奥园、保利两大房企角逐汉溪长隆商业板块
经过了多年的开发，番禺如今已经进入了商业地产的大比拼时代。在去年，华南板块在万达广场等重点商业地产项目的推动下房价大幅上扬。而在今年，商业的焦点则集中在汉溪长隆板块。去年12月，奥园地产以34.1087亿元竞得汉溪长隆九块商业用地，成为番禺商业地王。随后该集团又宣布所竞得的商业用地将与保利地产共同开发。这导致如今，在这地王之上形成了奥园、保利两家在汉溪长隆板块商业PK的局面。今年7月，奥园所开发的商业项目“奥园城市天地”正式开盘，而保利开发的“保利大都汇”项目不久前也正式亮相。同一区域两大商业项目开始正面交锋。
两大房企角逐汉溪商业
从汉溪长隆商业地块挂版拍卖开始，这里就已经成为广州商业地产新的关注焦点。其中最重要的原因就是，这里既是广州旅游旺地长隆旅游区的所在地，同时还是番禺的一个重要的交通枢纽。该地块处于华南立体交通枢纽，地铁、城轨、高铁、快速线、高速公路及城市公交线路集中交汇点。而这地块建设的项目就位于地铁3号线汉溪长隆站旁，未来此站还将是地铁3号线与7号线的换乘站，是典型的双地铁上盖商业物业。未来佛莞城轨也将于该站点换乘，轨道交通无缝连接珠三角。此外，项目地处新光快速和汉溪大道交汇处，15分钟即可快速抵达广州天河CBD及海珠区，10分钟可抵达番禺腹地，5分钟内与广州南站、万博商圈无缝链接。立体的交通网络，将为项目带来滚滚人潮，因此，曾有业内人士称，这里建设的商业项目拥有非常理想的投资价值。
在上述汉溪长隆商业地块出让前，就曾有消息传出多家房企有意争夺，而最终奥园地产成功将地块夺下。更为戏剧性的是，随后奥园又宣布与保利共同开发，这就使得被称为商业“香饽饽”的汉溪长隆商业项目形成了双头并立的局面。而处于同一地块两大房企的大比拼也成为业内关注的焦点。记者发现，两家房企分别开发的商业项目几乎处于相同的位置，这对于各自项目的定位、产品的设计以及面向的投资人群提出了更高的要求。
两项目规模相当
“按照奥园与保利签订的共同开发协议，两个企业开发的项目规模相差无几。”有了解汉溪长隆商业地块操作的人士向记者透露。按照去年土地出让时的数据显示，奥园地产是以34.1087亿元拿下了打包在一起的9块商业金融用地，总建筑面积约为50.1万平方米。而据上述人士透露，奥园与保利签订的合作协议是各自开发4块土地，余下的一块则是双方各持50％的股份比例进行共同开发。
在不久前，保利地产在其所占的4块土地上开发的“保利大都汇”项目正式亮相。据其公布的规划，“保利大都汇”总占地56971平方米，总建筑面积22.8万平方米，由1栋25层高的甲级写字楼、3栋11层高的小型总部办公楼、2栋32层高的平层公寓、4栋22层高的复式公寓及开放式购物街区商业组成。
而早在今年年初，奥园地产所开发商的“奥园城市天地”项目就已浮出水面。按照公布的数据，“奥园城市天地”占地12万平方米，建筑面积50万平方米，项目集城市旅游主题体验商业街区、主题酒店、高端写字楼、梦幻剧场、精品酒店公寓、LOFT公寓为一体的体验式大型都市娱乐综合体。
项目定位大同小异
位置相同，规模相当，记者发现，即便是在定位上，保利和奥园在汉溪的两大商业项目也很难看出有大的区别。
由保利倾力打造汉溪长隆地王项目“保利大都汇”被称为是保利地产在复合地产领域的力作。据保利地产透露，在定位上，该项目是要被打造成“华南首席都市娱乐旗舰”。项目将打造国内首创的“红磨坊”主题演艺场，成为长隆度假休闲板块的演艺引擎。按照其公布的项目设计，是要建设“全方位的商业业态”，通过国际一流建筑动线、园林布局设计，形成生态与人文的完美融合，呈现一种全新的商务办公及休闲娱乐氛围。
据介绍，保利大都汇将打破广州传统的商业模式，引入全新的街区式商业形态，融合秀宴魔幻剧场、主题餐饮、欢乐酒吧街等，打造一站式休闲娱乐聚集地，与长隆欢乐世界形成广州夜以继日的“欢乐CBD”。
据了解，“保利大都汇”是要被建成广州商铺投资前沿。要打造的是，“完全不同于现在市面上的商铺产品”，是“独立于购物中心商铺、社区MALL、专业市场以及社区商铺之外的形式”，“不只是一站式的购物广场，更是融合秀宴魔幻剧场、主题餐饮及酒吧街、名俗技艺展示等多种消费体验。”
无独有偶，奥园地产所开发的“奥园城市天地”项目也将“红磨坊”这个概念当作是项目定位目标。该项目定位为“华南都市娱乐旗舰”，也是要创建中国首个“红磨坊”。其项目负责人就曾告诉记者，“奥园城市天地”的目标是建成后将为珠江新城、万博、市桥及南站四大商圈广大消费者、项目周边130万常住高端消费群及长隆每年2000万的旅游客流提供一个休闲娱乐的好去处。
“奥园城市天地”项目在规划上涵盖三大主题天地：“时尚天地”、“儿童天地”、“休闲娱乐天地”，此外还有一大“超级引擎”。按其公布的规划，“奥园城市天地”将建设一个“全球首创穿透式全息影像，多维空间无边绝美舞台，欧美视觉重塑，以及中国实景演出顶级团队，精心炮制文化特酿，带来殿堂级音乐视听盛宴，成为广州城市文化名片”。除此之外，还将引入主题���店、真冰溜冰场、儿童欢乐体验城、大型超市、新潮RTV、城市会所、大型餐饮等八大主力商家，打造超级商业引擎。
产品设计将正面交锋
处于同一地块的商业项目，定位类同难以避免。一般而言，即便是定位相似，相临的两个项目在产品设计上也应该各有侧重。但记者发现，保利和奥园在汉溪长隆的两个商业项目在产品上也是惊人的相似。
据了解，“保利大都汇”项目包括甲级写字楼、商铺以及公寓三种类型的产品。而“奥园城市天地”也是由商铺、公寓、甲级写字楼等物业构成。甚至连公寓产品两个项目都“不约而同”地选择了LOFT设计。
“保利大都汇”亮相时就透露，该项目的四甲级写字楼将打造为番禺地标写字楼，从项目建筑、内部设计、空间的合理利用上树立纯写字楼标杆。首层挑高9米大堂，标准层高4米，垂直交通采用电梯分区管理，达到运作效率的最大化。外墙为13.5mm双层LOW-E玻璃幕墙，现代感强，提供给办公人群更明亮的办公空间及广阔的景观视野。
该项目要建设的小型总部写字楼共3栋，11层高，标准层面积约600平方米，首层层高5米，标准层4.5米，户型搭配灵活多变，适合中小型企业自有办公。此外，项目规划有30-66平方米的平层公寓及61-67平方米的LOFT公寓，使用率超过百分之一百，空间打造灵活百变。
而“奥园城市天地”的首批商铺已经在7月底正式发售，所推出的是45—90平方米三地铁上盖纯街铺。这批商铺一推出市场当天就基本售罄，销售达到6亿。而奥园城市天地二期仍将是以商铺为主，面积仍然是45—90平方米三地铁上盖纯街铺。而在今年11月底，还将会推出45平方米LOFT公寓新品，总量为780套。
管理是关键
保利大都汇和奥园城市天地尽管是两个不同房企各自开发的项目，但无论在位置还是定位，乃至于产品设计上更像是一个商业项目被平均分开的两个部分。
“对于商业项目来说，定位和产品设计是明显可以看到的，在同一地方的项目定位和产品类似都是可以的，关键看的是后期的管理。”有熟悉商业地产的人士告诉记者。对于商业项目而言，后期的经营管理才是真正的较量。此前，奥园地产就公布，奥园商业集团已经联合戴德梁行、仲量行、赢盛中国三大行启动招商，成功洽谈并意向签驻二十大品牌商家。而保利大都汇项目现时刚刚亮相，暂时未公布其招商情况。
“按照现时奥园城市天地商铺售价，这里未来肯定是走较高端的商业路线，对于投资者来说高端商业也是有风险存在的。”上述人士分析称，两大项目将来的发展前景更多取决于开业初期统一经营与管理的实力。记者了解到，奥园城市天地现时出售的商铺都以反租五年的方式进行前期的统一经营管理。