外高桥商业地产全面升级

近日，自贸区内迎来了一波公司注册的热潮，外高桥区域原本乏人问津的写字楼，如今在自贸区制度、政策利好和企业主抢注心理的双重刺激下行情激增，在租金大幅上涨的同时，部分楼宇的出租率也趋于满租。

世邦魏理仕研究部数据显示，今年7、8月份外高桥写字楼平均租金报价为每天每平方米2.1元。目前，这个数字已上涨至每天每平方米4.2元，一个月内租金翻倍，而部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。

经过近两个月的大幅上涨，外高桥目前的写字楼租金水平已经超越了金桥、张江和漕河泾，成为园区写字楼中租金最高的板块。

然而，写字楼租金的上涨必然意味着商务成本的增加。这将对区域内的写字楼市场造成何种影响？

德融地产研究部经理钱宁罗表示，目前来看，租金的上涨将促使一些附加值低、成本敏感的企业逐步退出外高桥或者考虑升级转型。同时，外高桥区域内的写字楼租户结构因此也存在调整升级的趋势，现有写字楼售价的上涨则必将提升区内商办土地的价值。

区域期待高品质项目

自贸区在金融创新、扩大服务业开放等方面的制度改革无疑将成为聚集专业服务业的磁石，区内写字楼无论从数量上还是质量上都可能面临需求增长和升级的倒逼。

作为自贸区的前身，曾经的外高桥定位以工业、贸易、物流为主，因此目前区内的写字楼资源总体呈楼龄长、品质低的特点。

世邦魏理仕研究部统计，目前外高桥保税区内品质达到或者接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量约40万平方米，其中楼龄在10年以上的占总量的56%，而楼龄在5年以内的占比为零。

然而，从首批入驻的企业名单上可以看出，金融、商贸、文化等大型企业占多数，并有多家跨国公司表达了将物流基地升级为地区总部的想法。这背后所隐含的是跨国企业对自贸区在金融创新、贸易便利、政府职能等方面改革的热切期待。

由此可见，自贸区作为扩大服务业开放的试验田必将成为写字楼需求成长壮大的温床。

同时，为了真正吸引企业的实体办公需求，而非仅仅作为一个注册地，也要求外高桥区域内的写字楼能够为企业提供比其他区域更加适宜的办公条件与环境。

外高桥写字楼产品的更新换代势在必行。

供需失衡待改造

企业纷纷抢注自贸区，直接影响了区内写字楼市场的供求关系，尤其加速了写字楼租金和价格的迅速上升。

鉴于众多企业存在“宁愿抢注、不可错过”的心态，有分析人士认为，外高桥板块的写字楼市场在短期内将持续处于供不应求的状态，而租金也将保持在高位。

外高桥区域现有的写字楼体量较少，而且可供开发的商用土地存量也并不多。面对区域内写字楼需求量不断上涨的长期趋势，市场将如何面对？

钱宁罗表示，在重新规划剩余的可开发土地资源的同时，现有物业的改造、变更用途、重建也将成为解决写字楼供应问题的一种方案。目前，外高桥区域内就有包括发展大厦在内的一批办公楼开始了改造进程。