三季度中国商业物业市场投资额增逾五成

根据戴德梁行最新发布的报告，2013 年第三季度，受惠于在上海和深圳两个破记录的土地交易，中国商业地产总投资额环比增长50.9％，达到511.7 亿美元。

投资市场持续升温，投资者的投资兴趣持续反映在对核心和非核心城市的土地及已落成物业的成交上。土地交易总额环比增长49.7％，同时，物业成交总额环比上升69.6％。

由于深圳前海交易了数块写字楼发展用地，根据 DTZ 戴德梁行研究部所追踪的 14 个城市，写字楼用地交易跃升三倍。其中深圳一宗土地交易打破记录。

本季度， 海外投资增加了一倍，大部分是来自香港的物业开发商和投资基金。几乎所有的海外投资集中在核心城市，如上海，部分投资分布在北京和广州。开发用地及已落成物业各占海外投资活动的一半。

季度总投资额增五成

本季度，中国商业市场继续火热，从而推高了成交额，尤其是土地交易。上海及深圳分別诞生了新地王。因此，总投资额上升了50.9％，达到511.7亿美元。这两个破纪录的土地交易和投资额的增长反映了投资者仍然热衷于中国的商业物业市场，并对投资市场充满信心。

根据 DTZ 戴德梁行研究部所追踪的14个城市，土地交易占整体投资总额的92.9％，同时物业交易占7.1％。土地交易环比增长49.7％，达到475.4亿美元。物业交易环比增长69.6％，达到36.2 亿美元。这代表了一个有趣的现象。虽然在深圳和上海的破纪录土地交

易推高了土地投资和总投资额，但提振的不仅仅是土地投资的总量，物业交易额的上升也反映了核心及非核心的已落成物业继续被视为有潜力的投资机会。

按项目类别，写字楼市场在本季度的表现特別突出。土地交易上升三倍，同时总投资额 (土地及物业) 环比增长150％，达到64.9 亿美元。回顾第三季度，在重大土地交易中，深圳前海占据三席。与此同时，写字楼占据重大物业交易的大部份。

除了写字楼，综合体项目也特別活跃。投资总额(包括土地及物业) 环比增加超过105％，达到 253 亿美元。综合体土地环比增长102％，达到 249 亿美元，增长主要来自上海的破记录交易。

与其他项目类别相反，商铺投资总额环比下降了13.8％。从另一个角度来看，商铺物业的投资活动继续火热，环比增加64.3％，达到 9.20 亿美元。相反，商铺土地交易量环比下降了31.6％，达到16.81亿美元。此矛盾的状况反映了投资者仍然热衷于购买已建成的商业物业，而商铺土地的供应有所减少。

外资比例环比增一倍至12.4％

主要是由于一家香港开发商以有史以来最高的价钱购买了一幅位于上海的土地，外国投资占总投资额的比例环比增加一倍至 12.4% 。深圳和上海等城市新建立的经济自由贸易区被視为金融改革的下一个浪潮。投资者也抓住在深圳和上海的投资机遇。外资投资主要是来自香港、美国和新加坡的投资者，除此之外，有两个投资活动涉及来自台湾地区的投资者和一家法国制造商 。

几乎所有的海外投资涉及上海和广州已建成的物业。同时，本季度也有几个在非核心城市（如重庆、成都、天津）的土地交易。最近涉及非核心城市的外资交易反映了海外投资者不会将其投资活动仅仅局限在已成熟的核心市场，而愿意积极发掘所有有潜力的投资机遇。

一线城市物业租金环比下降

四个核心城市的租金表现各异。北京 (CBD)、上海 (静安) 和广州 (珠江新城) 的租金环比下降了约1.0％ ，相反上海(浦东)租金环比下降了3.7％。浦东的租户组合比较多元化，因此市场更容易受全球经济变化的影响。相比之下，深圳 (福田) 的租金环比上升1.6％，主要原因包括新供应紧张和相对较低的空置率。回报率及资本价值环比没有太大的变化。

展望下一个季度，预计投资市场将会保持活跃。投资活动主要集中在上海和深圳的经济自由贸易区，并且继续刺激投资气氛。除了开发商仍然热衷于购买在上海和深圳的开发土地外，投资者也将积极关注已建成的物业。（和讯房产）