高力国际：东大街写字楼空置率环比下降12.10%

高力国际发布2013年三季度成都甲级写字楼市场报告

2013年三季度，成都市场上无新增甲级写字楼项目入市，当前总存量为780，175平方米。数据显示，三季度写字楼租赁成交量有一定程度的上涨，当季吸纳量达51，840.71平方米，环比上季度增长41.31%；市场整体空置率环比下降6.64%，至37.6%；而平均租金仍处低位运行，环比微幅下降1.44%，为127.64元/平方米/月。

金融城区域写字楼租金上涨

报告显示：三季度中央商务区甲级写字楼市场整体空置率微幅上调0.52%，至27.75%，其中航天科技大厦和百扬大厦达成多宗租赁交易，面积区间从150平方米至2，300平方米不等；同期区域平均租金环比下降4.36%，至148.43元/平方米/月。

人民南路区域甲级写字楼市场本季度空置率下降至58.52%，环比降幅约8.83%；平均租金水平则环比下降4.85%，至125.92元/平方米/月。最近12个月内，人民南路区域写字楼新增供应量较为集中，吸纳压力增长明显，但作为连接中央商务区和天府新城的“商务走廊”，其所拥有的交通资源、区位优势都具有较大吸引力，因此始终可获得大量租户青睐，近期租赁成交较为活跃，而租金水平预期在未来3至6个月内将保持平稳。

东大街区域本季度租赁成交活跃，尤其是年初投运的晶融汇写字楼近期吸引了多家企业入驻，其中大部分企业来自金融行业。因成交案例数量增长和大面积案例陆续出现，东大街区域本季度甲级写字楼市场整体空置率环比下降12.10%，至28.52%；平均租金基本维持在上季度末水平，仅环比微幅下调0.15%，至121.62元/平方米/月。

2013年前三季度，随着部分原位于市中心写字楼的企业租户逐步“南迁”或制定“南迁”计划，金融城区域的写字楼开始获得较多市场关注，但由于该区域中高端写字楼供应非常充足，不同项目之间租金跨度较大，租户分流现象明显。本季度该区域内甲级写字楼租赁成交保持较为稳定的节奏，市场整体空置率与上一季度相比未有明显变化，仍为15%左右；而平均租金则环比上涨8.33%，至130元/平方米/月。

未来12—18个月存量房租赁压力大

据高力国际8月发布的《成都甲级写字楼租户调查》，68.25%的受访租户认为“租金”是选择办公物业的首要决定性因素，而对于构成租金的要素，租户最愿意为“交通便利”、“业务需要”和“办公环境”买单。由此看来，中央商务区已具备的较为完备的综合交通体系、商务配套资源及商政氛围对租户形成了毋庸置疑的吸引力，但另一方面该区域写字楼租金水平较高、地面交通效率相对较低，以及部分产业向城外迁移等原因却会在一定程度上影响租户的选择。其中针对租赁合约期限、续约情况、搬迁意向等指标进行的调研反映出成都甲级写字楼市场已全面进入租户流动率高、搬迁现象频繁出现的市场调整期。导致现有租户放弃续约而选择搬迁的主要原因包括：物业需求升级、无可扩租面积、希望获得更好的物业服务和地段优势。由此可以初步推断，在宏观经济保持中速发展和写字楼市场竞争愈发激烈的背景下，真正的甲级或顶级写字楼所具备的竞争力将使其获得长期的、积极的市场反馈。

高力认为：2013年前两个季度，成都市国内生产总值增速保持在10%左右，这一数字与此前数年相比有较为明显的下降，然而在整体经济增长速度下滑的同时，成都的经济结构则在进行积极调整，现代服务业的经济贡献率呈上升趋势，作为写字楼的重要租户来源，现代服务业的稳定发展将在较长时期内为成都写字楼市场乃至广义商业地产市场提供支撑，但未来12到18个月内，整体写字楼市场仍然需要面临较大的吸纳压力。