杭州商务办公迎来升级换代潮主城区次区域中心写字楼成为香饽饽
前些天，刘先生将自己在黄龙世纪广场写字楼的办公场所腾空，然后搬到了城北的一处写字楼内，刘先生的公司这些年发展很快，由当初的10多人发展到现在的60多人，“人一多，办公空间就不够用了，本来想在周围找找空置的物业，把办公场所扩大，搬迁毕竟是件麻烦的事。”但由于在周围找不到合适的物业，无奈之下他只能去外面找新场地。“等到搬出来后，我们发现不在市中心办公益处多多，除了物业更新，租金更低，更重要的是早上上班通畅很多，那时候去黄龙上班，一路往市中心走，堵得要死。”
像刘先生这样，现在把办公场所从黄龙、武林等传统商圈搬出来的企业不少，世邦魏理仕杭州分公司董事、总经理马英枢早在几年前就注意到这个现象，“一般来说，从原先的办公地搬出来，有两种原因，一是企业扩张，办公场地不够用了；二是原先的物业，无论服务还是办公环境，都无法满足客户变化的需求了。”
企业的这种需求，催生了主城区次区域中心办公楼的旺销，譬如说在城北的运河CBD，绿地中央广场未售先热，三幢写字楼已预订掉两幢，第三幢也正以整幢销售的方式与一个客户在谈；万通中心LEED金级写字楼，从9月25日开卖，如今已卖出6000多平方米。“购买的都是自用型，这个比例高达70%-80%。”杭州万通中心副总经理赵骏证实道。
稀缺性成为入手写字楼的重要考量
不过在世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢看来，虽然市场上存在升级换代的需求，但并不是每个区域的写字楼都值得购买。世邦魏理仕每个季度，都会发布一份杭州楼市的价值分析白皮书，在今年第二季度的发布会上，世邦魏理仕的分析指出，钱江新城是目前杭州写字楼市场的重灾区，区域内有高达四成以上的空置率。“钱江新城这些年很火，房价透支也很多，但反过来看，租金并不理想，加上供应量大，形成局部的高空置率。”马英枢说随着供应的减少与需求的增加，从未来看，钱江新城的写字楼还是会趋于一个平衡，但这显然需要时间。
“因此，很多人将眼光投注到了城北、城西这样的区域，城西以银泰城为代表，城北以运河CBD为代表。”易居中国杭州公司副总经理徐天表述，分析这些热门板块的写字楼，其共性非常明显，“一是从区域角度讲，离市中心近，有一个很好的距离。而是配套都非常完备，属于聚集开发，像运河CBD，万通、远洋、绿地都来了，并且有商务、商业，集办公、购物、休闲娱乐，甚至住宅于一体，改变了那种早上上班，晚上下班后人去楼空的‘钟摆效应’。”
因此在徐天看来，未来买写字楼，最重要的还是要看它具不具备某种稀缺性，“城北本身的供应量有限，加上购买者又多以自用为主，未来能出租的面积更为有限，但同时，这个区域又是承接市中心办公溢出的最佳区域之一，这种稀缺性决定了这一带的写字楼未来的价值空间非常具有想象力。”
而在世联地产集团综合体策略资源中心总经理许铮看来，如今的运河CBD，很像深圳的福田中心，积聚从政府到品牌开发商的大量资源，统一规划，统一运作，潜力无限。
好的开发商
能使写字楼的租金溢价30%以上
在世联地产集团综合体策略资源中心总经理许铮看来，一个值得购买的写字楼，应该具备四个方面的要素，地段、品牌、品质，以及后期的运营能力。“买写字楼不像买住宅，是一次性买卖，写字楼的价值，更多地体现在未来的运营能力上，一个好的开发商，能将租金溢价30%以上。”
“这个方面，万通感同身受。万通在北京和天津等地都建设有万通中心，并且都已经成为当地的商务地标，与周边的写字楼相比，万通中心的租金溢价率非常高，一般的溢价都在30%以上。”杭州万通中心副总经理赵骏告诉记者。
为了做出这种溢价率，杭州万通中心引入金仕堡为写字楼客户服务，还引入上海资源进行大客户的招商。
世联地产集团综合体策略资源中心总经理许铮认为，大客户对于提升写字楼的整体品质意义非凡，“如果能引进世界500强的企业，或者能引入比较高端的像金融、投行、知名IT企业，整幢写字楼的形象就立起来了，其未来的租金也会跟着水涨船高。”而在赵骏看来，这正是万通的强项所在，“无论在国内的北京、上海，还是在国外，万通在这方面都有很好的资源。”
除了带进来的大客户，赵骏还看重写字楼能提供给客户的细致服务，“譬如前阵子杭州万通中心，我们做了一个爬楼梯的活动，从物业费里拿出一部分钱出来做奖金，大家的参与度很高。平常我们也会做一些类似串门的活动，打破了企业与企业之间的壁垒，大家也觉得很好。时间一久，大家都觉得在这个地方办公挺好的，就舍不得搬了。”
在马英枢眼里，如今的运河CBD，很像上海的徐家汇，离市中心5公里左右的距离，交通便捷、配套完善，具备相当的辐射能力，因此，对于该区域的租金，它也显得信心满满，“等到明年万通中心投入使用后，我个人的心里租金价位应在4元/平方米/天左右，等到运营四五年后，能达到5元/平方米/天，或者更好。这样的租金无论是投资回报率，还是年平均涨幅，都远在住宅之上了。”