易铺中国总裁陈建明：解析商业地产决策致胜

商业地产已经成为热点的开发方向，商业地产已经成为众多的开发商和投资机构关注的重点，在商业地产领域想创造良好的商业传奇，需要很好的借鉴过去一些成功企业的经验以及失败...
易铺中国总裁陈建明：解析商业地产决策致胜 视频采访文字实录

陈建明：大家好，商业地产已经成为热点的开发方向，尤其是在调控的环境之下，商业地产已经成为众多的开发商和投资机构关注的重点，在商业地产领域想创造良好的商业传奇，的确需要很好的借鉴过去一些成功企业的经验以及失败企业的教训，在这样的框架之下，才有可能创造财富。尤其在万达广场取得巨大成功，在万达集团的董事长王健林先生已经成为中国首富的明星效应下，更多的企业对商业地产会有着浓厚的热情和投资兴趣。我想，任何企业想在商业地产领域创造奇迹甚至是要攫取商机，首先需要做好战略决策，之所以提出商业地产的投资企业或者开发企业需要首先制定战略是因为：商业地产对于企业资金和人力方面的要求远远超过了住宅地产对企业人力和资金的要求的标准。如果对这样的问题不在前期做足够的准备，往往容易出现资金人力的以及其他的在前期没有做失误考虑所带来的导致项目出现风险致失败的问题。
我们以北京国贸桥周边的三个案例为例，告诉大家商业地产决策的重要性。

北京的国贸中心以及北京万达广场还有建外SOHO都是围绕北京东三环国贸桥周边几百米距离的典型综合体项目，可以说这几个项目具有类似的几乎同等的市场条件和位置环境，但是这三个项目以为不同企业的不同资源以及不同的战略决策，所以整个的开发运营以及资本模式有着巨大的区别。以国贸中心为例：国贸的大都是中国人寿以及其他的实力强劲的机构，在这样的资金架构下，国贸中心作为北京最早期的也是到目前为止最成功的城市综合体，无论是酒店当中的中国大饭店，以及最新开业的国贸三期的中国大酒店、写字楼和国贸商城等等虽然是上世纪90年代所做规划设计，但是到今天为止都完全不落伍。国贸商城作为一个独立的版块，应该说在北京创造了高端商业成功的典范。国贸中心作为一个独立的上市公司为投资者创造了良好的收益，应该说国贸中心在大型的国有资本以及国际机构的资本框架下整体采取直营进行发展的模式，良好的获得项目的土地的增值以及持续增长的经济收益。

北京万达广场
 
与北京国贸中心一路之隔的是北京建外SOHO，建外SOHO项目，作为本土的以销售型的物业，快速开发销售见长的潘石屹的项目，从头到脚采取销售方式联合在对民营资本同时对商业运营管理并不内行。也没有热情和兴趣组建专业团队进行专业化的运营，所以在如此黄金的位置，采取完全销售的方式将持有的商铺、写字楼和公寓完全销售。这种方式，因为地段绝佳所以潘石屹的SOHO企业也取得了巨大的成功。
建外SOHO

北京建外SOHO
跟国贸以及建外SOHO很接近的万达的项目，北京的CBD万达处在东三环外围300米左右的距离，跟北京的国贸和建外SOHO位置几乎相当，作为国内综合体模式的创始人也是成功的缔造者的万达，在CBD的项目依然采取购物中心持有以及五星级的的酒店持有租赁的方式打造形成项目的品牌领导力以及为项目的运营很好的奠定了基础，其他的写字楼、公寓以及商铺完全出售。
 
从刚才所提到的北京国贸、建外SOHO以及CBD万达这三个项目几乎处在同等的商圈环境之下，但是三个企业的做法完全不同，应该说三家企业之间的区别在于不同的资金的来源加入以及不同的对待商业管理的决策角度。国贸有足够的资金实力维持发展，并且从1993年就组织了强有力的商业团队进行国贸的运营管理，重在依托强劲的资本，在如此黄金的位置，既获得经营的收入，又可以获得长期的资本升值。

建外SOHO的投资商SOHO中国，民企，缺乏足够的像国企资本这样的持续长效资金的支持，另外公司对运营管理并没有建立团队也缺乏建立兴趣，于是采取简单的销售方式。
万达的运营架构兼乎北京国贸和建外SOHO，持有购物中心和酒店，进行其他物业的销售，既能够很好的规避民企资金缺乏或者说资金平台不足不够的短板，又同时很好的通过团队的建设在经营管理方面为项目保驾护航，避免了SOHO中国缺乏运营管理的短板。
 
以上三种据不同的资金平台以及不同的人力战略，所形成的截然不同的三种模式，实际上是任何商业地产的投资商开发商在最初需要的决策。首先，资金架构的决策，决定了企业的开发运营模式；另外一旦在商业地产的运营管理方面有决策性的考虑的话，势必考虑恰当资本支持之下人力团队建设。这两个内容在任何的商业地产的开发商在开发初期，都需要从企业决策的角度做评估。企业资金的状况意味着企业的资金策略如何。另外运营管理意味着未来人才团队如何建设如何持续有效的解决未来的运营问题。当然，我们碰到身边的不少开发商不少企业在商业地产项目的决策之初，完全没有这样的概念，在中途发现资金不够，仓促改换方式去销售。在前期没有进行人力团队的组合和考虑，后期仓促上阵的进行商业管理，最终的结果至少是磕磕碰碰折折腾腾很多年，既意味着收益的损失，也意味着风险。

所以，在面临着中国商业地产绝好机遇的环境下，易铺网把我们衷心地祝愿，希望投资机构、开发机构在商业地产项目操作之中，首先进行以上的决策考虑，再有恰当的资金架构以及资金模式和人力架构的决策判断以后，相信商业地产的利益并不遥远，未来也一定会创造更多的成熟的成功的商业地产投资和开发企业。谢谢大家！

  中国商业品牌联盟联盟执行主席/秘书长

易铺中国总裁、易铺网CEO陈建明先生

陈建明先生1992年本科毕业于清华大学，2001年获得北大国际MBA学位，现为中国商业品牌联盟执行主席、中国商业联合会专家委员、中国购物中心专业委员会委员、北京大学、清华大学客座教授，于1999年被北京市政府新闻办公室授予“特殊贡献奖” ，现担任易铺中国总裁。长期从事房地产咨询、开发、招商、融资工作，谙熟中国房地产以及商业房地产的理论和运做。目前，属下易铺网已经成为全球最大的中文商铺门户网站，成为国内外商铺投资、商家选址的首选平台；属下赛睿顾问已经为新加坡凯德置地、泰国正大集团、北京中远房地产、山东鲁能集团、北京新燕莎投资集团等国内外知名企业提供了专业化商业地产综合服务。已出版着作有《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》 、《商业房地产投资、融资指南》、《商铺投资指南》、《铺铺为赢，商铺投资实战》、《店店为赢，创业开店指南》及《购物中心招商指南》等着作。