商业地产大放量季节来临 简析如何判断商铺投资价值

近日在茶园融创伊顿尚街，一名投资者出手5000多万元，买下尚街一条街25个商铺（专题阅读）。而在大坪时代天街（专题阅读），或许大家还记得上半年一加拿大华侨豪掷4000万元，买走两个总面积200㎡左右的铺子，刷新了当时重庆商铺的成交纪录。

付出的总价非常接近，购入的产品量却相去甚远，对此，有业内人士表示，在商业地产大放量的季节，诸如此类的购买现象将会越来越多，商铺的价值如何判断?投资者该如何挑选，这是个非常值得探讨的问题。

有人花5000万买下一条街的商铺

昨日，在南岸茶园的融创伊顿尚街项目，销售经理彭小姐告诉记者，一位投资者准备买下一条街，25个商铺总价5000万元左右，“这位富豪就是伊顿庄园的别墅区业主。”彭小姐说，该投资者对融创非常了解，对项目本身的价值以及区位优势非常认可，所以才会有如此大手笔的投资。

长期关注茶园发展的费先生表示，投资茶园，就是看中茶园这个区域的发展潜力，在重庆众多新城之中，茶园具备行政中心的功能，南岸区府搬迁至此，让众多此前犹豫的投资者吃了定心丸。“我本人在房交会上，也买了新区府对面同景国际广场的一个商铺。”

“听投资者说这25个商铺，他将有一部分是自用，会跟朋友合伙开高档咖啡厅、宠物店以及健身会所，其余的才会出租。”彭小姐说，茶园作为一个新区，这些业态几乎都是空白，投资者非常有眼光。

商业地产大放量季节来临

从上周结束的“秋交会”情况来看，商业投资已成为许多市民的常态，此次房交会的商铺和写字楼等非住宅产品面积达到224.5万㎡，根据赢商网统计，本届“秋交会”上参展的商铺项目达到46个。

今年以来重庆楼市的商业地产份额大幅放量，各大开发商都进入“推商业”的节奏，5月份，全市商业营业用房竣工面积为70.23万㎡，是去年同期的4.13倍，而7、8、9月开发商的推铺动作明显加快。(见数据)

重庆的商业放量只是中国商业地产的一个缩小版，最新统计数据显示，今年上半年全国百城商业地产供应量为5960万㎡，同比增加42%，增幅远远超过住宅。目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三，重庆也在前10之中。

业内人士分析，2013年是商业地产的释放年，很多城市的商业地产项目都将在2013年完工，青岛、大连、杭州、深圳、重庆、成都的商业地产放量，必将掀起更多投资热潮。

商铺的价值为何相差这么大

付出的总价非常接近，购入的产品量则相去甚远，这不仅仅是做一条街的业主和做两个商铺业主感觉上的区别。从某种意义上讲，你很难说清楚哪一个投资收益会更好。

记者采访后了解到，去年底成功开业的时代天街，目前商铺的最贵月租金达到了1200元/㎡，商铺的最贵价格则卖到了30多万元/㎡。这是由于大坪为新晋的重庆市级商圈，每一个商铺都可以享有整个大坪百亿商圈的人流与价值机遇，且发展潜力巨大。

而伊顿尚街这位投资者所购买的一条街，处于茶园新区，区府搬迁至此，轻轨也即将通车，多条隧道贯通与传统主城可谓是无缝对接，升值潜力难以估计。据悉当前该区域租金水平在80元/㎡~300元/㎡，而伊顿尚街的租金水平普遍在150元/㎡以上，而且许多投资者的租赁合同都喜欢签1~3年，就是因为对后市的租金预期很高。

通俗讲，加拿大华侨投资的为核心商圈铺，而张先生所购买的为新兴商圈商铺，他们仅仅是两个极端案例，那么商铺的价值到底如何判断呢?

戴德梁行重庆分公司总经理江冰河认为，不同的业态定位，不同的区位价值，不同的产品结构，他们的本身价值和租金差距会很大，这也是很多投资者在前期选择的时候要关注的地方，使投资回报有一个平衡点。

商铺投资价值

如何衡量

地段，商铺所在区位的整体价值与商铺密不可分，一般来说核心商圈的商铺价值最高。

交通，交通的便捷程度决定人员流动能力，轨道直达的项目，商铺价值更高，这就是当前重庆如大学城、龙洲湾、茶园、礼嘉等诸多新中心能形成的重要原因之一。

规划，多数情况，开发商的选点布局是跟着政府的规划走，所以区域的规划定位也决定着未来的升值潜力。

产品位置和结构，商铺处于转角还是中间，门口有无台阶或花坛遮挡，户型结构是否方正，开间有多大，室内是否有立柱都影响商铺价值。

开发商实力，很多投资者会选择跟着大开发商走，这是有道理的，开发商商业运营实力是决定项目成败的关键，重庆有不少失败的项目案例，其中不乏在观音桥等核心商圈之中。

截至9月份

今年商业累计竣工面积超过350万㎡

加上存量在售的商业体量预计450万㎡以上

上半年重庆新增商业营业用房投资累计达145.69亿元 同比增长32%。