海外模式崩盘 中国式“以房养老”易生难养
近日来，沉寂了 10年之久的“以房养老”以星火燎原之势迅速占据了各路媒体的版面，民间也以微博、微信等方式热议着。造成这场争议的源头来自 9月 13日国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点（以房养老）”的敏感字眼。
在坊间对“以房养老”的一片反对声浪中，部分专家学者及时提出“民众对‘以房养老’认知妖魔化不值得提倡”的言论。
持同类观点的全国人大常委会委员、中国人民大学教授郑功成向中国房地产报记者表示，“以房养老”本质上属于一种金融服务工具和产品，它既是一种市场行为，又是一种自愿的、可选择的、可补充的养老方式，而并不是一项养老政策。其在我国更加适合在小众化人群中推广。
无独有偶，素有“中国‘以房养老’第一人”之称的前幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏也指出，“以房养老”可先从无子女和失独老人中开始推行。
就在国内各方舆论酣战之际，传来了海外“以房养老”崩盘的消息：据相关媒体报道，“以房养老”发源地荷兰因遭遇经济危机使这项养老方式陷入困顿。而曾因重度老龄化对外宣称普遍接受“以房养老”的日本最近也遭遇了此种养老业务的模式之困。
多位接受中国房地产报记者采访的专家均表示，“以房养老”是一项系统工程，绝非保监会组织、寿险公司简单出面研发推广产品就可以承担这一重任。它需要由国务院牵头协调，国家发改委、住建部、国土部、民政部、老龄委、金融保险界、研究机构乃至社会文化机构等来自各方力量的通力配合。与此同时，“‘以房养老’宜结合中国国情，比如尝试非‘倒按揭’式‘以房养老’。”
海外镜鉴
“以房养老”是个舶来品，源于荷兰，至今已有几十年的历史。1995～2008年间，荷兰的房价平均上涨了 250%。房子不断升值，促使“倒按揭”业务节节高升。然而 2008年的一场金融危机戳破了荷兰房产市场的泡沫。
随后，受连年经济危机的影响，荷兰房价一跌再跌，这迫使荷兰老年人尝到了“以房养老”的苦果。当年指望靠提前支取房产剩余价值来颐养天年的老年人现在正面临着债台高筑、被迫卖房的困境。据荷兰住宅业主协会新闻官 Hans W. André de la Porte介绍，荷兰也在总结近几年的经验教训：首先，荷兰至今未形成一个稳定的房价，当遇房价下跌，老年人领取的养老金金额总量也在不断减少。这很可能出现金融机构设立的房价上限已经花完，老年人依然健在却只能被迫卖房的窘境；其次，即便荷兰房价在一段时间内保持稳定，如果老年人的寿命超过预期，其依然会被迫卖房而居无定所。此外，在荷兰“以房养老”模式里，老年人必须为贷款支付利息，一旦利率产生波动，也会影响他们领取养老金的金额总量。
该新闻官进一步分析指出，“以房养老”在荷兰几乎已成为明日黄花。由于房价下跌、风险过大，银行对这项业务不再充满热情，很多金融机构干脆不再提供此类产品。为解决这一问题，荷兰住宅业协会连同银行、保险公司、养老基金、公共房屋公司在政府的支持下成立了“‘以房养老’工作组”，设立该组织就是为了想出解决“以房养老”困境的好点子，但遗憾的是，该组织至今尚未出台过任何可行性方案。
在日本，“以房养老”也遭遇了同样的命运。尽管日本人善于学习新事物的性格曾使“以房养老”在日本国内引发较高关注。但时至今日，其在日本发展缓慢，从政府到民间推动都不是很积极。日本学者上野千鹤子在其著作《一个人的老后》中指出，“武藏野模式”（日本实行“以房养老”的一种模式）开办的 20年来，仅出现过 100个使用该模式贷款的案例。其认为“以房养老”在日本的窘境与日本特殊的经济和自然环境有关，“少子老龄化”、经济下滑加剧了房价下跌。而频发的自然灾害也极大降低了住房的远期交易价值。
由上观之，“以房养老”在其发源地早已成为难以置放的“鸡肋”，而这一舶来品要成功登陆中国也决非易事。中国老龄科学研究中心副主任郭平告诉中国房地产报记者，荷兰和日本“以房养老”模式的惨败经验告诉我们，要想使“以房养老”在中国成为一种切实可行的养老选择，必须具备稳定的房价和持续稳定的经济大环境这两大前提条件。
孟晓苏则认为，荷兰“以房养老”失败的警钟更提醒我们在“以房养老”试点过程中，政府必须制定具体可行的政策体系，完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁及风险分担机制。与此同时，政府应鼓励金融机构积极参与“以房养老”相关衍生产品的创新改革，使该模式更加符合我国的国情，更能满足我国多样化的养老需求。
“中国模式”待考
尽管国内舆论贬褒不一，尽管海外失败案例偶有爆出，但依然无法阻挡国内“以房养老”行进的步伐。9月 24日，由民政部牵头，保监会等相关部门就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，会议对该问题的具体操作办法和实施细则进行了讨论，预计试点方案将于 2014年一季度出台。
曾撰写 2006年全国两会“以房养老”提案的浙江大学经济学院教授柴效武在接受中国房地产报记者采访时指出，我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后，此种社会背景下推行“以房养老”是必要的，也是必须的。在国家“保基本”养老思路的前提下，“以房养老”可成为改善老年人生活质量的一种有效方式，同时它也是对目前我国养老体系的一种有益补充。
但一个不容忽视的事实是，近 10年来，“以房养老”在上海、南京等地区早有实践，试点主体包括政府部门和金融机构，最终因试点效果不甚理想而中途取消或暂时停滞。
受传统文化的影响，我国有关置业、储蓄的理念与住房反向抵押也产生了冲突。为此，业内专家给出了在政策层面解决 70年产权、完善风险防范机制、逐步定位独居老人等一系列契合中国国情的建议。
孟晓苏提出，此次“以房养老”若想在我国顺利推行，保监会首先要同意将“住房反向抵押养老”作为一个保险产品；而政府也要出台一系列优惠政策，比如给老年人免税。（老年人在“以房养老”模式下入保后，每月从保险公司获得的收入均应缴纳一定比例的税款）又如针对老年人越高寿领取的养老金越多的情况，政府也可通过一些“高龄（保险）补贴”政策鼓励保险公司对高寿老年人“一管到底”。
“一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人的实际寿命有多长，保险公司均要按月付款；同样道理，不管投保人的实际寿命有多短，其过世后一律应由保险公司收回其房产，对房产进行销售或拍卖。”孟晓苏进一步强调指出，以上举措可在一定程度上避免我国出现荷兰经济危机中“以房养老”模式下老年人人在钱去，被迫卖房的窘境。
北京市民政局新闻发言人李红兵则建议我国不妨借鉴新加坡“以房养老”模式，即由政府引导并给出优惠政策，或通过政府主动购买“以房养老”服务以吸引更多公益组织参与该模式。
李红兵进一步解释道，新加坡 60岁以上的老年人可申请先将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，再由这些机构一次性或分期向老年人支付养老金。老年人仍居住在自己的房子内直至去世，老年人身后的房屋产权由以上机构进行抵押变现并结算利息，剩余部分则交还其继承人。这一模式可在一定程度上避免遗产继承纠纷，也比较符合亚洲人的传统观念。
柴效武认为，与将要试点的“住房反向抵押养老保险”相比，老年人与中介机构签订协议，出租自己的房屋，租金直接给养老院。老年人可选择按年或按月收取租金的方式。这种操作模式不改变房屋所有权，目前其已成为老年人养老的一种首选模式。但“以房养老”产品设计也不可单一化，国家应从政策和法律层面保障多种形式的“以房养老”产品，也要给老年人提供自主选择适合自己又能提高生活质量的“以房养老”产品的环境。
多位专家均表示，“以房养老”政策只是解决了钱的问题，鉴于我国养老产业不发达、养老院床位匮乏、护理人才极度稀缺等现状，有关养老产业的一系列配套政策亟须跟进。