深圳甲级写字楼租金涨幅领跑全国一线城市

受前海进入建设期利好因素和商事主体注册改革刺激，深圳中小企业数量大幅增加，而大型金融类企业也来深圳抢滩登陆前海。这些因素使得深圳高端的甲级写字楼和二手市场的写字楼都呈现需求上升的趋势。据统计，第三季度深圳甲级办公楼的需求加速上升，新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降，整体租金领跑全国一线城市。而二手写字楼也呈现量价齐升的状态，其租售价格在年初便已结束下降之势，触底回升，到第三季度更是出现了较为明显的增长，使得深圳写字楼的投资回报率上升到4.76%，到达2011年以来的高位。

前海刺激让深圳写字楼租金领涨全国

在前海优惠政策和商事主体注册改革刺激下，深圳写字楼需求加速上升。据统计，自今年深圳第二季度商事主体注册流程的简化和门槛的降低刺激了企业注册的热情后，第三季度深圳这股热潮持续，新注册企业数增加，中小型企业也大量增加，这些都增强了办公楼市场氛围。

此外，在前海推动金融改革方面及企业所得税优惠政策刺激下，大型金融类企业在前海注册成立公司的气氛日益浓厚。而鉴于现阶段这个新区并无办公楼项目，相关政策允许成功在前海注册的公司五年内在深圳其他区域办公，大大支持了核心片区如福田和罗湖区的租赁市场。其中，福田区和罗湖区甲级写字楼的租赁表现都较为活跃，这两区的写字楼空置率也相应下降。

仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅向记者透露，第三季度，深圳甲级办公楼市场租赁问询和需求相对二季度有所增加，而租赁成交则以大型内资金融企业和外资IT公司居多。

同时，深圳甲级写字楼的租金也在领涨全国。据了解，深圳甲级办公楼在租赁表现持续向好的支持下，业主继续上调租金。同时由于近两年来位于中心区的新甲级办公楼项目租金要价较高，租户更愿意将目标放在中心区其他现有的优质项目。据统计，办公楼租赁最活跃的福田区第三季度录得平均租金环比增长约2.5%。而从深圳甲级办公楼市场的租金来看，深圳仅第三季度的环比涨幅已经超过其他一线城市年初至今的总增幅。可见，即使在目前中国经济增长放缓因素影响下，国内主要城市办公楼需求下降，前海的政策性利好因素仍持续刺激办公楼需求，带动深圳甲级办公楼市场前三季租金出现持续性增长。

据统计，今年深圳写字楼的租金水平从二季度开始加速增长，预计全年全市甲级办公楼的租金增幅超过2012年，而位于中心区的优质项目将更加受到青睐。

此外，记者了解到，稳定上升的写字楼租金也使投资者对办公楼物业投资价值看好，这使得中小面积单位写字楼的投资购买需求旺盛，使业主纷纷提高售价。

二手写字楼量价齐升投资回报率达近三年高位

另一方面，深圳二手写字楼市场也呈现量价齐升的状态。据统计，深圳第三季度，二手写字楼的成交面积为34727.31平方米，环比第二季度上升了20.19%，同比则下跌了67.49%。而同比下跌的主要原因，则是在按评估价过户政策实施之前，交易集中在9月过户引起。美联物业全国研究中心何倩茹向记者表示，从第三季度的成交数据看，无论大户型还是小户型的写字楼，成交量均有所上涨，深圳二手写字楼市场正式恢复正常交易状态。

在成交量平稳发展的带动下，深圳二手写字楼的租售价格在年初便已结束下降之势，触底回升。而从第三季度开始，受到前海高溢价率卖地的提振，租售价格更是出现了较为明显的增长，带动投资回报率上升到4.76%，到达2011年以来的高位。

何倩茹介绍，2012年10月开始，二手工商铺物业的交易需按照评估价计征税费，而在该政策出台后，只用了1个季度的时间，成交便开始呈现回暖之势，而到刚刚结束的今年第三季度，成交面积已基本恢复到政策实施前的交易水平。

根据美联物业的监测和统计，第三季度末，深圳二手写字楼平均售价为45746元/平方米，比第二季度末上升了1.48%，前三季度的累计升幅为4.32%。同期租金指数为173.97，平均租赁价格为182元/平方米·月，比第二季度末上升了3.15%，前三季度累计上升了5.77%。而一二手写字楼成交量的上升，均能刺激价格上涨，继而提高租金的价格，三者互相影响，互为因果。

何倩茹预计，深圳前海、后海多个次中心的兴建，写字楼的新增供应量在未来几年仍然处于高位。但受制于更多开发商持有物业，可售面积或有所下降，租赁面积大规模增加，这些将为租金带来压力，从而影响租金回报率及销售价格。何倩茹表示，预计未来半年，租售价格的上涨速度将有限，成交量也仅能维持现状。