万科借徽商银行布局地产金融盘活商业地产

徽商银行香港上市在即。房地产巨头万科日前斥资4亿多美元参与认购徽商银行H股，一石激起千层浪。目前，地产商仅靠自身业务增值，发展路径越来越窄，因此，已有多家大型房企在谋求房地产金融化的布局，并以金融为纽带进行转型，由此获得更多利润，万科也不例外。

不过，有知情人士透露，对于万科而言，银行只是一个平台，布局金融的最终目的是盘活手头上的以商铺为主的商业地产，不过，入股徽商银行是否能如万科所愿还有待观望。

突破

万科参股徽商银行谋求转变

在国际配售期间，徽商银行获得了3倍认购，包括万科、周大福、江苏汇金及Peaceland等共有6名基石投资者参与，认购金额达45.1亿元，约相当于集资额的一半。其中，地产巨头万科的出手，让业内揣测纷纷。

万科前不久发布公告称，预计公司旗下子公司认购徽商银行H股股份数不超过88398.6万股，金额达4.19亿美元，交易完成后万科将持有徽商银行近8%的股权，成为最大单一大股东。

对于首次大手笔投资房地产以外的领域，且首次大规模认购新股，万科董秘谭华杰公开表示“认购徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。”

直观来看，万科借入股徽商银行巩固融资渠道便利的优势。与此同时，目前万科有包括建材供应商及承包商在内的约8000家合作企业，其中5000家为中小型企业，今后，徽商银行也能够为这些合作的小企业提供更为便捷的融资通道，且可降低成本，这客观上也有利于万科在与这些企业谈合作时，降低采购方面的资金成本。

此外，有分析人士认为，万科自身贷款融资并不十分困难，只不过，目前的地产商仅靠自身业务增值，发展路径越来越窄，接下来万科很可能将谋求地产业金融化，并以金融为纽带进行转型，由此获得更多利润。

实际上，万科管理层早有建立一个金融平台的打算。万科集团总裁郁亮曾表示，“中国房产市场已经进入"下半场"，告别暴利时代。当游戏规则发生了变化，房地产企业都必须重新检视自己存在的方式和策略，万科将从产品供应商转型城市配套服务商的新定位。”万科入股商业银行，一方面是为其管理的社区提供金融服务，另一方面则是通过这一金融平台向其他产业延伸，实现与自身可控的金融平台的良性对接。

对徽商银行而言，该行的房地产行业信贷投放政策与大多数银行无异，都是以“控风险”“有保有压”为主基调，但在徽商银行高层看来，万科作为优质的地产商，参股后双方都能借助城镇化的发展和中部地区经济崛起的背景开展业务合作。

“目前，房地产行业投资依然是带动我国经济增长的重要力量，因此，大多数银行的房地产贷款占比都不低，万科介入后，其合作的上千家企业都有可能给徽商银行带来融资或其他方面的业务，徽商银行能够在地产供应链中寻找业务扩张的机会。”一位银行业分析人士说。

压力

倒逼资产证券化盘活商业地产

目前，房地产金融化已是业内共识。房地产行业在经过了五六年高利润增长之后，随着价格泡沫的集聚，不少大型房企早已开始在金融领域布局，包括保利、泛海、绿地等在内的房企，已先于万科入股了商业银行。

业内普遍认为，房地产行业的融资正在越来越多地由间接融资向直接融资转变，银行贷款不再是唯一的主要融资渠道，但银行仍然是不可或缺的重要金融平台，房企需要把握时机占领在金融领域布局的窗口和资源。

随着银行资产证券化二次试点的临近，外加启动房地产信托投资基金呼声四起，业内猜想，对于万科而言，从银行起步，未来不排除在基金、证券等领域都有所渗透。

一位接近万科的知情人士透露，在金融布局方面，万科打算借鉴香港房地产市场的做法，未来试图撬开房地产信托投资基金这一渠道，推动房地产资产证券化，以盘活名下以商铺为主的商业地产等固定资产“卖房子只是一锤子买卖，如何将手里买房的客户资源、供应商资源等充分利用，升华品牌和再次掘金，也许是眼下房企巨头正在思考和实践的事情。”该人士分析称。

早在2005年11月，香港房屋委员会分拆出售名下180个商场和停车场成立了领汇房地产投资信托基金，在香港联交所主板上市，以19亿港元基金单位，筹资200亿港元之巨。万科副总裁毛大庆指出，“香港的领汇模式，将社会服务、基础配套、群众满意度、生活幸福指数最终过渡到金融产品，是非常好的启发。领汇基金并非涵盖大体量的房地产综合体，而是一堆社区小商铺，打包这些社区商业资产并上市，开创了成功的社区商业盈利模式，这是万科商业的追求目标，也是万科目前主推的商业形态。”

“万科的地产项目非常多，而其中商业储备用地就高达700万平方米。并且，这些商业商铺大多是万科自己持有。然而，万科非常清楚地认识到，单一房地产业态发展黄金期即将过去，如果这些资产最终打包上市，可以形成相当可观的利润，而这些也属于房地产的优质资产。”上述知情人士表示。

挑战

徽商银行政府控股地位或难撼动

不过，徽商银行作为一家城商行，金融牌照并不齐全，未来是否能如愿作为万科进军金融领域的“跳板”，业内普遍持观望态度。

回顾徽商银行的“成长史”，2005年，在时任安徽银监局局长杨家才的一手支持下，安徽境内6家城市商业银行和7家城市信用社整合成为“徽商银行”，开创了中国城商行和城信社联合重组的“徽商模式”。不过，在8年的发展期间，徽商银行并没有淡化地方政府股权，反而强化了地方政府的控股地位。

公开资料显示，2006年，徽商银行国有股占比为48%，到2012年末，这一数字已上升至62%。在徽商银行前十大股东名单中，安徽省能源集团有限公司、安徽省信用担保集团有限公司、安徽国元控股有限责任公司、安徽省高速公路控股集团有限公司四家省属国企雄踞前四位，分别持有该行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股权。

日前，徽商银行H股发行价敲定为3.53港元/股，按发行26.1亿股新股计算，徽商银行H股上市后，目前持股第一的安徽省能源集团的持股比例将被摊薄至7.57%，因此，万科的持股比例有望超过安徽省能源集团，成为徽商银行最大股东。不过，有业内分析人士猜测，根据以往经验，一旦地方政府仍想拥有控股权，那么，不排除这些排名靠前的大股东会通过签署一份有关共同持股的一致行动人协议，以保证政府控股地位。

业内普遍判断，中资银行估值水平处于低位，H股上市后短期内恐怕也很难获得投资者广泛认可，股价在很长一段时间内都不会太高。“徽商银行的隐患也是地方融资平台债务问题。随着境内银行利润增速放缓和未来面临利率市场化的冲击，银行利差还将继续缩窄，并面临不良率上升和转型的压力。”德勤会计师事务所一位分析人士对《经济参考报》记者表示。

“作为徽商银行H股的基石投资者，前期基本很难估计其增值空间，但如果基于长远布局的话，面对徽商银行长久以来的政府控股背景，万科能否顺利实现自身的金融布局，也很难说。不过，基于徽商银行政府融资平台的背景，借城镇化背景，万科在前期可能会与徽商银行开展一些合作。”申银万国一位银行行业分析师如是说。