自贸区“唤醒”了烂尾楼? 办公楼租金翻番存潜在风险

位于自贸区泰谷路上的华源国际大厦，外表看似空荡荡的大楼里，其实已经塞得满满当当。“所有的实体办公空间已经全部租出去了。”物业部的曹旭东告诉记者。而根据公开的资料，3年前的2010年，这还是一幢单位面积售价不足3700元的办公楼，而用不了多久，这里的租金可能就要达到这个价格。

世邦魏理仕发布研究报告称，今年7、8月份，外高桥写字楼平均租金报价为2.1元/平方米/日，9月后写字楼租金开始上涨，在9月底中国(上海)自由贸易试验区(自贸试验区)挂牌前后及“十一”后，出现了两波大幅调租涨价，目前写字楼平均租金已升至4.2元/平方米/日，一个月内租金翻倍。其中，部分写字楼其间租金涨幅甚至超过200%。

由于现阶段咨询写字楼房源的客户数成倍增长，个别自贸试验区的写字楼业主已停用中介，自行接待上门咨询的客户。而如宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等已基本满租，有些甚至已停止对外报价。而为了拓展写字楼的资源，一名业内人士分析，“外高桥仓库改造成办公楼也是有可能的！”

小户型一抢而空

兰嵩路上的住宅森兰名佳，正好位于上海自贸区的核心受益区域，其开发商也是自贸区的最直接受益企业—外高桥股份。记者前往该楼盘探访时，只有一开间门面的简陋售楼处着实让人吃惊。一位刚从里面走出来的购房者说:“太好卖了，开发商连售楼处都懒得建了。”

“如果你外高桥股份公司里面有人，最好打个招呼，否则肯定买不到。”9月底自贸区挂牌前，项目的销售人员这样告诉记者。两周之后，该楼盘踩着自贸区挂牌的点推出了二期项目，单上周的去化率就超过八成。“100多套房源，目前只剩下十几套200平方米以上大户型房源。此次推盘小户型均价在3.3万－3.4万元/平方米，大户型均价在3万元/平方米。”该楼盘一名工作人员说，小户型基本是一抢而空。

德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年以来，外高桥、临港新城、祝桥等自贸区主要相关板块房价，均比去年有了至少10%以上的涨幅。

投资过热存在风险

房价、租金的一路上涨，如果超越了一定的限度对于自贸区而言并非好事！世邦魏理仕华东区工业及物流服务部负责人罗瑾表示，“自贸试验区挂牌后，业主期望值明显增加。房价、租金的上涨对于并非在园区里办公的企业影响不大，但可能会阻止一部分真正想搬迁进入自贸区开展业务的企业，毕竟现在自贸区的办公楼价格太高了。”数据显示，外高桥保税区内目前最贵的写字楼—汤臣国际贸易大厦的报价，已从原来的3.0元/平方米/日，上涨至9月底的4.5元/平方米/日，国庆长假后报价又调整至7.0元/平方米/日。而同期，区位优势更加明显的虹桥地区的写字楼平均报价也仅为7.2元/平方米/日左右。

高力国际中国调研部董事谢靖宇提醒，开发商和业主已开始押注自贸试验区周边的板块和物业，这蕴含着投资过热及过度投机的潜在风险。