虹桥商务区写字楼租赁压力突显 整栋出售找出路

10月14日，一封名为“虹桥临空全新总部大楼低价转让”的邮件吸引了投资者严丽的眼光。位于虹桥商务区临空经济园区的扬子江国际企业广场3栋写字楼对外整售，“售价为2.1万元／平方米，这两天来问的人蛮多的。”销售员张云告诉严丽，由于着急抛售，业主的底价是2万元／平方米，而其他项目的售价都是2.5万元、2.6万元／平方米。很显然，这比虹桥商务区核心区市场售价3.5万元－4.5万元／平方米，便宜不少。

虹桥商务区是今年上海商办用地出让的重要区域。10月10日，虹桥商务核心区北片区07号商办地块出让，北京传富控股有限公司以13.4亿元摘得，楼板价17460元/平方米，这是今年虹桥商务核心区成交的第九幅地块。据RET睿意德写字楼部高级助理董事陈曦分析，虹桥商务区整个片区商业地产供应量太大，前两年出让的地块逐渐入市之后，到2015年供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。

克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示，大虹桥是一个新兴的商务区，既没有前期高端商务基础，也缺乏必要的政策和时间支持，商务氛围仍是空白状态。

除扬子江国际企业广场低价转手之外，虹桥商务区核心区还有好几个项目在做整栋写字楼的出售。例如虹桥绿谷东区今年6月售出第一栋写字楼，在售写字楼3.5万元-3.89万元／平方米；协信集团部分独栋写字楼目前报价3.5万元左右。

瑞安集团旗下的虹桥天地，挂牌出售写字楼及商铺房源共175套、5.7万平方米，占虹桥天地整体38万方建筑面积的15%，为项目规划的4栋甲A级办公楼的其中两栋，最低报价8万/平方米，最高是25万元，有15%的浮动幅度。瑞安集团早期曾反复强调虹桥天地只租不售，但据知情人士透露，瑞安这两年财务状况不是特别理想，“当年将五角场的创智天地卖了一部分来平衡资金压力。”

虹桥商务区商业租赁压力渐显。“供应量太大，要保证出路，最好的办法就是整栋出售。”一位业内知情人士分析说。

薛建雄指出，传统的火车、汽车站等客流密集区域，比较适合做以批发为主的大商贸城，但需要5年以上时间的培养，而大虹桥一开始地价成本就比较高，开发商没能力和时间去培养大批发商贸市场。目前业内的共识是：到2014、2015年，虹桥商务区市场的供应与竞争将达到白热化程度。

上海自贸区挂牌，对虹桥商务区有何影响？“自贸区更多是一个政策平台，不能真正意义上承担办公功能。”陈曦认为，虹桥商务区和自贸区将会是上海两个窗口平台，例如长三角高科技企业，高科技企业等会把营运中心、研发中心放到虹桥，同时可以在自贸区设立厂房。

据世邦魏理仕环球研究部董事谢晨透露，目前自贸区内大量的旧厂房和旧写字楼，政府可以主导改造，逐步释放新增供应，从而填补自贸区未来可能出现的商办物业需求。从这一层面上来看，自贸区与虹桥商务区在商办物业上形成正面冲突的机会也不大。