为未来“储客” 商业地产提前招商成趋势

距离建成还有三年，广州第一高楼——香港周大福珠宝集团有限公司兴建的东塔已开始招商。
东塔高530米，地下5层，地上112层，建筑面积达到50万平方米。作为广州新地标、CBD珠江新城的收官之作，东塔于2009年奠基，计划在2016年建成。经济观察报从可靠渠道获悉，该项目今年就委托了多家知名地产咨询机构，拉开了招商的帷幕。
无独有偶，深圳前海土地首两次拍卖的消息热度还未散去，刚拿到地的地产商华润、卓越就已委托地产咨询机构为他们宣传推广、物色客户。
跨国商业房地产服务机构高力国际广州公司调研及咨询部董事陈厚桥介绍，当前商业物业提前更多时间去做招商工作，原因在于未来三年广深等一线城市将迎来商业物业大量供应，尽早接触客户在一定程度上对缓解后期压力有一定作用。
提前招商
一般来说，写字楼招商仅需要比建成时间提前一年半左右。知情人士对经济观察报透露，周大福集团打造的东塔，已委托多家知名地产咨询机构为其招商。相比其建成的实际时间，提早了三年。该项目涵盖酒店、写字楼及购物中心。“一方面是东塔体量大，另一方面也是为了规避未来商业物业供应量激增带来的风险。港资、外资对操作相当成熟，提前与商户接洽可有更多机会锁定合意的大客户。”知情人士称，“周大福的行为可以看作一个风向标，因为他们通常比其他同行看得更远。”
对于上述消息，周大福东塔项目部表示由于时间问题，暂时无法提供相关资讯。
高力国际广州公司董事陈厚桥根据其所掌握的情况介绍，开发商普遍提前更多时间为商业项目招商。“我手上有两个客户，土地都还没拿到，就委托我们公司帮忙招商。”
广州CBD珠江新城经过10年开发，成为全市优质写字楼项目最为集中的地段，再加上当前已无新增土地供应，地产商正抓紧机会向市场推出最后一批写字楼，竞争更加激烈。
高德置地集团在珠江新城核心区域已发展为较成熟项目，包括国际时尚购物中心、超甲级写字楼、高德酒店式公寓、JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL及高级服务式公寓。
今年第四季度，高德置地将推出D座项目。为应对新项目入市，高德置地C座5-6层以低于100元/平方米的价格招入知名跨国日用消费品企业宝洁公司。据了解，该项目的平均租金在140-160元/平方米，高德置地为招租作出了较多让利。
可能是感受到市场压力，富力的计划有变。富力与新鸿基、合景泰富联合开发的珠江新城猎德村改造项目，今年8月推出写字楼部分。富力当时表示，一栋写字楼用于销售，另一栋则自持作出租之用。经济观察报获悉，近日，富力方面在商讨是否需要将第二栋写字楼转租为售。
华南另一个一线城市深圳，今年以来，商业物业成交较为平淡，但开发商在背后做足准备工作。第一太平戴维斯物业顾问（深圳）公司项目及开发顾问部董事徐员员介绍：“在深圳的热点开发位置，开发商一拿到土地就寻求第三方机构协助，立刻启动招商工作。”
有消息指，刚在前海拿到地的华润、卓越，已经在进行面向海外客户的推广活动。
为未来“储客”
尽管已提前两年物色客户，地产代理机构工作人员周小姐仍然感觉“压力山大”。她服务的对象是一家作为广州市政府重点工程项目的甲级写字楼，目前仅招入30%商户。业主单位不得不把正式开门的时间延后一年。
经过2010-2012年的集中开发建设，广州零售物业、写字楼存量均已攀升至高位，市场正处于消化阶段。
据第一太平戴维斯监测，截至2013年第三季度，广州市优质零售物业的现有存量已达到353万平方米，2013年全年市场供应量预计超过68万平方米，与2011年的供应高峰期状况将基本持平。
截至2013年第三季度，全市现有可租赁甲级写字楼面积323.9万平方米。前三季度市场新增供应量已超过2011-2012全年水平，达到45.8万平方米。
市场吸纳却显得消极。国内经济增速放缓，整体消费市场需求减弱，零售消费市场渐成租户主导市场。企业租赁写字楼的态度亦变得犹豫。
然而，商业物业供应量大增的步伐才刚刚开始。陈厚桥介绍，预计未来三年广州写字楼供应量会出现大幅增加，新增面积为现有库存的翻倍。“开发商提前招商是在为未来三年商业物业集中大量供应做准备，逐步‘储客’。”陈厚桥说。根据他的经验，购物中心招商满八成，写字楼招商满七成，才能确保开门
一线城市商业物业供过于求的风险不独广州所有。今年第四季度，深圳预计将有三栋超甲级写字楼入市，带来新增建筑面积共计16.9万平方米。同样，第一太平戴维斯报告指出，第四季度只是未来两年大量新增供应入市的开始，2014年，写字楼新增供应达60.3万平方米，2015年的数字则是41.8万平方米。
与大幅增长的供应量形成反差的是，今年第三季度深圳市场对甲级写字楼的净吸纳量仅为2920平方米。
周小姐介绍，其代理的写字楼，政府提供了面向某些行业的税收减免政策。但是一家目标客户对她坦言，有好几个写字楼在同时邀请他们进驻，各自都有优惠项目。“后来政府部门的人士也出动帮我们向客户游说，说这个项目是政府工程，希望多支持多帮忙，可是对方仍然没有兴趣。”周小姐说。
由于面临巨大的回款压力，没有开发商愿意主动延迟入市时间，但因为“储客”数量未达到收支平衡的局面，开发商也只能找各种理由拖延开门的时间。
调整期
“我们预计过去一两年，未来三到五年，都是商业地产动荡调整的年份。”徐员员说。她认为，未来商业物业供应量集中涌现，将推高空置率并抑制租金上涨的空间，但深圳发展潜力巨大，调整过后形势依然会往上走。
近年，政府出让的商服地块增多，开发商为规避住宅方面的调控，也转投商业项目开发，导致商业项目供应激增。未来优胜劣汰会更加激烈，而目前开发商已通过提前招商将竞争往前延伸。
然而，第一太平戴维斯广州公司项目及开发顾问部董事吕晓艳认为，提前太多时间招商作用不大。吕晓艳说：“作为主力店的大品牌商家，肯定不止一家购物中心邀请它进驻，即使提前三年接洽，通常到了建成前一年才有可能签约。”“现在是买方市场。”吕晓艳补充道。
一家千亿级房企商业公司负责人在接受经济观察报采访时说：“现在绝不存在有品牌跟着开发商走的现象，都是开发商在抢客。开发商承诺免租免税都不新鲜了，还有‘倒贴’提供各种补贴的。”
陈厚桥亦透露，一些知名品牌提出多种进驻条件，例如装修补贴，标准要求达到1万元/平米。“这时候开发商就要算个账，看品牌进驻带来的好处能否平衡倒贴的部分。”陈厚桥说。
第一太平戴维斯的报告称，深圳市内的大多数购物中心品牌的重合率达到75%，出现了结构性饱和的现象。一方面购物中心继续加大调整商户结构的力度，以期提高在市场上的竞争力。另一方面，零售商方面放慢了扩张速度。“优质零售商倾向于扩大或者升级改造原有店铺，而不是开出新店。”
在这种情况下，未来租金上涨压力进一步增大、开发商让利更多都是预料中事。而且，商业物业空置率还会被推高。
然而，所有受访的分析人士都认为，对于一线城市而言，短暂的供需方面的错位不会导致拐点，市场可以自行调整。“2008年的时候也出现过这样大量商业项目集中供应的情况，后来证明市场能消化掉。”
徐员员认为，根据深圳特质，其所在机构依然对商业地产持一般乐观的态度。“深圳是典型的外向型经济城市，随着高铁的带动，香港还将通过深圳辐射内地。此外，深圳本地的基础设施在铺开，企业在往关外迁移，可以说，深圳产业调整还有很长的路要走。长期来看，商业项目的需求依然旺盛。”徐员员说。