开发商打出生态牌传统商圈面临更多挑战

停车难、购物体验单一，传统商圈在电商的冲击下，对消费者的吸附力正在减弱。而近来崛起的一种新商业模式———生态商圈，却以其生态配套、观光功能，为消费者提供良好的体验和互动，成为一种新趋势。
传统商圈
是指由多个购物中心、SHOPPINGMALL等组成长集约型商业中心，通常情况下，传统商圈商业体量在50万平方米以上，其商业配套能满足周边居民的各项日常需求。
生态商圈
即在传统商业的基础上，叠加充分的公园、森林、湿地等生态系统配套，从而形成较强的体验、互动，实现商业价值最大化。将生态休闲和观光功能，注入到传统商圈当中，这是国际商圈建设中非常流行的做法。
多家开发商打出生态牌
9月，茶园的同景国际广场，打出生态式商业模式的概念；10月，东原D7区购物中心也宣称自己系生态体验式购物中心……
一时之间，“生态”成为当下商业地产最流行的词汇。不过，受访人士对于“生态牌”却持不同意见。

东原D7区购物中心(网络图)
地产知名观察人士、佳宇国际商业投资有限公司副总裁陈正斌接受记者采访时表示，现阶段的生态体验式商业或商圈概念，大多数都是开发商为给自己树立一个标签想出来的结果。
陈正斌说，事实上从两年前，重庆就有高科提出生态商务区的概念，叫做“EBD生态商务区”。“无论是两年前还是现在所提出来的生态体验式商业，我个人认为更偏重于夹缝中求生的味道。”陈正斌如此认为。
对于陈正斌的看法，重庆同景置业有限公司副总廖雨田却持不同意见。廖雨田认为，在电商冲击下，传统商圈的业态正进行一轮大调整，很多以服饰、鞋类、皮包类的经营商家越来越感受到电商对传统商圈中百货行业的冲击巨大。“正是在这样的大背景下，生态商圈或者说生态式商业的模式才应运而生。”廖雨田表示，传统商业模式下的商圈靠的是产品本身，而生态商圈或生态式商业靠的是平台，生态式商业将拥有更为完备的体验与互动，这也是生态商圈或生态式商业耐以生存的根本。
传统商圈面临更多挑战
晟城地产相关负责人表示，其实，最近几年传统商圈确实也受到很多挑战。近年来观音桥和解放碑商圈在业态上做了较大调整，比如解放碑引国际大品牌，观音桥搞奢侈品高地，都是想拉开差距。
但一个现实的问题是，传统商圈暴露出来的问题也越来越多。首先是停车难；其次，就是商业业态较为雷同，由于传统商圈对周边居民的辐射越来越强，要想吸引非周边市民去离家较远的商圈消费已越来越不容易。
“未来的市民消费习惯，会更愿意到停车方便、体验互动更强的地方消费。”万达重庆公司副总经理邓孝华认为，上海新天地事实上是一个非常好的范本。上海新天地并没有太多的百货零售业，里面更多的是茶楼、咖啡等互动参与性非常强的形态，其内甚至连银行都难见一家。但就是这样一种商业形态，却吸引了一大批都市白领。
邓孝华说，如今，这样的商业形态在重庆也逐渐形成潮流。以瑞安·重庆新天地为例，很多都市白领都愿意去那里消费。
“电商对传统商圈的冲击肯定会有一定影响，以七匹狼、雅阁尔等品牌为例，这些服饰品牌在2009年—2011年进入了疯狂的扩张期，但2011年之后因为电商冲击影响，开店速度明显放缓。”邓孝华认为，生态商圈或生态商业将更倾向于餐饮、娱乐、休闲等商业形态。
生态商圈需满足3大要素
什么是生态商圈？生态商圈需要满足什么样的条件？
可能很多人会认为，生态商圈无非就是在商圈中多增加一些绿地和树木，把环境搞好点，一个参与性强、互动体验感强、购物环境像“公园式”的商圈。
对此，陈正斌解释道，从国外生态商圈的发展历程来看，生态商圈必须具备3大要素：繁华的商务氛围、良好的生态植被以及互动体验式的购物环境，差一样都不能称之为生态式商圈。
众所周之，要在繁华区域中找到合适的生态体验并不容易，但随着人类对购物环境的需求，世界上已诞生出以纽约中央公园为代表的大型生态购物之都。目前在国内，生态商圈也正逐渐成为一种潮流。而放眼重庆目前的几大传统商圈，几乎都只能满足3大要素中的1条：身处闹市繁华。
如今，随着同景国际广场、东原D7区购物中心等生态体验式商业的出现，重庆商圈又将多出新的生力军。重庆同景置业公司相关负责人表示，茶园作为最早提出“建立生态商圈”的区域，同景国际广场58万平方米生态商业综合体内，分布了众多休闲、娱乐设施，能满足全家人购物、休闲、商务、观光等多方位消费需求。
生态与传统商圈将“共舞”
有业内人士担心，随着生态商圈的崛起，传统商圈的很多城市功能将被覆盖。随着电商的冲击越来越大，未来传统商圈或将被有着更多体验、参与性的生态商圈替代。
对此，万达重庆公司副总经理邓孝华认为，商圈未来的发展形式，应该是生态商圈与传统商圈的相互补充，谁也吃不掉谁，只能说商圈的发展形态会划分得越来越细。生态商圈和传统商圈未来将形成“共舞”格局。
“电商尽管对传统商圈的一些业态有所冲击，但并不能完全左右这个市场。”邓孝华说，以新世纪、重百为例，这些年来他们都在根据市场不断地调整产品结构来应对电商，从其上市公司公布的财务报表上看，其每年的营业额和利润，不是在下降，而是在上升。电商的出现只是把这个蛋糕越做越大，而不是分食这块蛋糕，而生态商圈的出现，也是同样的道理。
邓孝华同时认为，当前重庆出现的各大新商圈，在商业、商务、休闲、娱乐等方面的规划建设，都要找到适合城市和区域发展相匹配的定位，目前重庆的商圈也基本是辐射周边区域，很难做到辐射全城，除非能在商圈上做到真正的不可替代。