通州写字楼供应进入爆发期

随着北京城区内写字楼的供应趋紧及价格高企，核心区办公成本不断飙升，使得不少企业开始将目光投向郊区新兴的写字楼区域，金融、物流、IT等行业呈现出办公郊区化。目前，我国正大力推进城镇化和产城一体化，郊区的写字楼将是这一发展战略的重要承接载体，对于北京的新城发展和经济结构调整有着重要作用。

由于每个区域定位不同，其写字楼市场也呈现出不同的发展特点。从本期起，新京报《黄金楼市》周刊将推出北京郊区写字楼系列报道，分区域为读者探访郊区写字楼市场。

随着土地供应和城市发展扩容，写字楼市场也呈现郊区化的趋势。而通州作为北京规划的城市“副中心”，吸引了万达、华业、绿城、葛洲坝、金隅大成、保利、绿地、华远等品牌房企逐渐进驻，为区域带来大量高品质写字楼，区域写字楼逐渐进入爆发期，而通州商办环境也将由此而得到改善。

多个项目开始租售

目前，在通州的运河两侧、新华大街、九棵树区域、北苑商务区等地的地铁沿线，多个商业地产项目源源不断地开工，并进入租售阶段，通州写字楼市场进入供应爆发期。

由金隅大成开发的位于九棵树区域的金成中心在去年9月入市，5万平米写字楼开盘即被整购，办公网签价达24415元/平米。

而由绿城和葛洲坝联手打造的京杭广场位于通州运河核心位置，作为通州新城首个开工销售的项目，京杭广场56套位于希尔顿酒店内的写字楼也在3月开盘当月售罄，签约价格达28000元/平米。

此外，位于北苑商务区内的通州万达广场是集商业、写字楼、住宅为一体的地标级城市综合体，写字楼部分预计下周六将开盘，销售面积区间为70-1800平米不等，首期销售1栋楼。

而华业地产投资上百亿元，于北京通州运河核心区打造近80万平米的城市综合体华业新北京中心也已开工，并进入定制招租阶段。据悉，新北京中心预计建成高度近300米、规划面积达76万平米，涵盖写字楼、大型商业、商务公寓等业态。

规划兑现，价格走高

此前，通州被称为“睡城”，工作消费都在市区，通州的住宅也是以刚需盘为主。随着品牌房企扎堆开发，共同打造高规格的商务办公环境，这一局面正逐步改变。

“以前商业项目都喜欢改成住宅来卖，而随着北京经济发展结构的变化，北京写字楼的价值显现出来了，不少企业从租金高昂的CBD搬往交通便利的郊区。”华业地产副总裁陈云峰表示，3年前，通州新城规划还是一个美好的蓝图，但随着品牌开发商的进驻，不少项目进入租售期，通州新城规划正在一步步兑现，有高起点、高规格的规划先行，也让不少企业、机构投资者看好通州的写字楼市场。

京杭广场营销总监狄玉霞表示，购买京杭广场写字楼的均是投资客，他们看好通州新城区域未来的发展前景，通州新城也是未来接驳CBD外溢商办需求的理想之所，再加上京杭广场写字楼是建在五星级酒店中，对企业来说是一种非常好的形象展示，通州当时也缺乏这种高品质的写字楼。此外，绿城的品质也是一种保障，所以项目当天开盘售出8成，当月售罄，价格也是当时区域最高的。

而预计下周开盘的万达广场写字楼，售楼员表示，目前，项目周边产品的价格在28000元-29000元/平米，但由于万达广场是5A级甲级写字楼，售价肯定会高于周边，或达3万元/平米以上。

趋势

品牌房企合力打造“城市副中心”

在通州区域的规划建设中，通州被定为“城市副中心”，高端商务、高端制造、现代物流、文化旅游及医疗健康是其五大产业，其中总规模超过16平方公里的运河核心区将成为通州新城建设的重点区域。

近年来，通州运河核心区商业办公地块也是土地供应的一大亮点，绿地、保利、华业等房企纷纷在此拿地，而开发商各显神通，打造各种摩天大楼。如华业新北京中心将打造一座高300米的超高层建筑“北京塔”，有望成为区域地标。

亚豪机构市场总监郭毅表示，去年和今年，通州沿地铁的写字楼都取得了不错的销售业绩，大量土地资源的供给则加速了通州新城核心商业的开发，品牌房企的进驻则将形成聚集效应，提高整个区域的品质。

观察

供应大增，开发商竞合加剧

2009年底至2010年上半年，“通州新城”这一概念刚刚被提出后，区域内在售的新房价格几乎瞬间翻了一番，飙涨至3万元/平米。但短时期积攒的泡沫，则在新一轮调控中被刺破，通州房价也应声而跌。

时隔3年，“通州新城”的规划正在一步步兑现，一座座摩天大楼正在如火如荼地建设中。

通州一个大型综合体项目的负责人说，“从目前的开发规模来看，不少项目已经动工，而超高层建筑一般有3年的建设期，到2015年，通州预计将有不少于50万平米的商业面积交付使用，届时通州新城将现雏形。”

市场是否有能力消化如此大体量的写字楼群？

陈云峰表示，由于华业新北京中心采取自持经营的方式，项目开工后，开始招租工作，希望能实现定制开发。北京总部型经济的特点非常明显，通州新城核心商务区未来有望成为环渤海的商务中心。从现在接洽的客户来看，良好的商务办公环境，使得不少国内外企业想把中国总部落户通州新城核心区，只要区域定位高端，商务氛围好，不愁没有租户。

而狄玉霞也表示，“形成一个高档商务办公集群，如北京的CBD，上海的浦东，都是需要一定的体量，不怕多，而是怕没有好的产品品质和配套，通州新城区域内的开发商就是一种既竞争又合作的关系。”

中国社科院工业布局与区域经济研究室主任陈耀认为，北京作为特大型城市，由于承载能力有限，开始经历从城市聚集效应到产业、人口向周边扩散的阶段。而通州新城有近10条地铁穿过，而八通线、两广路、朝阳北路等轨道、路面交通与朝阳连通，再加上距首都机场仅20公里，交通优势明显，能很好地承接CBD外溢的商务需求。