多险企投资性房产占比提升京沪黄金地段写字楼租金5年飙升80%

今年以来，保险（放心保）公司一方面将此前的自用写字楼转化为非自用写字楼进行出租，另一方面也大力购置新的写字楼
近期，太平人寿与金融街签订一份订购协议，以35.85亿元购买金融街地上建筑面积为7万平方米的写字楼。此外，今年以来就有多家保险公司重金投向写字楼，赚取租金收益成为保险公司增加投资收益的一大渠道。
目前多家保险公司都在出租此前购置的写字楼，在近两年写字楼市场租金价格整体持续上涨的行情，险企从中获得了不菲的收益。根据《证券日报》记者统计，太平人寿、合众人寿、泰康人寿2012年合计租金增收超1.2亿元。
多险企投资性房产占比提升
根据记者统计，2012年，包括生命人寿、新华保险、中国平安、中国太平、人保寿险、合众人寿等保险公司“投资性房地产”占总资产的比例都呈增长趋势，新华保险从年初的0.012%增至年末的0.33%，中国平安从0.402%增至0.53%，生命人寿从5.65%增至9.16%。
年报显示，2012年年底投资性房地产投资额排名中，中国平安集团以150.49亿元位列第一位，生命人寿103.17亿元位列第二位，人保集团以84.5亿元位列第三位。另外，太平洋保险投资性房地产投资额63.49亿元，国寿集团44.38亿元，泰康人寿17.37亿元，新华保险16.35亿元，华泰集团4.69亿元。
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等，也就是目前各大保险公司投资的金融城（写字楼）、养老地产等。
据记者了解，虽然目前已经有多家保险公司开始涉足养老地产，但是眼下已经开始运营并赚取租金的保险公司仅合众人寿一家，此外，泰康人寿、新华保险等保险公司也在筹建养老社区，但均尚未投入运营。也就是说，目前多数保险公司获取的投资性房地产租金收入绝大多数源于金融城（写字楼）租金收入。
根据部分披露投资性房地产租金收入的保险公司数据，太平人寿投资性房地产租金收入由2012年年初的2710万元增至年末的3634万元，合众人寿则由2012年年初的12831万元增至年末的17832万元，泰康人寿租金收入由2012年年初的19446万元增至年末的25736万元。3家保险公司2012年合计租金增收12215万元。
自用转非自用
保监会曾将保险公司非自用不动产投资上限设定为公司总资产的10%，2012年9月以后这一比例上升至15%，这被视为险资增强长期投资回报，匹配寿险久期特性的利好。
随着投资上限的放宽，2012年以来多数险企将此前“以自用名义”购置的写字楼改为出租，并将其“阳光化”。
太平人寿在其年报中称，“2012年度，本公司部分原自用房地产改为出租，自固定资产转做投资性房地产并采用公允价值计量，转换日其公允价值为29784万元，与账面价值16910万元之间的差额12873万元计入资本公积。”
泰康人寿也表示，“2012年本集团投资性房地产以经营租赁的形式租给第三方。本年度部分固定资产转为投资性房地产主要是该等房产由自用转为出租。”
另外，合众人寿公允价值变动信息显示，该集团增加投资性房地产公允价值由2012年年初211953万元变为年末公允价值549442万元；生命人寿2012年的投资性房地产公允价值增加79330万元。
今年以来，保险公司一方面将此前的自用写字楼转化为非自用写字楼进行出租，另一方面也大力购置新的写字楼。
今年8月份，太平人寿保险有限公司签订《金融街广安中心B地块项目写字楼订购协议书》，购置金融街广安中心B地块4号楼地上建筑面积约为7万平方米的写字楼，交易总价款约35.85亿元。7月18日，中国太平通过旗下太平人寿、太平财险及深圳太平投资，以2.41亿元联合竞买了苏州一宗商务金融用地；同时，太平人寿又以15.98亿元买入位于北京中央商业区核心地段的京汇大厦全部权益。
同在7月，中国平安集团花费2.6亿英镑（约为人民币24亿元）从德国卖家手中购得伦敦劳合社大楼，价格较之前CommerzReal在2005年以2.31亿英镑的购买价格，溢价2900万英镑。
今年6月初，华侨城旗下的香港上市平台华侨城亚洲曾宣布，为筹集营运资金发展商业平台，拟进行配股融资，而在此次融资动作中，华侨城亚洲就引入了新华保险和中再资产两家保险公司进行投资认购。
2012年9月以来，生命人寿已经宣布1-3年内共计372亿元不动产投建计划。生命人寿2012年“投资性房地产”价值增加约63亿元，其中约56亿元来自新项目。“生命金融城”是生命人寿主打的不动产品牌，生命人寿分别在吉林长春、湖北襄阳、广东东莞、江苏扬州、陕西西安等地投资建设金融城，金融城中自用、商租部分按一定比例分摊。
写字楼租金飙升
仲量联行在今年8月份发布的报告指出，“过去5年，北京甲级写字楼租金上涨80%，涨幅是全国20个城市平均涨幅的3倍；同时，写字楼空置率从近30%下降到目前的4.4%。”
此外，今年7月份，有媒体报道称因为CBD等核心金融区的写字楼租金价格上涨，惠普等跨国企业开始撤离北京该区域写字楼。
仲量联行今年第二季度市场报告也显示，上海、深圳等地超甲级写字楼租金持续上涨，浦东超甲级办公楼租金于二季度进一步上涨至每平方米每天10.7元，环比涨幅为1.6%。
以中国人寿大厦为例。中国人寿大厦位于北京市朝阳区最重要的黄金地段—朝外大街的商务核心区，作为该区域标志性建筑物，中国人寿大厦是北京中保信房地产开发有限公司于1996年开发建设的一座集办公、商务、餐饮、会所于一身的高档智能化写字楼。该大厦占地面积约10000平方米，建筑面积11.58万平方米，可租赁总面积10万平方米。
2010年7月份，北京中保信官方网站对中国人寿大厦的出租报价为“每月220元/平方米”，也就是每平方米每天7元左右。昨日《证券日报》记者再次致电某经纪中介公司电询问该大厦租金价格，相关负责人表示，目前该区域一般装修写字楼租金为每平方米每天10元左右，豪华装修最高每平方米每天12元。至于涨价原因，该负责人表示，该大厦比邻昆泰国际中心、泛利大厦、丰联广场、联合大厦、悠唐广场等，是核心商业区，交通方便，“风水极好”。
再从上海险企写字楼出租的价格来看。座落在浦东陆家嘴金融贸易区中心世纪大道与陆家嘴交汇地的中国保险大厦，2010年租价为每月165元/平方米，折合每天5.5元/平方米。昨日本报记者致电搜房网询问相关价位，一位销售人员表示，该区域租金价格已经涨至每天7元/平方米。
据公开资料，中国保险大厦由中国人民保险（集团）公司系统投资，总建筑面积73000平方米。
此外，位于陆家嘴CBD核心地带的生命人寿大厦，2010年7月份前后，上海某房产经纪公司报价为每天4元/平方米，近期记者在搜房网看到，豪华装修价位已经增至每天5.4元/平方米，一般装修规格的租价也从每天每平方米4.3元至5元不等。与该大厦比肩的新亚汤臣洲际大酒店、第一八佰伴、新上海商业城等构成繁华的商圈，占地面积5400万平方米，总建筑面积90240万平方米，共40层，楼层面积1500平方米，2005年由生命人寿买下。