 在梁总眼中，商业地产可以形成优良的融资平台。倘若住宅有很好的商业品牌配套，住宅的品位也会提升，“可住宅地产的快速发展会带动商业地产发展，商业地产的发展又会使住宅地产品位和品质提升。” 此外，对商业和住宅皆有涉及的越秀地产住宅和商业的平衡上也有自己的心得，“住宅和商业结合的平衡点把握的关键是现金流保障，并不强调比例多少。” 即便如此，依旧有很多声音认为商业出现了泡沫， “确实，现在的综合体、购物中心发展得很快。但我认为，只要城市化和经济高速发展，商业地产就会高速发展。另外，很多住宅地产也转向了商业地产，在任何地方都会有泡沫化、井喷、竞争的情况存在，关键点是适者生存、品质为王。”梁济豪指出。 以广州为例，三年内广州甲级写字楼可以达到160多万平方米的供应量，仅珠江新城就超过80万平方米。这种情况下，在珠江新城拥有多个物业的越秀地产需要面对比其他地产商更为激烈的市场竞争。但梁济豪认为，越秀并不惧怕竞争，因为越秀从90年代开始做白马商场，而且是做得很成功，有这个经验，也有这个历史。 而且越秀拥有“开发+运营+金融”的模式，用“地产+房产基金”的形式，有效解决了商业地产资金投入大、回收期长的问题。 对于越秀地产的独特模式，梁济豪认为，住宅与商业双轮驱动能够保证快速、稳健、有效的发展，起到互相平衡、互相推动的作用。 以下为记者对越秀地产副总经理、商业地产事业部总经理梁济豪先生专访实录： 记者：在越秀的标准中，怎样的写字楼是比较好或者说运营比较成功的项目？ 梁济豪： 越秀地产做写字楼已经有二十多年的历史，在广州天河区、越秀区都有越秀地产的足迹，如城建大厦、财富广场、维多利广场、越秀城市广场等都是公司早期的写字楼。从区域甲级写字楼到国际级写字楼，我们都在不断超越，与国际标准接轨。 首先是层高，区域甲级写字楼很多建筑层高不到4米，净空只有2.5到2.8米。但是越秀地产的写字楼不一样，例如广州IFC的层高是4.5米，净空超过3米，所以在广州IFC办公时会有很好的空间感。 其次是环保设施和空调设备。越秀地产用的是环保空调系统，设有PM2.5的除尘设备，这都是甲级写字楼的标准；第三就是电梯、人防、消防的要求。 记者：珠江新城和广州其他区域都在大量建造写字楼，越秀如何面对市场的竞争？ 梁济豪： 广州甲级写字楼三年之内可以达到160多万平方米的供应量，仅珠江新城就超过80万平方米。但广州是国家中心城市，另外现在提出的“海上丝绸之路”，广州是一个很重要的城市，这是宏观的利好消息，写字楼需求量也是两位数的增长。 第二，尽管市场上有很大供应量，但是纯写字楼、国际级纯写字楼以及拥有国际知名物业管理的国际级纯写字楼，在广州地区基本上很少竞争对手不多。 记者：对于这些综合体项目的选址、定位方面，公司是怎么考虑的？ 梁济豪： 地标式综合体肯定要在城市比较好的地段，比如说CBD地段就是做地标综合体的最好的地方。 如果越秀地产要做主题商城综合体，则会选择在商业氛围比较好的地方。比如说财富天地选择在西湾路，因为考虑到广州“十三行”的历史已经有两千多年了，都在广州的西边。广州西边一直是商户之地，已经有很长的历史。 记者：商圈还是最重要的？ 梁济豪： 对，商圈是很重要的。国外有很多大型的购物中心建在郊外，那些是开车去购物的。但是作为主题商城，一定得有商圈的氛围。所谓主题商城就是零售、批发、展贸一体化，这样商家可以做零售又可以做批发和展览，是专业市场经营，购物中心管理的一种创新经营模式。 越秀地产已经有30年历史，从90年代开始就做白马商场，而且是做得很成功，有这个经验，也有这个历史。 记者：越秀地产独特的“开发+运营+金融”商业模式，其他企业有没有复制的可能？ 梁济豪： 在商业地产运营模式中，“开发+运营+金融”商业模式是越秀地产独有的，也是我们的核心竞争力。 很多商业地产项目为什么做不下去？因为商业地产资金投入大、回收期长，地产商为了解决资金投入的问题，就要卖商铺，有的甚至把商场也散卖。但是，商场散卖会造成经营难度大、管理难度大的后果。经营不善，物业的价值就提升不了。 所以，越秀地产不做散卖商业的事，而是走“开发+运营+金融”的道路，用“地产+房产基金”的形式。其实，越秀地产也是卖，但卖的是基金，不是商铺。 以广州IFC为例，我们通过“开发+运营+金融”的商业模式，使得广州IFC需要十五年的回收期，转变为三年多的回收期，有效解决了商业地产资金投入大、回收期长的问题。 记者：住宅市场出现量价齐升，商业地产是否存在着更大的机会？怎么看住宅地产和商业地产之间互相影响的关系？ 梁济豪： 住宅地产量价齐升说明供求关系还没有改变，现在中国城市化进程还是高速发展的，所以对房地产的需求比较高。 另外，经济高速发展使人们收入增加，也是导致房地产量价齐升的原因，这两个原因对商业地产也会产生利好。 商业地产需要的是人流和购买力。经济发展，个人收入增加，客户的购买力也就增加了；人流增加，增加购买力度。当人均收入达到3000美金，商业地产开始兴起，达到8000美金，商业地产就会快速发展。 住宅地产卖得快、回笼资金快，但是住宅地产也有周期性波动，受政策、受市场的影响比较大。 商业地产投入大，回收期长，但是收入比较稳定，起到一个稳健的、平衡的作用。此外，商业地产升值空间大，物业升值也是利润。 商业地产可以形成优良的融资平台。房地产公司如果是住宅和商业双轮驱动，可以既快速又稳健地发展，起到互相平衡、互相推动的作用。倘若住宅有好的商业品牌配套，住宅的品位也会提升。可以说，住宅地产的快速发展会带动商业地产发展，商业地产的发展又会使住宅地产品位和品质提升。 所以，越秀地产是住宅与商业双轮驱动的，能够保证快速、稳健、有效的发展。 记者：越秀未来在商业发展看好一二线城市，怎么看商业地产泡沫化问题？ 梁济豪： 有很多声音都说商业出现了泡沫，确实，现在的综合体、购物中心发展得很快。但我认为，只要城市化和经济发展高速发展，商业地产就会高速发展。另外，很多住宅地产也转向了商业地产，在任何地方都会有泡沫化、井喷、竞争的情况存在，关键点是适者生存、品质为王。 记者：新型城镇化的推进必然带来巨大的商业需求，与商业较成熟的一二线城市相比，新城镇的机遇与风险都是什么？ 梁济豪： 城镇化有两个好处：第一，可以较低的地价去获取未来新城市的土地资源，这是一个最大的机遇。第二，在哪里发展商业，哪里就有住宅，商业品牌会带动住宅的发展。风险在于新城镇商业成熟期比较长，人气比较少，经营压力比较大，所以开发商的资金要扛得起。 记者：您认为商业会有怎样的未来？ 梁济豪： 城市化在高速发展，经济在高速发展，所以商业地产在未来一段时间还能高速发展。 第一，2020年，人均收入达到8000美金的城市预计有177个，这些城市会进入商业地产高速发展期。 第二，商业地产会进入品牌竞争和品质为王的阶段。随着房地产长效机制推进，很多住宅地产发展商会转到商业地产，会有更多人做商业地产。在这个阶段就是品牌竞争、品质为王。 第三，电商对商业地产的冲击很大。在这个过程中会出现两个问题，一是实体商业会跟电商结合，就像美国90年代的亚马逊，亚马逊就广泛跟实体商业结合；二是即兴消费兴起。 第四，商业的人才竞争加剧，特别是综合型的人才。竞争较大的会有两类，一个是懂管理、多专业的商业人才；第二是商业与电商两方面结合的人才。
