案例分析：万达砸900亿搞文化旅游

 文化旅游项目做起来并非易事，因为除了旅游设施本身引来的消费，还须通过规模性和集合性以及特色化、差异化的产品，将人们留下来花钱，否则，人流量有限，且多是“匆匆过客”。

    【案例】近两年频频在文化旅游市场布局的商业地产巨头万达集团，一直没有停止转型的脚步。

    6月18日，位于南昌九龙湖新区，占地300公顷的南昌万达文化旅游城将开工。据悉，万达集团对其总投资达400亿元，总建筑面积480万平方米。2015年底开业。规划包括文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，以室内项目为主。

    然而，南昌并不是首个动辄百亿投资的万达城。4月28日，万达首个文化旅游城在哈尔滨动工，总建筑面积90万平方米，总投资200亿元。随后，5月28日，万达与合肥市政府签署投资协议，拟在合肥滨湖新区打造万达文化旅游城项目，项目总投资超过300亿元，其中文化旅游投资190亿元，计划今年开工，2016年建成开业。

    至此，不到3个月时间，万达在3个城市的文化旅游投资达到900亿元。据万达集团董事长王健林的计划，未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个。即便以平均每个200亿元投入计算，万达在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。在财务模型上，万达城与万达广场是相似的。王健林称，万达城资金来源也是三个渠道，自有资金、银行贷款和一部分物业预售，物业预售即是指万达城配有住宅和商业销售。

    这些举动印证了王健林一直强调万达将由商业地产向文化转型的观点。他曾对外表示，“在接下来10年，文化产业将成为万达集团的支柱产业重点发展。”

    以南昌项目为例，王健林介绍，400亿元总投资中约220亿元用于投资文化旅游，剩下的用于200多万平方米的房地产投资、住宅写字楼的投资。

    由此可见，从商业地产转而侧重发展文化旅游产业既是万达转型的方向，也是万达为今后20年储备核心竞争力。

    【分析】中投顾问房地产行业研究员韩长吉对记者说，万达投资的文化旅游城与当前万达“主业”之间有着密切的关联。首先，二者均以地产项目开发为基础，只是单纯的房地产项目，没有深入涉及文化、旅游这一领域，主要以商业地产为主，功能为住宅、写字楼、购物中心等。文化旅游城则更加注重文化和旅游的结合，营造一种文化氛围和娱乐休闲气息，以满足更高端的服务和需求。

    也有业内人士认为，万达投资文化旅游城核心在地价上，只要地价便宜，万达城模式便可继续“滚动开发”的方式，为后期根据市场行情调整开发速度留出余地。

    然而，不是所有人都对“万达模式”表示乐观。有观点称，文化旅游项目做起来并非易事，因为除了旅游设施本身引来的消费，还须通过规模性和集合性以及特色化、差异化的产品，将人们留下来花钱，否则，人流量有限，且多是“匆匆过客”。

    对此，韩长吉认为，万达转投文化旅游，正是预期文化旅游项目有较大的潜在发展空间，升值潜力大；目前商业地产项目可复制性强，行业已成红海之势，万达目前虽处于行业领先地位，但不得不谋划长远。

    韩长吉称，先行者往往面临机遇和挑战。万达投资文化旅游，虽然在经验上有所欠缺，处于积累期；但万达的辉煌和核心产品主要集中在以“万达广场”命名的城市综合体，汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓和公共空间等多种建筑功能和业态。