楼市调控商业地产投资成主角 专家提醒投资要理性

随楼市调控，住宅投资属性削弱，不少投资者将目光转向了商业地产。而相比股票、黄金等投资产品，商业地产尤其是商铺投资价值更为明显。据国家统计局发布数据显示，今年前8个月，全国办公楼开发投资2851亿元，同比增长40%;商业营业用房开发投资7168亿元，同比增长26.5%。

“总价20万临街金铺，年回报3万以上，先买先赚……”近段时间，市民只要打开手机，就会发现有关商铺投资的短信铺天盖地，个个商铺都披上了“低门槛，高回报”的外衣，让人投资热血沸腾，仿佛只要购买商铺，就能轻松实现“一铺养三代”远景。投资商铺是否存在风险？

楼市调控商业地产投资成主角

记者注意到，随楼市调控，住宅投资属性削弱，不少投资者将目光转向了商业地产。而相比股票、黄金等投资产品，商业地产尤其是商铺投资价值更为明显。

据国家统计局发布数据显示，今年前8个月，全国办公楼开发投资2851亿元，同比增长40%;商业营业用房开发投资7168亿元，同比增长26.5%，两项增幅均高于全国房地产开发投资增幅的19.2%，这种局面与过去情况迥然有别。

“过去，商业地产只是开发商开发住宅之外的配料，甚至被开发商以白菜价甩卖，然而，近年来，开发商对商业地产却产生了空前热情，屡屡赋予大手笔投资。”谈及商业地产的发展史，成都某房地产开发公司俞雷告诉记者，随着开发商在全国以跑马圈地之势布局商业地产，商业地产产品如雨后春笋。但是，商业地产的开发难度要大于住宅，尤其是大型城市综合体项目，一旦运营不好，就极易形成“空城”、“鬼城”。

转战商业开发商谁也不落后

相关资料显示，2011年前，住宅开发投资的增速与商业营业用房的投资增速接近，大约在30%左右。2012、2013年两年，国内商业投资增速明显大于住宅投资。目前，除了万达等开发商继续在商业地产领域发力外，就连其他被贴上住宅开发标签的开发商也纷纷杀入这一领域，甚至地产外的资金也不甘寂寞。“现在，连万科、保利、华远、龙湖等传统住宅开发商，都纷纷加大了商业地产领域的投资比重。”新港地产董事兼总经理张红兵分析说，以万科为例，此前其商业投资比重在整个开发领域中不到5%，而今，万科商业地产比重已突破20%以上。此外，传统开发住宅领域的龙湖地产，也转战商业地产，并且，其商业地产的开发比重越来越大。专家提醒商铺价值的误读

“投资商业地产，需要一定的投资经验，不像住宅那么简单。”成都地产人士唐丹鹏告诉记者，投资商业地产利润空间虽然很大，但并非没有风险，其风险源于普通投资者对商铺投资价值的误解。唐丹鹏认为，普通投资者对商铺投资价值存在误读，对商铺周围客流量的判断就有一种常见的误区，商铺若建在繁华的闹市区或者城市交通主干道附近，商铺门前车水马龙的繁忙景象常常会使投资者产生这样一种直觉：商铺客流量会极大，未来必将人气十足，自然而然的推论就是黄金旺铺。其实这是一种误读。商铺使用价值，需要根据商铺所在的位置，人群进行分析，有针对性地展开经营才可能盈利。比如，有些商铺周边居民区集中，对外交通不便，客流虽大，但是以本地居民为主要消费群体，适合开设提供日常消费的商铺；有些商铺附近交通便利，流动人口多，就适合开设餐饮服务等行业商铺；有些商铺临近CBD区域，客源多为白领阶层，且早晚客流十分集中，就适合开设针对客群的快餐服务和流行服饰店。所以投资者要根据客流来源地和时段特征，结合商铺的设计功能和招商特色进行判断，才能保证后续的商业经营持续获利。

地产投资专家提醒广大投资者，千万别被一些开发商诱人的广告冲昏了头脑，以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。首先，投资商业地产首先要看开发商的综合实力、品牌以及所开发产品本身的品质。产品形式不同，回报率也不同，这取决于后期的经营状况。再者，必须考察区域商圈的历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。除此之外，商业地产的水电、宽带费用与住宅地产相比几乎翻倍，物业费更是高出住宅物业数倍，这点也必须清楚。