合生创展：商业地产业绩低迷 “百亿魔咒”难破？

如今，合生创展旗下广州商业项目入市的消息突然多了起来。布局多年，合生创展似乎终将迎来商业地产的收成期，而合生也在多个场合有意宣传自己商业地产的成绩，借助商业地产做业绩稳定器的意图昭然。
中投证券一位分析师表示，合生创展曾冀望商业地产项目能为集团提供稳定的现金流和可观的投资回报率，并成为新的盈利增长点。
然而，这能否助力合生实现业绩提升，打破萦绕多年的百亿规模魔咒，仍尚存诸多的问号。
商业表现差强人意
合生广场是合生创展在广州地区打造的首个商业综合体项目，继2011年一期北区发售之后，时隔两年，合生广场将于近期再度入市。
据现场销售人员介绍，此次合生广场二期位于南区，将推出45~105平方米的精装公寓，具体销售均价要等到开盘才知道，预计在3.3万-3.5万元/平方米，至于开盘时间大概是11月中旬，10月30日前认购登记可获得额外9.6折优惠。
早在10月初，合生在广州另一商业项目合生国际广场也正式开售，主打54-106平方米LOFT商务公寓，开盘便录得5亿元销售额。
然而，有知情人士透露，合生国际广场在正式开盘之前，蓄客期就长达半年，而开盘当天去化率大概是五成左右，对合生而言，这并不算太好的销售成绩。
合生广场的蓄客期同样也有一段时间，“之前已经交了诚意金，原来说是11月前开盘，现在又推到11月中旬，不知道还会不会继续押后。”现场有购房者如是说。
经查阅广州阳光家缘网站发现，此次合生广场推售南区自编A、B、C栋，总套数1073套，目前仅有A栋共312套房源已于10月17日取得预售证。
“看样子，合生广场是希望等到3栋楼的预售证全出来了才开盘，但预售证什么时候能全部下来，还真不好说，不过合生看起来也不算着急，而且对合生而言，高端豪宅才是合生看重的部分，商业的贡献并不是太多。”一位对合生比较了解的业内人士告诉记者。
根据合生早前公布的最新销售数据，截至9月末，合生创展今年共录得合约销售金额约90.1亿元，合约销售面积约53万平方米，而贡献的主力仍是旗下高端住宅项目，如北京滨江帝景、广州珠江帝景、上海的前滩一号等。
事实上，合生一直以来对商业地产有相当的期许。
截至2012年12月31日，其在商业地产领域的投入已经超过168亿元，开发面积超过200万平方米。
然而，合生在商业方面的表现一直强差人意。按照合生原定计划，预计2014年商业收入将占总收入的20%，但截至2012年底，合生投资物业贡献额仅2.5亿港元，仅占业绩的3%，物业投资、物业管理、酒店营运三项也仅贡献比重9%。
百亿魔咒难破？
商业业绩保持低迷，合生的整体业绩与过去相比，也未见有太多的起色。
“2013年的销售目标是保住150亿，力争180亿。”在年初举办的业绩会上，合生创展前副主席张懿如此说。如今距离年末还剩两个月时间，大部分房企已相继提前完成年度目标，合生才完成60%，离150亿仍有相当的一段距离。
“按照合生目前的销售速度，要完成150亿还是有点难度，估计全年销售额还是跟去年117亿差不多。”一名不愿具名的分析师指出，合生要想完成150亿，意味着在四季度销售额要达到60亿，而合生目前销售额保持在月均10亿左右，要在短期内实现业绩翻番，可能性不大。
如今，合生在百亿规模徘徊不前已经长达十年。
合生似乎也没有太多快速发展的意愿，合生相关高层早前曾表态，未来地价上涨的幅度远远大于房价，规模扩张必将带来堆积如山的存货和借贷，高周转之下土地储备的重置成本将持续高于企业的利润积累。
可是，即使保持百亿规模，合生的高利润也难以保持，并出现逐年下滑的趋势。
数据显示，2012年合生纯利按年增长108.58%至29.83亿元，然若扣除投资物业重估及出售财务资产收益后，核心利润同比下降16%至11.31亿元。
而到了今年上半年，合生净利润21.2亿元，同比下降约29%。股东应占溢利为21.24亿港元，同比下降19.3%。扣除投资物业重估及相关税项后，核心盈利6.78亿港元，同比减少17.4%。
与此同时，合生还饱受高管离职及负债率高涨等种种难题的困扰。朱孟依的女儿朱桔榕掌权后也没有给合生带来惊喜。
“朱孟依根本就没打算把合生做大，只是想把它当成一个融资平台而已。”有业内人士一语道破。
据知情人士透露，严厉的房地产调控让朱孟依备受挫折，对房地产行业已意兴阑珊，认为每年房地产的销售额维持100亿元的规模就可以了，其他精力和财力则都去做多元化，分散风险。
据了解，朱孟依的理想模式是合生创展为其在境外的融资平台，而珠江投资则在国内A股上市，成为国内实体。从2007年开始，珠江投资与合生创展的关联交易就频频发生，朱孟依不断地把有发展潜力的优质资产注入珠江投资。
实际上，珠江投资承担着朱孟依多元化发展的理想，除房地产，珠江投资更是涉猎基础设施、新能源、通讯网络、管理咨询、教育、医疗、金融投资等诸多领域。