宝龙许华芳：未来十年是商业地产黄金十年
编者按：现在的商业就像一个全新冒险乐园，充满机遇，也充满风险，更有无数需要解答的问题：什么样的商业项目才是好的项目？商业与 地产更深入结合的核心与定位是什么？如何认识商业与金融资本之间的关系？商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系？传统商业与品牌怎样应对电商的冲 击？
2013年11月26-28日，观点地产新媒体将在广州举行首届观点商业年会，围绕论坛主题“商业的未来”，观点地产新媒体遍访商业地产的专家学者、典范项目的打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商等人士，推出“商业的未来”2013观点商业年会系列报道。
观点地产网 鲁鹏 电商咄咄紧逼，传统商业正临发展十字。然在宝龙集团执行总裁许华芳看来，我国城市化进程和城镇化，给商业地产提供了重要机遇。
“虽然人民生活水平提高，可支配收入上升，人们在住房和商业消费方面的需求会不断提高，商业的未来发展空间巨大。”
他并称，如果说过去的黄金十年更多是指住宅地产的话，那么未来的十年将是商业地产的黄金十年。
谈及当前商业地产，随着开发范围广度扩大，不少城市已经规划大量城市综合体。对此许华芳认为，一些城市的确存在商业地产项目供应过大及同质化的问题。
然而联系到当前的市场环境，这样的现象也符合发展规律。许华芳称，“(市场)分化得厉害，各行各业都是这样走过来的。”
不过他也提到，市场上缺乏好的综合体、购物中心，同时一些不好的项目也被推向市场。
据介绍，做好商业项目关键因素在于拿地之前就好做成分的市场调研。而衡量商业项目如购物中心的标准，要看项目在区域范围能能否成为客群消费的绝对龙头，同时还要有较长的持续性。
同时，客户满意度、服务精细度也都是衡量项目优劣的指标之一。
而当前电商来势汹汹，对传统商业的冲击已经看得见。许华芳也同意电商带来的变化，称电商分流掉一部分传统商业是毋庸置疑的。
不过他也明确表示，“但这并不意味着它(电商)可以取代传统商业。”
许华芳称，电商带来人们消费习惯的改变，将对商业的体验、感受及环境产生新的要求。因此，ShoppingMall将比以前更加注重体验感。
应对当前电商变革，据许华芳介绍，今年年底前宝龙会正式推出两个购物中心的电子商务平台。
“这个电商与其他电商有所不同，将做成以支持、服务购物中心为核心的电子商务平台。”许华芳解释称，就是一个购物中心搭配一个电商，从而在更大程度上支持购物中心里的商户。
以下为观点地产新媒体对宝龙地产执行总裁许华芳先生采访实录：
观点地产新媒体：中国商业地产刚刚起步，还在加速发展过程中，您认为这个阶段会持续多久？宝龙在当前环境下，商业地产部分选择什么定位和经营策略，以适应市场？
许华芳：中国城市化进程和城镇化为中国商业地产发展提供了重要机遇，未来的十年城镇化将成为拉动中国经济持续快速发展的重要力量。从房地产业来说，如果说过去的黄金十年更多地是指住宅地产的话，那么未来的十年将是商业地产的黄金十年。
今年宝龙从战略布局上，调整城市聚焦，第一聚焦核心是以上海为中心的长三角地区，再加上宝龙原来的老根据地福建、山东。
从产品上，坚持做商业，注重产品创新，根据所在城市、区域特点，做更针对性的产品，除城市商业中心、区域级购物中心、社区级购物中心以外，还会在开放式商业街区方面投入精力。
另外，年底前，我们会正式推出两个购物中心的电子商务平台，以支持服务购物中心为核心的电子商务。
观点地产新媒体：近年来，中国商业项目开发呈现井喷之势，不少城市都规划大量综合体等商业项目，是否担忧出现泡沫化、同质化趋势？宝龙城市广场也加大在一二线城市的占比，如何看现在商业的竞争？
许华芳：目前一些城市的确存在商业地产项目供应过大及同质化问题。我的理解是，未来任何行业都将面临激烈的 竞争，特别是在中国，中国人做生意都是供应过量、竞争过头的。但我相信行行出状元，市场上还是缺少好的综合体、好的购物中心，但同时却做出了很多不好的、 甚至做不出来的综合体，这类项目在未来也会出现很多，所以分化得很厉害，现在房地产已经陆陆续续在分化，各行各业都是这样走过来的。
对于商业地产项目，我认为关键因素是应当在拿地之前就做好充分的市场调研。宝龙在商业地产领域已经经营了十年，积累了专业的经验，培育了一批专业人才，同时拥有一大批战略合作供应商及战略品牌商家，这些资源都是我们发展的保障。
观点地产新媒体：什么样的商业项目才是好的项目？
许华芳：商业项目很难用一个标准来理解，因为分很多种，有大型综合体、有城市级别、社区级别。像苏州那种邻 里中心做得很好，但在全国范围内就没有这么大的影响力；又比如恒隆在上海的高端商业做得也很好。我的理解是，衡量购物中心的一个标准，要看它在一个区域范 围内能不能成为客群消费的绝对龙头，同时还要有较长的持续性，客户满意度、服务精细度也都是衡量项目优劣的指标。
观点地产新媒体：中国房地产行业调控形势逐渐改变，住宅地产市场量价齐升，这对商业的未来发展会有什么影响？如何看住宅与商业之间的相互作用？宝龙旗下的商业与地产更深入结合的核心与定位是什么？
许华芳：我觉得住宅地产和商业地产存在一定程度的正相关系，住宅地产的量价齐升会带动商业地产的升值，但他们之间并不是简单的正比例关系，商业地产同时还会受到位置、定位、招商等方面的影响。
宝龙对自身的定位是中国领先的城市综合体运营商，我们不仅是开发商，更是运营商。目前，宝龙都会大比例自持优秀物业，并有专业的商业团队负责运营工作，使我们的企业经营得更稳健。
观点地产新媒体：新型城镇化的推进必然带来巨大的商业需求，与商业较成熟的一二线城市相比，新城镇的机遇与风险都是什么？宝龙对城镇化有着怎样的考虑，对旗下商业地产布局又有何影响？
许华芳：商业地产是助推新型城镇化的发展的重要载体，城镇化为商业地产的发展带来了重要的机遇。对于很多三 四线小城市来讲，消费能力毕竟有限，与一二线城市消费能力不能相比，因此也不应该盲目发展商业地产，需要量力而行。宝龙会努力抓住城镇化的发展时机，根据 不同城市的特点，尤其是根据供求结构来进行布局。
观点地产新媒体：如何认识商业与金融资本之间的关系？您认为未来值得期待的商业与金融结合的模式有哪些？
许华芳：在国外，商业地产企业通常都会有三个平台：资金管理平台、资产管理平台以及经营管理平台。目前国内 的开发商往往集中关注第三点。宝龙将站在投资者、业主方的角度，通过学习国际的先进行业，打造自己的资产管理平台，初步建立资产管理体系，并逐步应用到现 有的项目中去；希望与国际上领先的商业地产运营商和金融机构就资产管理业务探讨合作机会。
观点地产新媒体：此前宝龙提及有强大的品牌商合作阵营，在维护品牌商关系上也有独到之处，可否具体谈谈？在选择品牌的要点有哪些？
许华芳：我觉得跟品牌商家的合作，首先，互相信任是关键。其次，商家跟商家之间并非纯竞争关系，而是互相增值的，是双赢的。
观点地产新媒体：电商方兴未艾，对传统商业有什么影响？商业地产发展商如何应对电商的冲击？传统商业与品牌应怎样反思及变革，以适应电商全面兴起的形势？
许华芳：电商分流掉一部分传统商业是毋庸置疑的，这并不意味着它可以取代传统商业。但是，人们消费习惯的改变，将对商业的体验、感受、环境有新的要求，因此，shoppingmall将比之前更加注重体验感。
今年年底前，宝龙会正式推出两个购物中心的电子商务平台，但这个电商与其他电商有不同，我们将做成以支持、服务购物中心为核心内容的电子商务平 台，即一个购物中心搭配一个电商，从而在更大程度上支持购物中心里面的几百个商户，并设一个物流点，服务周边两小时经济圈的消费人群。
观点地产新媒体：本届观点商业年会主题为“商业的未来”，在前景美好但竞争日益激烈的环境下，您认为商业会有怎样的未来？
许华芳：正如前面所说，我国城市化进程和城镇化为中国的商业地产发展提供了重要机遇，随着人民生活水平不断提高，可支配收入不断上升，人们在住房和商业消费方面的需求会不断提高，商业的未来发展空间巨大。
蓬勃��展的商业地产同样吸引了更多的房地产企业参与其中，未来竞争将无比激烈，我们必须清醒地认识到现实的严峻和未来的挑战。