三季度天津住宅成交量价齐升写字楼需求回暖

10月21日，DTZ戴德梁行举行了2013年第3季度新闻发布会，数据显示，三季度天津地王频现，住宅市场水涨船高，不少观望已久的购房者纷纷选择出手，使得本季度新建商品住宅成交量价齐升。写字楼方面，优质写字楼仍无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850,633平方米，写字楼需求进一步回暖，租金出现小幅上涨。

住宅成交上涨价格平稳

2013年第3季度处于政策调控空档期，加之地王频现，住宅市场出现水涨船高，部分观望已久的购房者集中入市，使得本季新建商品住宅成交量价齐升，全市商品住宅成交量达到307.86万平方米，同比去年同期上升18.87%，环比上季上升9.59%；全市成交均价达到每平方米10,204元，同比去年同期上涨2.21%，环比上季微涨0.1%。

从成交量分布来看，环城四区和远郊五县依然占据成交主导地位，第3季度成交分别占到全市总成交量的37%和29%。成交均价方面，由于刚性需求在本季仍占主导，对成交价格拉动不大，本季全市成交均价呈平稳态势，环比上季微幅上涨。本季，同其他区域相比，市内六区成交均价涨幅最高，但由于南开区和河西区推出多个刚需楼盘，使得涨幅有所缩减，达到每平方米18,586元，环比上涨2.4%；滨海新区成交均价环比下降1.3%，达到每平方米9,161元；环城四区和远郊五县价格基本无变动，成交均价分别为每平方米9,320元和7,034元。地铁建设稳步推进将填补多个住宅板块轨道交通的空白，沿线住宅项目市场活成交跃度和关注度提升，加之受蓝印户口政策激励，住宅市场成交将呈郊区化。

高端住宅市场本季度表现平稳，成交均价上涨。受多块住宅用地高成交价格带动，未来高端住宅市场将放量明显，项目竞争亦将加剧。

DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，临近四季度，多家银行信贷额度呈明显收紧态势，使得购房门槛提升，成本增加，加之房价持续上涨，将直接影响到刚需群体的购房热情，改善型群体亦陷入观望，长期来看房价上行将受到一定压力。

写字楼需求回暖租金小幅上涨

2013年第3季度，天津市优质写字楼仍无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850,633平方米。

2013年第3季度，由于长期未有可见供应，全市优质写字楼可供租户挑选的租赁面积不多。随着核心优质商务区内的热点写字楼可供租赁面积不断下降，部分写字楼业主有将租金向同商圈内相似品质物业看齐的倾向，且议价空间不大，使得全市写字楼租金上调至每月每平方米124.29元，约合每天每平方米4.14元，环比上升1.30%。分商圈看，商务氛围较浓厚的南京路商圈租金依旧坚挺，保持稳中有升态势，租金环比上季上升0.22%，达到每月每平方米130.20元；友谊路商圈租金环比上升1.03%；金融城商圈和小白楼商圈则表现平稳。

2013年第3季度，天津市甲级写字楼租赁市场较上季呈明显回暖态势，整体需求稳步增长，全市净吸纳量为7,924平方米，同比去年同期略降0.95%。季内，甲级写字楼租赁市场上仍以承租能力较强的投资、租赁、担保等金融类客户表现活跃，占到总需求的55%以上，同时物流、航运及商贸、工程类企业需求稳步回升，扩租较多。租户来源方面，内资客户仍是写字楼租赁市场主力，外资客户在市场扩张方面表现较谨慎。市场需求的上涨加之无新增供应入市，使得全市甲级写字楼空置率下降至14.12%。滨海新区写字楼建设稳步有序推进，包含响螺湾商务区和于家堡金融区在内的现存写字楼仍多以出售为主。甲级写字楼租赁市场方面，泰达MSD-C区和B区目前在租，租金维持在每月每平方米135-156元。

写字楼投资市场方面，以银行、保险等金融类企业、国有企业以及政府背景企业表现较活跃，多以企业自用为主，鉴于未来较大供应压力，投资客户观望情绪较浓重。

DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，未来随着市区多个写字楼项目供应放量，天津市甲级写字楼面临重新洗牌的可能。加之滨海新区写字楼的大体量供应，届时将对现有写字楼租户造成一定分流，写字楼租金短期内下行压力较大。

商业市场优质物业积极进行业态调整加大体验式业态占比

2013年前8个月，天津社会消费品零售总额实现2,891.28亿元，同比增长13.4%，增幅比前7个月上升1个百分点，居民消费意愿仍较强。

2013年第3季度，位于南开区西南角的天佑城购物中心开业，为商业市场带来11.3万平方米的新增商业供应，老城厢周边地区居民的休闲购物生活得到进一步丰富。该项目为中端购物中心，主力店铺有物美超市、幸福蓝海国际影城等。在品牌设置上以大众化品牌为主，力图与同商圈的大悦城及距离较近的水游城形成差异化经营。

本季，星巴克、满记甜品等休闲类餐饮品牌表现出强劲市场需求。优质商铺物业市场租赁活动较为活跃。国际奢侈品牌在津扩张步伐显着。各购物中心积极调整娱乐、休闲、餐饮品牌，加大体验式业态比重，为进一步集聚客流储备能量，同时也期望在竞争愈加激烈的商业市场中实现差异化经营。永旺梦乐城积极在津选址，友谊南路店即将开业，并将在武清和东丽开设第四和第五家店。此外，多个环城区域及滨海新区的大型主题游乐项目集中开放，旅游地产在天津呈加速发展态势。

随着天津对五大道区域的保护和改造利用，以历史风貌建筑为载体的特色商业模式逐渐兴起，实现了历史风貌保护与文化旅游、休闲娱乐等的有机融合。

滨海新区方面，位于滨海新区新港路的金元宝于家堡购物中心试开业，经营面积约为6万平方米，主要包含购物、餐饮、娱乐三大业态，并将开设约1000平米的真冰溜冰场和550平方米的爱来无忧家电数码店中店，填补了滨海新区新港地区在大型购物中心方面的空白。

DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，由于购物中心在购物环境、聚客能力等方面的优势，将成为新进品牌的优先选择，高端化和体验化也购物中心实现差异化经营的重要手段；当前高档餐饮消费受抑制，而随着市内旅游景点、商业综合体的开发和分散布局，以家庭聚餐和朋友聚餐为主的客源将成为餐饮市场的稳定支撑。