1年期中信信诚-武汉商业地产专项资管点评

1、融资方/交易对手分析

作为本计划的交易对手，凯信地产武汉有限公司是一家以房地产综合开发为主，兼营房屋销售，物业管理等业务的房地产开放企业，公司成立于2010年，注册资金5000万元，隶属于凯信联合控股有限公司。凯信地产目前开发的项目主要有：地处阳逻“江汉路”黄金(1308.50, 0.00, 0.00%)地段的“新港天地”商业综合体项目、华中农业大学南湖段“三角区综合整治项目，北湖-国际企业资源配置基地项目等。

2、增信措施分析

1)优先劣后产品设计。本专项资产管理计划以优先级资金2.5亿通过东亚银行武汉分行对项目公司发放委托贷款，凯信地产以项目公司股本金800万元和前期投入资金2.9亿元合计作价2.98亿元认购本自管计划所有次级份额，优先级次级资金比例1:1.16。

2)项目公司取得后湖A地块后土地抵押，土地出让价为5.16亿元，抵押率不到50%；

3)凯信小贷提供连带责任担保保证；

4)凯信联合控股及凯信小贷实际控制人提供无限连带责任保证；

5)设立监管账户，对项目公司未来的现金流全程监管；

6)中信工程对项目资金使用，工程进度和销售进度进行全程监控； 中信信诚作为控股股东，直接、间接控制项目公司100%股权，并委派董事具有一票否决权。

3、还款来源分析

后湖商业地产项目的销售收入，预计项目销售收入将达15.5亿元，足以覆盖资管计划本息；凯信小贷自有资金超过7亿元，周转率较好、流动性较强，可以随时抽调自有资金用于归还本资管计划优先级资金。

4、项目介绍

2013年7月16日，凯信地产拍得位于江岸区塔子湖组团A地块的建设用地。《储备土地开发补偿协议书》约定该地块的土地出让价款为5.16亿元，该项目规划总用地面积44，400平方米(其中控制规划道路面积8,500平方米，控制绿地面积5，800平方米，规划商业服务业设施用地面积30，100平方米)《储备土地开发补偿协议书》约定该地块的土地出让价款为5.16亿元，凯信地产目前已缴纳2亿元作为履约保证金，尚需资金3.16亿元。

区域优势：项目所有区域为汉口片区的开发热土，发展潜力良好；地理优势：项目三面临街，两面临主干道，未来商业展示面良好，利于项目规划；交通优势：地块位置交通便利，四通八达；地块优势：地块方正平整，利开发。后湖板块被规划为城市副中心，规划起点高，政府关注度高。

预计于2014年3月前办理完成项目四证并开工建设，2014年8月开始预售，2015年9月峻工验收。凯信后湖商业地产项目的总销售收入可达15亿元左右，项目利润率为21.8%。

武汉市是华中的经济、金融、商业中心，2012年GDP超过8000亿元，位列全国第九。项目地处武汉市汉口区后湖板块、三环线内，紧邻武汉市民中心，两条主干道黄金交叉点，属武汉政府规划核心商业区，商业优势突出，区位优势明显； 本项目属于商业地产，不受限购政策影响。

5、资产管理人介绍

   本资管计划的管理人中信信诚资产管理有限公司，隶属于中信集团，是中信信托直接和间接持有72%股权的基金子公司，经中国证监会核准设立。中信信诚依托中信集团、中信信托、中信地产等强大的产业协同优势，具备较强资产管理能力。

   中信工程是中信集团旗下专业的工程技术服务型企业，提供工程项目建设投资准备、项目实施等阶段的项目管理及咨询服务。对本项目的项目公司公章提供全程监管。