商铺售价被严重透支 租金回报周期长达40年

单价2万元/平方米的商铺如今越来越难找。
无论是新区还是旧城，商铺的价格似乎没有明显的区域界限，就连大学城的商铺单价也近5万元了……重庆晨报记者调查发现，相当一部分商铺售价被严重透支，投资回报周期被明显延长。
现象
商铺价格 “太贵了”
“重庆市场上现在还有没有2万元/平方米左右的商铺哦？”近日，家住铜梁的张毅先生向记者电话咨询，“一直想在重庆买一套商铺投资，但是跑了好多地方，发现地段稍好点的商铺单价几乎都超过了4万元/平方米。如果现在买的话，风险是不是很大哦？”如今，很多人都在感叹商铺价格虚高。
“太贵了！”在江北五里店某商铺销售处，询问价格后的陈女士表示，与一年前相比，现在商铺的价格都明显提高了，一些区域性商业中心的商铺单价甚至超过12万元，普通临街商铺也被卖到3万—5万元/平方米。就连大学城的商铺，目前都卖到近5万元了。
在采访过程中，有业内人士给记者介绍了个案例，大渡口某地产项目的商铺，单价在6万元/平方米左右，如果按当地目前的商铺租金计算，购买了该商铺则需要收取40年左右的租金才能回本。就算把租金增幅计算在内，至少也要30年左右。
幕后
有专业人士在包装
据了解，当前投资商铺的主要有三类群体：一类人群是有大量资金，为了资产保值而投资；第二类是一些生意人，为了减轻未来租金上涨的压力，投资商铺；第三类则是企业经营者购买商铺后，作为固定资产抵押给银行贷款，既缓解了自己的资金压力，又投资了不动产，如果未来商铺升值快，还可得到意外的收获。而这些投资者，几乎都缺乏相对专业的价格判断。
“商铺价格为什么这么高？其主要原因还是在于很多投资者是在炒铺而不是买铺。”佳宇国际商业投资有限公司副总裁陈正斌认为，很多投资者并不看重商铺的租金回报率，而是想趁热炒一把；或者只是买商铺求资金保值，过度透支了未来利好、投资急于短线套现，这成为商铺价格虚高的推手之一。
其次，专业人士的策划包装，也是商铺价格走高的又一推手。开发商制定商铺销售价格，首先会通过策划销售团队询问投资者的心理预期。如果购房者心理预期是3万元/平方米，那最终定价肯定会是3.8万元/平方米，甚至更高。这与住宅定价完全不同。住宅定价习惯于高预期低定价，而商业地产，尤其是商铺往往都会比预期要高。
不过，需要投资者注意的是，因为过高的价格，目前很多商铺的投资回报率已不足5%，有的甚至更低。
“一些商铺除了区域本身优势地段和成熟氛围被市场看好外，盲目追高价是导致商铺市场持续升温的重要原因。”佳宇商业陈正斌认为。
支招
投资不妨关注新商圈
那么，在此情形下，投资者该选择哪种商业进行投资才会风险小、回报大？对此，晟城地产一手房总经理许小科认为，在投资商务这块，地段好的工业地产会比较有前景。另外，还有两江新区的中高端写字楼以及江北CBD在未来两三年的发展潜力也是无穷大的。
对于投资商铺的购房者来说，选择重庆商圈附近，虽然投资看起来相对比较大，但是回报率也是非常高的。另外，政策规划的热点板块的社区商业，也是个不错的选择。
万达重庆分公司副总经理邓孝华感叹，目前重庆很多好地段的商铺，都被开发商至少提前透支了10余年，靠回收租金的投资回报时间明显太过于漫长。因此，选择商铺最好还是要看租金收益增长幅度较大的商铺。建议多关注新商圈或潜力商圈的商铺机遇。如茶园、龙洲湾、大坪等政府规划的新商圈。这些新商圈因为尚未成熟，给投资者留下的投资增幅空间比较大。