郑州购物中心大跃进凸显高空置率 急需差异化突围

在建项目超50个 空置率达20%

核心提示 | 犹如光中之球，过快地膨胀，球面终于投射上恐惧的阴影。

据不完全统计，郑州目前在建和规划中的购物中心已达到50多家，数量超过杭州、武汉等主要二线城市。而与数量一样处于国内前列的是高空置率，仲量联行发布的报告显示，郑州购物中心空置率高达20.7%，远超6%的警戒线。

业界担忧，过快的开发速度超出了消费承载力，同时由于竞争同质化现象突出，购物中心几年后或将面临局部过剩和过度竞争的问题。

数量激增

“以建设路秦岭路为圆心，南边有中原万达，西边有西元国际，北有锦艺城以及在建设中的锦绣城购物中心，短短两三年间，在这方圆数公里内，就出现了四五家大型购物中心。”家住西区的李先生告诉记者。

据统计，目前西区已有和在建的商业的总体量将超过320万平方米。根据商品零售面积人均需求量2.6平方米每人计算，西区以桐柏路建设路为中心，半径5公里范围人口为74万多人，由此计算，零售商业面积需求为192.7万平方米。

而这也只是近年来郑州购物中心数量井喷的缩影，据不完全统计，目前郑州在建和规划中的购物中心已达到50多家。

有研究机构称，2010年至2020年将是商业地产的黄金10年。城市急需构建一批“城中之城”来聚集商务、生活、休闲、娱乐等复合的城市核心功能。

郑州显然也意识到了这点，总体量高达53万平方米的中原万达广场，是郑州首个规范的购物中心。2012年10月，二七万达广场也正式开业。据中原万达运营总监袁建透露，郑州将会有五座万达广场，位于林科路附近的第三座万达广场项目已在筹备当中。

在传统商业中心的二七商圈内，华润集团将“印象城”收入麾下，万象城面世日期越来越近，更有消息称，欢乐颂也将布局郑州西区。在东区，除了即将面世的丹尼斯大卫城，仍有多家购物中心将在未来几年开业。

仲量联行对20个主要城市进行了监测，2013年将有约150个购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。预计到2015年底，北上广深等中国四大城市的购物中心面积将增加约40%，16个较小城市的供给量将翻番，其中增长最快的是武汉、重庆、成都、郑州等地，增加在1倍以上。

购物中心热在品牌身上有明显反映。近几年万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。红星美凯龙也宣布，今后8年将加快商业地产投资步伐，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物中心。

“购物中心热与大环境有关。”河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，受楼市限购政策影响，资本找不到出路，于是转向商业地产，以实现商品住宅的开发。

空置率高

伴随着居民消费迅速增长以及商业地产市场的持续升温，购物中心的发展近年来一直热度不减。

公开数据显示，2004年全国有购物中心877家，到2012年全国购物中心总量达到约3000家；2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元，2012年，全国新增购物中心投资规模超3000亿元。

日前，中国连锁经营协会会长郭戈平在商务部举办的“零售和批发行业促进经济发展专题发布会”上称，伴随城镇化进程的加快，预计全国购物中心至2015年将发展至4000家。

一方面是购物中心的建设狂潮，而另一方面则是购房中心高高的空置率。

2013年年初，一份来自仲量联行的报告显示，以各地购物中心的空置率衡量，中国主要城市中表现最好的是杭州，仅1%，其次是无锡1.5%，广州、南京、上海、武汉也都在2%~5%之间；最差的是沈阳，空置率高达24.3%，郑州次之20.7%。居中的有西安(5.2%)、青岛(6.8%)、重庆(10.9%)、成都(12.6%)和北京(12.7%)。

郑州购物中心的空置率不仅高于周边的武汉、西安等城市，也远超6%的警戒线。

然而，与购物中心整体空置率上升情况相对的，是针对商业地产（仅指商铺）的开发投资却在源源不断地增加。中国指数研究院的数据显示，2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍，且去年增幅超25%，投资仍有加速增长之势。

郑州同致行数据显示，2013年上半年郑州商业用房供应面积65.47万平方米，供应环比涨113.06%；上半年办公物业供应面积102.74万平方米，供应增势明显。

导致购物中心空置率升高的原因是什么？“现如今购物中心扩张速度加快的原因是多种多样的，并不是开发商单方面的原因造成的，实际是受经济波动以及整个零售业的影响。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说。

“目前，整个郑州商业体量过大，由于内城改造、拆迁增容，很多商业项目或建成了没营业，或经营不下去关门歇业，招商难，经营差；而外围城区动辄十几万平方米的商业体招商更难，经营更差。”资深商业地产运营专家、郑州御智商业地产顾问公司董事长王永君表示。

结构性失衡

一方面，购物中心出现总量过剩现象，空置率高居不下，致使新诞生的购物中心存在招商困难的局面。另一方面，核心商圈物业供不应求，租金高企。

此前，媒体报道了内地首家星巴克因为租金高企而被迫撤离国贸一期的消息。记者了解到，不光是北京国贸这样一线城市的黄金地段，甚至北京次商业中心的核心商圈以及二、三线城市的成熟商圈都出现商户因租金过高而被迫撤离的现象。

在郑州，核心商圈的商铺租金一直在高速上涨，房租占经营成本的比例由40%~50%上升到了60%~70%。不少商户大呼，同样的销售额，去年挣钱，今年只够保本，完全是在为房东打工。

位于经三路上的几家茶叶店，5年前租金为8万元左右，现在已经涨到了20万元。而兴华街、淮河路、东风路、未来路等普通的商业街道，房租也涨到了150元/平方米以上，几年前，这些路段50元/平方米~100元/平方米，如果开个50平方米的小吃店，每个月的房租至少是7500元。而在二七广场、万达广场、大商新玛特等这些商圈，商铺租金在200元/平方米~300元/平方米。

而一些新兴商圈的购物中心则存在招商难，租金维持低水平，甚至租不出去的现象，可谓冰火两重天。

在上述供求矛盾的背后，则凸显出商业地产的结构性失衡。“购物中心总量虽然过剩，但同时也要注意到，一些选址良好，运营能力强，运作较好的购物中心还是比较稀缺的。可以说，‘有效供应不足，无效供应过剩’是目前购物中心面临的现状。”有业内人士指出。

有业内人士预计，在商业地产总量过剩，结构性失衡的情况下，未来可能出现“两极分化”的局面。

一方面，如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧；另一方面，一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。出现招商困难，经营难以为继的多属于后者。

寻求调整

中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所在《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》指出，我国购物中心已步入调整的高峰期，建议三线以下城市的购物中心开发不能头脑过热，须审时度势；而一、二线城市购物中心应注重对运营能力的建设，要以消费需求为先导，明确定位。

面对空置率的压力，完成跑马圈地之后的购物中心如今开始寻求资源整合。“提高租赁率，通过调整品牌、布局乃至业态来优化资产，是购物中心正在努力的方向。”仲量联行华南区零售地产部总监林世松在接受媒体采访时表示，购物中心的增长动力将逐渐从开发进入注重商业运营和零售渠道功能的时期。

值得关注的是，长久以来，业内普遍认同购物中心里购物、餐饮、娱乐各为5:2:3的业态配比正逐渐被打破。

一些购物中心兴起了“去百货化”。如成都的来福士购物中心内就不见百货踪影，而进驻其中的旗舰店品牌多达50%；华润打造的社区购物中心欢乐颂，也主打餐饮、休闲娱乐，不再引入主力百货。

面对购物中心同质化趋势越来越严重的压力，宋向清建议，开发商需根据项目本身的位置、体量、商圈特点等，挖掘自身特色，进行差异化经营。如可以对消费人群进一步细化，打造家庭化购物中心、时尚白领购物中心、女人世界购物中心等，还可以打造餐饮中心、休闲娱乐中心等能提供多重享受和消费体验的平台，以适应消费者的不同需要。