一线城市租金持续大涨 品牌加速下沉二三线城市

近期，国内多家机构调研显示，今年零售商在国内扩张放缓，部分商场招商遇阻。今日网易财经从世邦魏理仕获悉，近五年内中国整体零售物业市场租金累积增长20.5%，其中一线城市上涨较快,达28.5%，而二线城市租金增长为16.1%。一线城市高企的租金，使得租赁面积需求较大诸如快时尚品牌类的零售商承受巨大租金压力，开始瞄准二三线城市发展。

世邦魏理仕执行董事陈仲伟向网易财经表示，当前国内零售业扩张确实在放缓，特别是奢侈品、受电商冲击的百货店以及国内品牌，甚至有关门的现象，但随着一线城市租金高企等因素，以及二三线城市供应量大促使部分零售品牌开始呈现周边化、下沉式扩张趋势。

据世邦魏理仕研究部统计,过去5年(2008年-2012 年)，中国整体零售物业市场租金累积增长20.5%，其中一线城市上涨较快,达28.5%，而二线城市租金增长为16.1%。

陈仲伟表示，一线城市高企的租金，给租赁面积需求较大的诸如快时尚品牌零售商带来了更大的租金压力。

他指出，一线城市市场竞争日趋激烈，可供选择的物业趋少，同时二三线城市商业供应量很大，加上租金上优惠，迫使不少零售商朝二三线城市周边化扩展。

据悉，以北京、上海为例，2011年至2012年的年上述两城市零售物业平均新增供应量仅为2009年至2010年的一半左右。

而在2013年上半年，北京仅有一处位于核心商圈的新增供应,而上海则没有新项目入市。同时，北京和上海二季度末核心商圈的空置率分别为8.4%和7.4%。

在租金方面，呈现稳步上升局面，截至2013年第二季度，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。

陈仲伟说，以HM、ZARA等快时尚品牌开店的情况来看，诸如2012年初至2013年6月，上述快时尚品牌新增门店共计207家，其中一线城市新增55家，,约占总数的26.6%，二线城市新增82家，比重高达39.6%，三线城市新增70家，占比约为 33.8% 1。而在2011年期间，一线城市的占比可达41%。

世邦魏理仕商业服务部董事严思慧认为，零售商扩张放缓其实从去年下半年就开始了，部分商场招商出现延期，电商冲击以及三公消费的遏制等都有影响。

陈仲伟预测，尽管当前零售商放缓，但对于快时尚类品牌的零售商来说，转战二、三线城市并不意味着品牌放弃一线城市的扩张计划，会寻求非核心商圈进驻，同时预计国内消费力增长以及二三线城市供应、租金优势，零售行业将呈现 “周边化”和“下沉式发展趋势。