北新区出让地指明要建城市综合体 四项目扎堆引质疑
近日，北新区白石大道和天沙河交界处一幅挂牌出让的商住地引起了大家关注，不是其难得的区位，也不是每亩约396 .2万元的起拍底价，而是公告中要求在该地块建设综合体的要求。目前地块附近已有三个大型综合体在建，还有已经营业的金汇广场。北新区综合体扎堆，为未来激烈的商业竞争埋下伏笔，而市场能否承受也存疑。
出让公告要求地块建综合体
近日，江门国土局挂牌出让位于白石大道和天沙河交界处西南侧，编号为JD 2013-22的商业、住宅用地。地块用地面积为3万平方米，其中商业占据大部分，为2.1万平方米，按照综合容积率最高的4 .1计算，商业体量将达到8.4万平方米。据悉，该地块的挂牌竞价时间为10月28日至11月8日16时。
根据公告内容，该用地起拍价为1.78亿元，每亩地价约为396.2万元。而今年1月份万达集团在其旁边拿下的五邑华侨广场北侧地块，即现在江门万达广场地块，每亩地价约221万元。两块地相比，江门万达广场地块的容积率4.5，也比该地块要高一些。
虽然价格不低，不过该地块吸引众人关注的是，在公告内容的规划要求上，明确写着“商业建筑集中布局，建设成城市综合体，不得与住宅建筑混合布局建设”，这是南都记者首次在江门的土地挂牌出让中看到明确提出该类要求，即使是在万达所拿地块的招牌挂文件中，也没有类似的表达。这意味着，这块地还没有定东家，就已经注定要生长出一座城市综合体了。
健威地产已在此建了围墙
北新区可能再添城市综合体的消息引起许多人讨论，南都记者本周实地探访，地块现在还是一片荒废的大空地，杂草丛生。地块四周已经有部分围蔽的围墙，还有几段拆到一半的砖墙。
在今年年中公示的《江门市中心城区（蓬江、江海区）住房建设规划（2013-2015）（征求意见稿）》中，该地块是计划在2014年推出的一幅三旧改造用地，是原长江活塞厂“三旧”改造地块。
南都记者在地块周边走动时，发现围墙上刷有“江门健威房地产置业有限公司‘三旧’改造项目”的字样。从广东省工商局网站查找的资料显示，该公司营业范围是房地产投资业务，承接室内外装修工程，法人代表是赵崇伟，和江门市健威家具装饰有限公司董事长同名。有业内人士也向记者表示，该地块据其了解是定向给健威房地产的，以后会打造成家私城，类似旗舰店，作为健威家私品牌的一个重要展厅。
健威集团与国土局未予确认
南都记者此后从健威企业集团的一位内部人士处获得确认，江门健威房地产置业有限公司正是其集团下属的一家公司，和大家较熟悉的健威家私是同一个大公司。不过对于目前挂牌出让的地块，其表示目前该地块正在走土地程序，对于是否以后规划建设为今年蓬江区重点推进工程的健威名店城，该人士表示不清楚具体情况。
南都记者从国土局相关工作人员处了解到，该地块为原长江活塞厂的厂房用地，后转让给江门健威房地产置业有限公司。在《江门市中心城区（蓬江、江海区）住房建设规划（2013-2015）（征求意见稿）》中，该地块在写为“原长江活塞厂‘三旧’改造地块”的同时，后面还带括号写有“健威房地产公司”。国土局工作人员对于该地块是否定向出让未予置评，仅表示相关情况都在挂牌公告中。
走访
在建4家综合体明后年扎堆开业
今年可谓江门的城市综合体年，而北新区更是其中的焦点。目前北新区核心区域已经齐聚了江门万达广场、奥园益丞国际广场、国翔汇悦城以及金汇广场等城市综合。几个项目之间相距都在一两公里之内，新出让的地块更是和国翔汇悦城在同一条路两边，仅相距三四百米，建成后相互可以对望到。此外，在滨江新区启动区，还有保利大都会的超大型城市综合体，它距离北新区的城市综合体群，开车也就是几分钟而已。
这几个综合体距离近，四个已有项目都在建设中，下半年都相继有推货动作。以速度着称的万达集团，在江门的万达广场也同样显示着惊人建设速度———今年1月份拿地，5月25日对外发售首批商铺，目前已经推出多批商铺、SO H O公寓，现在售中轴步行街商铺，今年接下来还将推出两栋SO H O公寓、写字楼。而2011年下半年启动建设的汇悦城，现在裙楼的商业中心已经封顶，写字楼和公寓的两栋塔楼正在迅速往上长高，今年10月6日，汇悦城开盘发售其首批公寓产品。奥园益丞国际广场是上市房企奥园集团和本地开发商益丞集团两强合作的项目，也是备受关注。8月底项目举行主力商家签约进驻仪式，9月30日首先推出两栋住宅产品，近期将会继续推出住宅新货，此后还有写字楼等产品。
按照地块公告中的要求，用地要在签订合同后的9个月内动工，两年半内竣工。按此速度，该地块项目在2016年上半年就可以建成投入使用。而目前在建的江门万达广场、奥园益丞国际广场、国翔汇悦城等项目的商业中心也预计会在明年下半年到后年初陆续开业，高层的公寓、酒店、写字楼等也将会稍后投入使用。该地块项目和几个在建项目在开业时间上无疑已经形成了扎堆之势。这么多商场开业，有没有足够的消费人流维持运营？这一点也为该地块的拍卖结果笼罩上一层不确定因素。
不过，这么多商业体的进入，市民却是乐见其成，多一些购物点不是坏事。就在新地块附近的怡景湾营销负责人周小姐就表示，周边多个商业综合体的陆续建成使用，能够让居民生活更便利，住宅的升值空间增大。
讨论
综合体蜂拥，江门受得了吗？
疑问一
为何短期内上马这么多综合体项目？
邓永健（江门市益丞商业管理有限公司副总经理）：不明白政府为什么还要在这个区域再推出大型综合体用地。近几年这么多综合体，可能因为这些项目容易突显出业绩，拉动税收，但是一下子上这么多项目，会产生许多后遗症。
刘锦华（江门国际金融大厦营运总监）大家都知道已经有三个项目在建，还有已基本建好的金汇广场，开发企业应该会考虑这些，贸然拿下来生存可能都有问题。
袁丁（国翔汇悦城策划总监）：综合体这种新业态带来的是一种新生活方式，带来消费的升级，现在有些城市同时在建的有四十个，是江门的十倍，但是其人口并不是江门的十倍，从这个角度来看，江门的综合体不算太多。这些综合体处在北新区，面向的也是全江门，此外集中在北新区可以合力形成商圈，共享人流。现在人都是比较懒的，太远了就不愿去，商家靠得较近，逛完一家逛下一家。
疑问二
只有400万人口的江门，拿什么来支撑？
邓永健：消费人流、交通便利度、购买力、购买习惯和品牌喜好程度等都会影响综合体的经营。江门流动人口不多，以本地人为主，太多同类型的商业体，肯定不好。
一个综合体项目要做得好，地理位置要合适，规划设计要合理，开发商要有经营的经验、能力，能找到商家，有能力进行后续的经营。综合体的经营是需要摸爬滚打，逐渐积累经验的，同时对资金的要求比住宅高。
刘锦华：这么多综合体聚集，竞争肯定会有，做得不好倒闭也是有可能的。现在这么多综合体，生存或许可以，要做得好，关键看内功，看各家的运营经验和能力。
袁丁：人们的生活方式处于一个升级阶段，江门是一个还未完全开发的市场。从体量来说，新增一个综合体也不过分，市场还未达到饱和。江门现在消费还是比较分散，特别是餐饮，到处都有，随着消费的升级，慢慢会转移到大商场内。
不同商场引进不同的品牌，各个品牌都会有各自不同的特点，会有不同的受众群体。一个商场容纳的品牌数是有限的，因此不同的商场会有不同的品牌，特别是餐饮、娱乐方面。此外每个商场氛围的营造、偏好也不同。应该说各个商场有相同的地方，但是又各有自己的不同特色。
疑问三
北新区能否复制广州天河城商圈？
邓永健：江门跟广州不能类比，江门只是百万级人口，而广州已经是千万级，广州还是中心城市，可以吸引大量周边区域的消费人流，江门则很难吸引到。再者，在天河城周边的几个综合体，也是有好的、坏的，如地下商城、万菱汇等也很艰难，正佳广场也是经历一段时间才起来。广州和江门没有可比性。
要比可以比照珠中江，但其他两个城市也没有类似的扎堆的情况，省内的地级市也不见这样的案例。
刘锦华：不能只看到几个做得好的项目，广州天河城片区也出现经营不好的情况，也有许多经营得不好的。
袁丁：从商圈集聚方面来看，是类似的，但只是比数量的话就没有意义了，广州的地位、人口、购买力等方面，江门都没法比。