CORC：写字楼综合体产业园研究简报

一线城市抢地热情高涨三四线市场土地出让面积下滑
过去一年间，有关三四线城市房地产市场是否有泡沫一直为业界所争议。时至年底，从现有统计数据来看，开发商已经以投资做出了最明确的行情预判。数据显示，十大标杆房企前10月拿地金额同比涨176%，而在三四线城市购置土地的比例则下滑了37%。
北京中原地产研究中心统计数据显示，前10月保利、富力、恒大等十大标杆房企购置土地金额明显上涨，达到了2387亿元的历史纪录，同比去年前10月的865亿元上涨幅度高达176%。但从标杆房企购入土地面积和分布来看，三四线比例明显萎缩，首次低于20%，占比仅为15%，同比萎缩了37%；而与之相对，在北上广深四个一线城市购入土地面积高达764万平方米，同比上涨幅度高达146%。
今年不少知名房企扎堆加入出海队伍，斥巨资收购、兴建海外房地产项目。包括万科、万达、绿地、SOHO中国等房企轮番发布海外投资消息，屡屡刷新"国内房企海外投资最大金额"。究其原因，在于近年人民币升值以及国内房地产价格持续走高，而海外房地产处于低迷且有回暖迹象，开发商深信此时是抄底进军海外的最好时机。
据了解，中国房地产机构投资者海外投资的目的地总体仍然保持不变，表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。仲量联行报告指出，在经历了几年的观望之后，中国房地产机构投资者今年开始以大手笔进军美国房地产市场，2013年在美国房地产市场的总投资额突破20亿美元，预计今年最后一个季度还将达成更多交易。
北京地价"三级跳" 明年房价难摁住
北京市推出"自住型商品房"，意在房地产市场的供求差，以抑制房价的上涨。但从目前土地成交情况看，由于自住型商品房用地进一步挤压了普通商品房用地，使得后者的地价水涨船高，甚至一再突破记录，而地价推动房价上涨已成近几年楼市的铁律。市场的运行趋势再次走向了政府政策的反面。
11月4日北京土地出让的情形，具有巨大的象征意义，并预示着北京楼市明年的走向将严重分化。
当日北京共有8宗住宅用地成交，出让总额达87.69亿元，规划总建筑面积118.3万平方米，其中，配建自住型商品房的面积达64.97万平方米，配建公租房的面积9.74万平方米，配建经适房的面积7.8万平方米，配建限价房的面积8.51万平方米，留给纯商品房的面积只有约20万平方米。
从地价来分析，2014年的北京商品房价格，仍将暴涨，否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。从目前整个房地产市场的结构来看，纯商品房所占比例急剧萎缩，楼面价迭创新高，决定了2014年以后已属"少数派"的商品房已不可避免地走向豪宅化。这也是业内现在普遍的看法。
行政管制解决不了商品房市场的问题，尤其是房价的问题，政府之手用得过于繁密，甚至还会使问题复杂化。目前，业界共识是，这些问题的最终解决，仍然必须依赖于房地产长效机制的尽快建立，以及土地出让制度尤其是集体建设用地制度的改革，房地产税收制度的改革等。
土地制度或现重大变化楼市供不应求有望改善
十八届三中全会公报提出,建立城乡统一的建设用地市常要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。
当前农村集体建设用地的交易受到诸多限制。要建立真正的"城乡统一的建设用地市潮,在产权、交易方式、信息开放程度等层面都应是一体化,也就是说,农村集体产权应和国有土地的产权完全一致,这便要求大力改革农村土地产权制度。
多家机构认为,尽管公报对土改的表述相对简单,但指明了未来土改的大方向。未来一段时间,土地改革方面的相关政策将逐步推进。
土改进程的推进,还将可能对房地产市场带来利好。多数分析人士认为,尽管公报并未提及房地产领域,但随着城乡建设用地建立统一市场,未来国有用地的供应将有所加大,并进而对房地产市场用地供应起到促进作用。从长远来看,房地产市场供不应求的形势有望改善。
【写字楼品牌企业信息监控】
房讯网看房团走进鸿坤广场活动完美落幕
11月14日下午两点，房讯网看房团走进健康商务鸿坤广场活动在鸿坤广场项目接待中心举行。此次活动邀请了京城以及京郊各大企业，在秋末冬初之际共同分享鸿坤广场健康办公新理念，活动现场，鸿坤广场项目销售总监刘雨析对鸿坤广场项目做了精彩的介绍。
21万平方米的城市生态商业综合体大兴鸿坤广场，融商务、商业、生活、生态为一体，囊括了14万平方米购物中心，5万平方米商务空间及1.6万平方米体育会馆，提供便捷、绿色、生态的智能化商务功能，同时也提供生活性、愉快性和丰富性的商业零售功能。
鸿坤广场距离地铁4号线西红门站仅800米，地铁5号线、9号线交错于此，邻南四环，3条高速、10余条城市主干道环绕，30分钟到达首都第二机场，高速接轨国际舞台，鸿坤广场毗邻亚洲最大IKEA旗舰店，5亿欧元高投资英特宜家Shopping Mail，聚3000余国内外知名品牌，形成超越西单的京南国际购物商圈。
作为京城首席健康商务地标，鸿坤广场以"两空一绿"为标准，将"城市价值"与"生态健康"完美融合。两空是指空气质量与空间感。作为区域内罕有的小独栋、稀缺性、低密度商务写字楼，鸿坤广场拥有领先全球科技的PM2.5新风过滤系统，在外部空气环境恶劣的情况下，仍然可以保持24小时健康空气输入室内，有效阻止有害空气威胁健康；一绿是指绿化率，鸿坤广场择址于绿化环境极佳的国门商务区核心，周边公园环绕。特色"休闲瞰景平台，庭院化单索网幕阳光大堂，垂直绿化平台及休闲平台"产品设计，融合科技、生态、高回报、灵动四大元素，设计出100-1300㎡自由办公空间。
鸿坤集团商业地产产品线发布暨鸿坤广场启幕盛典
2013年15日下午两点，"鸿坤集团商业地产产品线发布暨鸿坤广场启幕盛典"在北京香格里拉大酒店盛大举行。
作为此次活动的主办方，鸿坤集团在本次活动中，首先隆重发布了其商业地产产品线。鸿坤在住宅领域深耕多年，在贡献层出不穷的精品住宅项目同时，涉足商业地产在商业综合体、社区商街、商务产品、产业园区等领域，鸿坤将把打造精品的理念注入其开发、运营全过程。并盛大举行了首个商业产品鸿坤广场的启幕典礼。
作为此次活动的最大亮点，本次盛典还以"创智改变未来"为主题，邀请到了国内知名经济学者马光远、城市规划发展专家方创琳、中国房地产协会副会长童悦仲、第一太平戴维斯董事徐伟成、盈石集团研究中心副总郑瑞声与鸿坤集团商业地产事业部总经理朱灿及鸿坤研发设计部总经理林健威等高管、专家共同出席，深入探讨与展望京南区域商业商务投资发展趋势、创新型商务办公模式、现代商业建筑设计及运营理念，众位一同见证鸿坤集团商业地产产品线发布与鸿坤广场的华丽启幕，并就商务方式和理念选择变迁、京南商业商务发展、再造城市活力、决策城市未来商业地产等话题为探讨对话，打造了一场精彩绝伦的价值巅峰论坛。
论坛中，大家谈论到的鸿坤广场不仅是北京最具发展前景的商务生态圈，同时也是全国唯一多产业集聚的专业集聚区。鸿坤广场的面世，吹响了鸿坤集团进军商业地产的号角，进一步证实了鸿坤地产开阔的国际视野和敏锐的前瞻性。
【写字楼行业动态与研究】
北京甲级办公楼租金连续三个季度下跌
仲量联行2013年第三季度北京房地产市场报告显示：北京甲级办公楼物业总体租金水平连续三个季度下跌；优质零售物业需求强劲；住宅价格持续上涨，房源不足导致成交单数减少；物流行业高净吸纳量仍无法抵消租金涨幅减缓趋势；地产投资大单成交两笔。
2013年第三季度总体租金水平继续下跌。2013年第三季度延续了全年的势头，业主继续谨慎地在租金水平和入住率之间寻求平衡点。鉴于大量租约即将在2013年年底或者2014年到期，业主开始积极挽留租户，以保持或提高当前的入住率。一些业主降低租金水平，另一些则延长免租期或通过其它激励措施，以达到吸引租户的目的。受此影响，2013年第三季度总体租金水平出现小幅下跌，环比下跌0.2%。然而，北京地区超低的办公楼空置率，使业主仍然有相当的谈判优势，仲量联行预测，2013年第四季度，市场形势将继续保持稳定，并会在2014年出现小幅复苏。
由于一些业主和租户继续持谨慎态度，导致租赁需求相对低迷。尽管如此，我们认为北京办公楼市场租金水平负增长的趋势将不会持续太久。在市场低空置率的刺激下，2014年租金水平有望出现小幅反弹。与此同时，一些业主，尤其是CBD商务中心区的业主，仍将采取一定的弹性策略。
重庆写字楼物业需求上升
三季度重庆主城区优质写字楼需求恢复活跃，市场整体租金呈上涨趋势，改变了前两季度写字楼市场低迷的状态。
根据世邦魏理仕（CBRE）发布的研究报告表明，2013年第三季度，重庆优质写字楼供应达到历史高位，新增供应量逾15万平方米，其中包含超过11万平方米的瑞安企业天地二号楼投入市场。与此同时，本季优质写字楼租赁市场恢复活跃，净吸纳量达到将近6万平方米，主要需求来自于国内IT行业及咨询服务业，季末市场空置率环比上升3．1个百分点至30．5％。本季新入市项目皆为高品质楼宇，推动整体租金环比上涨4．4％至每月每平方米95．7元。另一方面，受惠于需求量回升，许多小业主趁势提高租金报价，导致本季度剔除新增样本的租金环比也上涨1．7％。
天津写字楼成交量缩水中心城区商铺均价上涨
来自天津专业商业地产研究机构统计数据显示，天津上月商业项目和写字楼成交量均下滑，成交价格出现分化。其中，中心城区成交商业地产项目多为优质项目，推高了整体成交均价，达到32981元/平方米。而受许多项目的低价成交影响，中心城区写字楼成交均价仅为15914元/平方米，环比大幅下跌，拉低了全市写字楼价格。
据悉，上月本市商业项目成交面积达到5.4万平方米，环比下降8%。其中，中心城区成交量大幅缩水，仅成交1.2万平方米。远郊区县表现活跃，武清区为成交热点区县。全市商业项目成交均价为18964元/平方米。中心城区成交项目多为优质项目，其中和平区达到了48292元/平方米的成交均价高位。
同期统计资料显示，上月本市写字楼成交面积4.6万平方米，环比下降17%。其中，中心城区写字楼成交稳定，成交2.7万平方米，占总成交量的59%。受中心城区写字楼成交均价环比大幅下跌的影响，全市办公物业成交均价大幅下滑至12476元/平方米，环比下降34%。
大兴商业体涌现，写字楼快速崛起
"住宅先行，商业后发。"可谓北京商业地产各大板块的发展规律。自2010年大兴在楼市板块中跃升为黑马、地铁4号线通车后，三年来，大兴板块已积聚了大批居住者和消费需求，并引来绿地、鸿坤、龙湖、凯德等品牌房企进驻。而11月宜家家居开业，无疑成为大兴商圈的标志性事件。此外，产业需求也出现爆发，除了传统的写字楼集中区亦庄板块外，西红门、天宫院等板块办公类产品也迅速崛起。
公开数据显示，2013年入市的购物中心有70%左右位于五环外区域，大兴成为供应的"主力区"。此前，大兴的购物中心都有小而散的特点，但在随后三年中，成规模、成体量的商业体大批涌现。
目前，绿地在大兴生物医药基地站还有绿地启航国际在售，面积为105-1700平米，均价21500元/平米。此外，位于西红门宜家附近的鸿坤广场写字楼，也将在年底入市，主推100-1300平米自由空间，项目目前报价28000元-33000元/平米。此外，保利首开在生物医药基地站推出的79万元/套起的SMART空间loft项目，也备受关注。
但业内人士提醒，写字楼发展是住宅、商业、产业充分发展后才会发力的阶段，除亦庄板块外，大兴区域整体来说供应量非常大，而区域仍在发展中，需求有限，激烈的竞争将会是大兴板块的最大挑战。
广州写字楼成交单价破6万元/平方米
高力国际的成交数据显示，今年第三季度，广州甲级写字楼的价格保持稳定增长，环比上升2.6%，达33796元/平方米。近期，更出现了突破6万元/平方米的成交高价。在网易房产监控的数据里可见，在最近一季度，越秀区步云天地展贸式写字楼成交了8套单位，签约均价达61758元/平方米，是广州写字楼成交的最高价。此前南丰智库发布的数据显示，在2012年，广州出现的写字楼最高成交均价为53987元/平方米，同为步云天地，一年涨了15%。而富力盈凯广场的成交均价为58303元/平方米，是广州第二高价的写字楼项目。
写字楼价格创下新高，说明市场仍有需求。DTZ戴德梁行的数据显示，今年前三季度恒大中心、保利V座、邦华环球广场等物业相继投入使用，并为市场带来41万平方米办公面积，全市甲级写字楼的吸纳量也保持高水平，达到24.9万平方米。在这部分需求中，以IT、物流和服务业的表现最为突出。高力国际的分析人士认为，虽然外围经济放缓，但得益于内需市场逐步趋暖，零售贸易类如服饰、通信电子等行业的业务增长迅速，这些都将成为四季度市场需求的主要来源。
整体来说，写字楼的回报率要高于住宅，但是也和写字楼项目自身的素质有关，不同项目的回报率会有较大差别。
【写字楼市场数据分析】
预计明年深圳写字楼新增供应50万平方米
最新的高力国际第三季度报告显示，深圳今年第三季度，由于甲级写字楼无新增供应，深圳主要支柱产业(金融业、专业服务业、高新技术产业)对甲级写字楼的需求稳定，从而导致整体空置率较上季度下降2.6个百分点至12.4%。高力国际统计预计明年深圳写字楼新增供应量将达到50万平方米，明年空置率可能会面临一定程度的上升。
高力国际统计，高品质物业集中的福田区依然是租赁市场的热点区域。得力于第三季度深圳经济环境好转，内需扩大，部分企业表现活跃。本季度福田区甲级写字楼市场继续消化现有库存量，平均空置率较上一季度下降1.5个百分点至11.2%。
高力国际研究显示，本季度写字楼投资市场表现较为平淡，大多数投资者对写字楼市场持观望态度，并无急切的投资需求以及投资意向。本季度写字楼交易不活跃，售价稳中微升。本季度全市甲级写字楼平均售价环比上升0 .2%至每平方米人民币4 .6万元。
高力国际预测，2014年全年将有超过50万平方米新增写字楼面积投入市场，鉴于目前写字楼租赁市场需求有限，租户议价空间将进一步加大，空置率可能会面临一定程度的上升。但由于未来入市项目的品质定位相对较高，预计深圳甲级写字楼租金水平将维持坚挺。
京统计局前十月数据出炉住宅销售减少写字楼上涨
北京市统计局发布了十月的房地产统计数据。据统计，北京市今年1-10月完成房地产开发投资2763.8亿元，与全国开发投资的稳中有降不同，北京开发投资的同比增长速度略高于九月，为9.7%。
北京市统计局的数字，10月的住宅销售面积为86.4，与九月相比下降22%。链家地产也对北京市10月的住宅成交量做过统计，从套数上算下降29%，两者数据相近。
今年北京商品房销售面积的同比增速也在持续下降，继3月达到同比增长113%的高峰后，以每月超过10%的速度下滑，直至十月数据出炉。统计局数据显示，北京十月的销售仅比去年同期高出15.9%。
尽管多家研究机构在近期发布第三季度数据显示，北京甲级鞋子楼租金在继3年的保障之后，终于开始出现下跌态势，但仅仅同比下降0.1%的状况并不能影响写字楼市场的热情。据统计局数据，北京前十月的写字楼投资额高达468.3亿元，同比增长45.2%。
据统计，保障房前十月的竣工面积为567.4万平方米，同比猛增48.5%，然而另一方面，新开工面积的数量却同比降低20.3%，仅为779.9万平方米。对于保障房的投资似乎也在减少，比上年同期下降11.5%。
京沪黄金地段写字楼租金5年飙升80%
近期，太平人寿与金融街签订一份订购协议，以35.85亿元购买金融街地上建筑面积为7万平方米的写字楼。此外，今年以来就有多家保险公司重金投向写字楼，赚取租金收益成为保险公司增加投资收益的一大渠道。
记者统计，2012年，包括生命人寿、新华保险、中国平安、中国太平、人保寿险、合众人寿等保险公司"投资性房地产"占总资产的比例都呈增长趋势，新华保险从年初的0.012%增至年末的0.33%，中国平安从0.402%增至0.53%，生命人寿从5.65%增至9.16%。
年报显示，2012年年底投资性房地产投资额排名中，中国平安集团以150.49亿元位列第一位，生命人寿103.17亿元位列第二位，人保集团以84.5亿元位列第三位。另外，太平洋保险投资性房地产投资额63.49亿元，国寿集团44.38亿元，泰康人寿17.37亿元，新华保险16.35亿元，华泰集团4.69亿元。
仲量联行在今年8月份发布的报告指出，"过去5年，北京甲级写字楼租金上涨80%，涨幅是全国20个城市平均涨幅的3倍；同时，写字楼空置率从近30%下降到目前的4.4%。"
仲量联行今年第二季度市场报告也显示，上海、深圳等地超甲级写字楼租金持续上涨，浦东超甲级办公楼租金于二季度进一步上涨至每平方米每天10.7元，环比涨幅为1.6%。
北京市上期商业写字楼成交汇总数据
北京市上期商办成交汇总数据：据北京市建委数据，10月26 日至11月1日北京商办市场重点监测项目共成交8套，总面积1148.87平米，成交总金额0.60亿元；分别为达美中心办公3套、方恒时代中心办公5套。
上周广州全市一手写字楼量升价跌
上周广州全市一手写字楼市场依然活跃。中立最新统计数据显示，上周广州一手写字楼成交共166套，合共17688平方米，环比大幅上升76.8%。在成交均价方面，上周一手写字楼成交均价为25994元/平方米，环比上周下降6.7%。
从具体项目来看，成交均价位于前三的依然位处中心城区，最高者为天河区的天盈广场，成交均价为5.229万元/平方米。
针对上周成交如此活跃的现象，中立分析师认为，上周一手写字楼量升价跌，主要是因为新增供应猛增，尤其是部分位处新商圈、投资价值相对较高的项目推出市场后成交活跃，带动了成交量，但拉低了市场的整体成交均价。
【写字楼市场动态分析】
国内写字楼开始进入追求软硬件的标准化趋势
中国写字楼市场开始进入追求软硬件的标准化趋势, 据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2013年截至9月底，北京甲级写字楼租金价格为433.18元/平方米/月，准甲级写字楼租金价格253.21元/平方米/月，同比分别涨8.52%、8.5%，较去年同比涨幅分别降23.66、11.43个百分点。
京核心商圈写字楼租金价格波动小幅上涨，涨幅回落，对此，北京中原市场研究部认为，首先，受宏观经济疲软和整体需求减弱影响，北京写字楼租赁活跃度相对降低；其次，传统商圈及周边的低级别写字楼、商住楼、新兴商务区写字楼不断成为商务租赁需求的新宠，多元化写字楼租赁需求逐步向外围商务区扩散，缓解写字楼租金价格涨幅。
国人冲到海外买豪宅境外投资者来中国抢写字楼
世邦魏理仕（CBRE）日前发布报告称，2013年第三季度亚太区房地产跨境交易有所增长，总体趋势表现为私人投资者和机构积极寻求海外投资的机会。值得一提的是，在国人纷纷出国买房之际，境外投资者对中国房产也显现出强大的购买力。报告显示，中国来自海外的投资去年9月至今年9月已经超过50亿美元。
该报告指出，第三季度亚太地区的跨境投资总额环比增长5.5%，达52亿美元。在澳大利亚、中国香港、中国内地和日本，来自海外的投资占比最高。报告显示，本季度写字楼物业交易仍然占据最大份额，占总交易量的50%，其租金与需求在一段时间内将保持稳定。
世邦魏理仕预计，2013年第四季度亚太地区投资额将持续走高，澳大利亚、中国大陆和日本市场将保持强劲势头，新西兰、中国台湾等其他市场预计也将持续活跃。
写字楼跨境交易活跃重庆市场趋暖
今年第三季度，整个亚太地区商业地产交易量达216亿美元，环比第二季度增长10.8%。昨日，来自商业地产服务机构世邦魏理仕的报告显示，亚太地区跨境投资渐趋活跃，写字楼物业交易占总交易量50%。
来自世邦魏理仕的报告显示，第三季度亚太地区商业地产交易量共计216亿美元，比二季度取得的192亿美元增长了10.8%。其中写字楼物业交易仍然占据最大份额，占总交易量的50%。
目前来看，优质写字楼仍然稀缺，投资者将把重点放到次要地理位置与非核心的物业上。受此影响，更多的投资者开始重点关注可提供更高收益、受益于消费导向需求而快速增长的物业。预计第四季度亚太地区投资额将持续走高。
重庆方面，受惠于需求回暖，第三季度优质写字楼租金每平方米95.7元/月，环比上涨4.4%。与此同时，优质写字楼租赁市场恢复活跃，净吸纳量近6万平方米；整体租金每月每平方米95.7元，环比二季度上涨4.4%，一方面来自国内IT行业及咨询服务业到重庆的需求增大，部分业主趁势提高租金报价，加上新入市项目皆为高品质楼宇，也推动整体租金上涨。
上周南京写字楼商铺成交均下滑
据南京网上房地产数据显示，截至11月17日20:00，上周（11.11-11.17）南京商铺成交面积约2836平米，写字楼成交面积约5017平米。环比前一周，商铺成交量下跌近80%，写字楼成交量下跌约43%（之前一周南京商铺成交面积约13865平米，写字楼成交面积约8845平米）。
南京上周写字楼共成交5017平米，较之前一周（11.04-11.10）成交面积下跌近半成。但惨淡的市场中却不乏让人眼前一亮的区域-江宁板块上周成交面积共计3652平米，占上周南京写字楼成交总面积的72%，比第二名城南板块写字楼成交量多出87%（城南上周成交471平米）。
南京上周商铺共成交面积约2836平米，较之前一周（11.04-11.10南京商铺成交13865平米）下跌近80%。几大板块中，仅有城北、江宁、浦口成交量高于500平米，其中城北板块以945平米的成交面积居首。
前10月北京商品房销售面积增长10.8%
北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布《2013年1-10月北京市房地产市场运行情况》。数据显示，北京前10月完成房地产开发投资2763.8亿元，比上年同期增长9.7%；商品房销售面积为1454.9万平方米，比上年同期增长10.8%。
截至10月末，北京全市商品房销售面积为1454.9万平方米，比上年同期增长10.8%。其中，住宅销售面积为1045.5万平方米，增长3.2%；写字楼为243.2万平方米，增长47.4%；商业及服务业等经营性用房为80.6万平方米，下降2.2%。
而1-10月北京商品房施工面积为1.31亿平方米，比上年同期增长6%。其中，商品房新开工和竣工面积分别为2847.1万平方米、1421万平方米，比上年同期分别增长13.1%、13.1%。
另悉，前十月，全市房地产开发项目本年到位资金为6257.7亿元，比上年同期增长38.2%。
关于中国写字楼研究中心（CORC）
中国写字楼研究中心（CORC）国内首家专注于写字楼、综合体、产业园等商用房地产行业各产业链条发展的学术研究机构。由房讯控股旗下研究机构南丰智库联合中国写字楼行业协会（COIA）在2009年发起成立，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位,共同打造中国商用房地产行业发展的智库平台。