三问成都城南大源银泰城 解密商业地产标志性事件
当银泰城以“1000组客户到访，500组客户诚意金认筹，100余套铺面被商户抢光，单日认购5亿元”这一组数据曝光，就注定了无论置于何种语境考量，它都是一锤定音的标志性事件，其行业代表性和标本意义不言而喻。
10月25日，城南大源银泰城售楼部，计划在11月9日才正式对外发售的银泰城·悦坊组团，在一次只针对品牌商户的小型内部认购会上，遭遇意外哄抢，首批次货源提前半个月“被迫开盘”并在数小时内售罄，当日吸金5个亿。
当银泰城以“1000组客户到访，500组客户诚意金认筹，100余套铺面被商户抢光，单日认购5亿元”这一组临床数据曝光，就注定了无论置于何种语境考量，成都或是中国的语境下，它都是一锤定音的标志性事件，其行业代表性和标本意义不言而喻。记者述评
此前曾有人戏言，银泰城第一批次只拿出100多套可售物业，算是吊足了市场胃口，以至于客户到访量、诚意金交纳数量，商户意向需求量，都远远大于项目本身可售物业数量，被泛泛界定为“挤压式营销”。但事实上，逻辑恰恰相反，本末已然倒置—已非主动营销，而是被动供给，这表明市场天平又回到了阔别已久的卖方市场。
银泰城事件，从市场意义上讲，是现今民间资本对商业地产的几近爆发式的需求，倒逼有限的货源供给流入无限的市场需求之可喜结果，挤压开发商出货的既定节点，缩短其供货节奏，并撞击出旖旎市场的火花不说，从行业本质上而言，银泰城在现阶段输出的终极价值模型，代表了中国实体商业地产的尖端样本和未来路径。
一、为什么“被迫”提前开盘？大量蜂拥而至的商户超出预期
这是一组真实的数据：仅售楼部开放40余天，于10月25日召开银泰城内部认购会。1000组客户到访，500组认筹，百余套商铺成交，单日吸金5亿元。用仅仅一天时间，银泰城追赶上了其他商业项目1年的销售业绩，一举成为2013年成都楼市鲜有的单盘单日销售破亿元的几大楼盘之一。
售楼部现场准业主中有位银泰的老业主，为了能够抢到自己心目中的房源，周末一早就早早排队等待，等到选房时一口气买下了3套商铺。他信心满满的告诉记者，一口气买这么多套，第一个原因就是相信银泰的品牌，加上今后银泰的商业运营实力有保证。还笑着称“像银泰城这样的成熟物业，闭着眼睛都能看到今后的升值潜力”。
面对现场客户的踊跃，连身经百战的营销负责人彭致远也遇到新情况。“现场有13组商家同时看好了一整层房源，但是当天确实没有准备摇号箱这种道具。于是我和客人们一商量，从边上小卖部买了一盒扑克牌，我把红桃挑出来，谁抽到红桃8就可以选这个房源了”他打趣道。
还有一对来自江苏的夫妻，他们一直从事百货行业，一直跟随着银泰商业在全国各地发展，深刻了解银泰城对周边物业的价值提升潜力，并且已经在北京银泰中心、杭州城西银泰城等地尝到了投资银泰物业的甜头，投资回报非常出色，这自然是他们投资的首选。所以这次银泰城内部认购就急着跑过来买了。
据银泰地产相关人士透露，虽然对于公司内部对此次银泰城销售信心满满，但大量蜂拥而至的商户还是超出了他们的预期，以至于10月25日内部认购会让原定于11月9日的首批次开盘几乎无货可推。
二、为什么遭遇众多商户一致哄抢？注定成为未来人气最旺的城市目的地之一
“在不了解这个项目的人们看来，银泰城的热销或许不可思议，但对于真正了解这个项目的人来说会觉得理所当然。”有市场人士表示，作为一个集合了特色商业步行街、时尚购物中心、阿里巴巴西部基地及甲级写字楼为一体的全天候城市综合体，它所具有的意义绝对不是一个单纯的楼盘那么简单，它也是5年内成都城南唯一的大型低密度花园式多业态的生活中心。
事实上，在那些争相哄抢的商户们看来，国际城南未来高达200万的常住人口，所带来的人口红利和消费潜力，也亟待并且呼唤银泰城这一形态、这一体量的商业极核出现，而其作为城市功能的重要补充，其消费吸附能力是未来经营收入和物业升值的重要保障。
其次，是银泰城的产品特异性和业态安排的领先性，在成都甚至中国都是绝无仅有的。而根据银泰城项目负责人介绍，银泰城“将没有主力百货”，容积率仅为3，商业街容积率仅0.68(传统零售商业一般在10左右)。“不会有一排排紧密排列的商铺……那银泰城要做什么?实际上，你可以到这里来打篮球或羽毛球，然后买瓶运动饮料，打完或许可以在这里洗个澡，吃个饭，和朋友聊聊天。”在上述负责人看来，银泰城将具备更多城市公共建筑的色彩。大家买衣服、买鞋在网上好了，到银泰城是来进行社交生活的，发生的消费也从传统的购物消费转变为体验式消费。你想想，这样的一个城市级配套项目，怎么可能受到宏观调控的影响，又怎么可能不火呢?
对于银泰城的这种定位，在分析人士看来，“不仅吃透了这个区域之所需，更吃透了成都这座城市之所想。在成都富贵繁华至极的区域，当前最缺的恰好是这么一个全天候生活中心。而银泰恰好填补了城市需求的空白，银泰城也注定将成为成都未来人气最旺的城市目的地之一。
其三，是银泰作为中国四大商业地产巨头之一的杰出运营能力和品牌号召力。不管是北京银泰中心，还是遍布中国一二线城市的银泰百货，其招商能力、运营能力和开发理念的领先地位，在整个中国商业地产领域都堪称样板品牌。
据银泰城销售负责人讲，“其中一个商户已经在全国各地银泰项目开了20多家铺子，他说，我从北京赶来，这一次我也不会错过。还有人当天全现款一次性就盘下5套，更有甚者从北上广而来直接买下一层楼。”很显然，他们都是银泰商业品牌的受益者和追随者。
三、为什么银泰每次都能成为资本“第一落点”？提供最明确的投资方向
从银泰起步第一个城市杭州到北京、成都等地，几乎可以发现一个定律：银泰到哪里，市场热点就跟到哪里。据杭州银泰人士透露，“今年2013年9月8日投入试营业的杭州银泰城，云集Emporio Armani、Burberry、MaxMara、Michael Kors、Balmain等的数10家国际一线品牌，以及涵盖娱乐、餐饮、服饰、配套业态的50多名商家，成为杭州最具典范的城市地标。”
客观地说，银泰为高端客户提供了最明确的投资方向。这种判断来自于银泰对旗下物业的要求，譬如，在银泰城“悦坊”商业街是成都首座全天候公园式主题商业街，其容积率仅0.68，建筑密度仅30%;楼高不超过三层，层层退台，街街以连廊、垂直电梯、自动扶梯相连，中央广场达到15000平米;银泰城动线设计规划理念完全遵循体验式，它的低容积率、低建筑密度营造出公园般舒适的购物环境……它让成都城市综合体首次读懂综合影响力的价值。
在参观完银泰城之后，同行的一位机构老总对记者说：“国际城南需要这种锁定城市价值的商业项目，它能够迅速带来周边物业价值的升级，从而为城市价值找到高端中心。”他说，这是城市发展过程的定律。银泰善于在合适的时机和合适的地段，用它特有的优势填补了城市的空白。由此看来，城南高端需求未来最密集的地方，都离不开银泰城。而“银泰”这一新兴品牌象征，注定成为每一个城市富足阶层，其资本取向的第一落点。