投资购物中心切忌盲目

佳阳CBD网讯：在近年来国家对房地产实行严格调控政策的形势下，城市综合体（商业综合体+住宅）成为了开发商的新宠。而城市综合体并不简单地意味着住宅加商业。

对于商业综合体中的酒店、办公、商业以及其他可能的综合功能元素的配比及其在城市综合体中分别所应具有的规模等，开发者必须进行详细并深入的调研。开发者应根据城市综合体新建住宅人口、现有区域人口以及包括市场和竞争情况等确定开发规模，根据所在城市或区域的产业比例和市场状态及发展趋势等决定办公、酒店等其他配套元素的规模和档次等。笔者认为，商业综合体中的购物中心构成了城市综合体开发中的最关键和最核心的元素。开发者应特别注重购物中心在这个商业综合体中的定位、规模和组合。

在确定了商业综合体的定位和配置后，下一步的规划设计应遵循“自下而上，商业先行”的原则。即首先根据商业的定位和规模，确定作为购物中心部分的商业裙楼的规划，根据商业经营和服务功能的需求确定各种动线和组织、柱网和挑空等。只有在此基础上才能进一步确定和安排其他用途或功能的塔楼以及核心筒的位置等。行业惯例通常都是按照商业、酒店、办公等的次序依次考虑，专业复杂程度越高的越先行考虑。最后融入包括住宅在内的整个城市综合体的规划之中。

由于目前住宅开发受限，开发商一窝蜂地开发城市综合体，这种行为存在着巨大的盲目性和危险性。笔者留意到，一些知名地产开发商的城市综合体开发规划中关于商业和办公规模的部分完全脱离了实际市场和人口需求，一些地方政府也乐于出售商业性质用地，如果按那些脱离实际的规划所规定的容积率进行建设，其商业体量的总供给将大大超过市场的实际需求。

例如，某二线城市的新镇或新区规划居然为一个10万人口的新镇规划出了300多万平方米的商业地产面积。即使按上海和北京等一线城市的人年均可支配收入——3万元，乘以10万人口后得出30亿元，将其全部投入到300万平方米的商业物业中，每平方米最多实现销售收入不超过1000元，远远低于商业地产可以维系生存的最低标准。

从国外同业的经验来看，澳大利亚的购物中心开发者的做法值得国内从业者借鉴。澳大利亚正领导着全球购物中心行业发展潮流，不仅有像澳大利亚西田集团这样全球购物中心市值最高的公司，澳大利亚人还开发管理着当今欧美和中东最前沿的购物中心。而且澳大利亚购物中心的租金和坪效通常是美国的两倍。这一切都要归结于澳大利亚购物中心开发者的市场导向性，其多年严格遵循着每10万人口配置一个10万平方米购物中心的准则，即每1个人配置1平方米商业面积。

笔者建议，城市综合体的开发者要遵循商业地产的规律，在开发前结合当地实际进行充分和细致的调研，避免盲目投资。

（作者为中国购物中心产业资讯中心高级顾问）