“沪七条”住宅受限 商业地产反而柳暗花

据新闻晨报报道，11月8日，上海公布了被业内称为“沪七条”的加强版调控措施，在不到一个月的时间里，上海成为继深圳、北京之后第3个加码楼市调控的一线城市。然而，自2011年新“国八条”细则“沪九条”出台以来，住宅受限的同时，业内人士认为，商业地产反而因此柳暗花明。
“沪七条”相关细则商业解读
看点一：增加住房用地供应
2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。
德融地产市场部监测数据显示，自2013年1月至今，整个上海住宅相关用地合计66幅，土地面积394万平方米，与此同时，商业相关用地出让幅数则达126幅，成交面积457万平方米。一方面是住宅用地离出让标准严重“欠账”，一方面是商业用地高歌猛进，因此年底之前商业地块的出让速度预计会大幅放缓。
而在今年优质商业地块的集中出让过程中，不仅有217.7亿元的地王徐家汇中心，更有世博核心区及虹桥商务区核心地块的集中出让。与此同时，上海几个主要区域如老西门、静安、花木、虹口及黄浦江沿岸均有不同面积商业用地出让。
以今年出让土地2.31的平均容积率来看，可以提供的商业建筑面积将达到1055万平方米，而今年前十个月全市商业地产的去化面积为340万平方米，虽然商业项目不会全部选择出售，但现在看来，短期内商业地块出让比例的下降不会对商业地产供应造成较大的影响。
看点二：差别化的住房信贷政策
对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。
二套住房首付比例十个百分点的提升对商业地产成交的促进虽然不是绝对的，但也不排除一部分购房者会转而选择现在市面上热销的商住公寓，毕竟在股票、基金等各种投资市场人气并不旺盛的情况下，投资者相信，购置不动产仍是资金保值的重要投资途径。
看点三：升级版住房限购政策
调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
虽然对非沪籍的购房者来说，购买商住公寓存在无法落户的问题。但对于不少外地购房者来说，一方面是社保缴纳年限的延长，一方面却是10月上海住宅均价已上涨至24932元/平方米，且短期内毫无下行趋势，于是晚买不如早买，尤其是当他们碰到合适的商住公寓项目时，便不会轻易错过机会。
2011年以来调控对商业地产影响
德融地产市场部监测数据显示，2011年以来楼市调控时间节点分别为：2011年1月31日新“国八条”细则“沪九条”出台，2012年6月27日非上海户籍单身人士限购，2012年9月13日限购三连“查”，2013年2月20日新“国五条”，再到2013年11月8日的“沪七条”。
可以看到，2011年初商品住宅交易刚刚被戴上调控紧箍咒的时候，商业地产交易量逆市上扬，单月成交面积最高时占据商品住宅成交量的86%，而成交均价最高时曾飙升至27460元/平方米。
至2012年6月调控政策再度升级，商业地产单月成交面积占比商品住宅成交量亦同步上扬，由当年6月的22%涨至7月的32%，及至年底翘尾占比高达44%，但利好程度显然已不如当年。
随着住宅市场调控进入第三年，商业地产成交量在2013年2月“国五条”出台之后并没有出现环比上升，反倒是自贸试验区的利好使得局部商业地产成交出现爆棚。此次“沪七条”调控政策对商业地产的后期影响将是可以期待的。