杭州商铺投资：炙手可热但是并未熟透

虽然现在正是杭州楼市“金九银十”的传统旺季，但是短期内要演化成房价大幅度上扬的绝无可能。一方面，全国性地产大鳄在杭州处于战略布局期，势必更注重销售量而非利润率，很多外来大鳄宁可平价或微利销售，这也在一定程度上平抑了杭州房价；另一方面，虽然杭州一直有“土地稀缺”的共识，但事实上可供开发的土地仍然规模庞大，只要土地供应充足，房价就不可能扶摇直上。再加上租金回报与房屋总价的比值过低、限购限贷短期不会

退出、针对住宅的房产税迟早会推出等诸多原因，如果现在还把住宅产品作为一种投资品，那显然已经生不逢时。换句话说，住宅投资盛宴已经终结。

但是，对于民间的闲散资金，又该往哪里去？众所周知，目前针对主流家庭的投资渠道非常之少，而房产品仍然是最具共识的投资方向。如果一定在投资房产品，那么必须转变投资思维：获利方式必须从“通过房价上扬套现”转变为“主要通过租金获得收益”。在“限购”、“限贷”政策的作用下，住宅市场的投资已经退潮，商铺、写字楼以及酒店式公寓由于不限购、不限贷和较高的租金回报率而成为投资热点，而商铺更是其中首选。

目前杭州市场上的商铺通常有这么几种类型：

一，大型购物中心，比如万象城、银泰城等，其产权面积均由开发商全部持有，不对外销售；

二，中小型购物中心或市场，其产权面积全部出售，而且基本上面向众多散户分割出售，虽然通常都带有返租合同条款，但其后期的经营状况充满不确定性，因此这种返租含金量不高，甚至是不可信的，很可能会出现杭州涌金广场式的败局；

三，住宅小区底商，以服务社区住户为主，它相对安全，但是投资是否成功严重依赖于投资者对于小区地段、商铺具体位置的价值判断，此外从“生铺”养成“熟铺”的培育时间也相对较长。这样一来，目前杭州楼市的主流商铺产品只能是住宅底商。无论未来电商和商场的博弈将会怎样，住宅小区最后一公里的商业是这两者都难以取代的。住宅底商也成为近年来杭州楼市最受投资型客户追捧的商业地产类型。而且，基于“一铺养三代”的投资观念，很多人买了商铺以后基本上是不卖的。以拱墅区为例，今年以来所有进入二手房市场进行交易的住宅底商仅约20套。

正如着名经济学家郎咸平所说的那样：“在通货膨胀、投资渠道狭窄、住宅投资遭遇较大政策风险的情况下，商业地产成为资产增值保值的首选。相比之下，它的收益较高，并且稳定，还会持续增长；同时，无需某项专业技术，介入容易，管理轻松；此外，还可延传子孙后代，长线受益获利。”

郎咸平说得倒是轻松，但是该如何选择住宅底商仍然是一件复杂的事情，需要具体问题具体分析。但是万科在杭州运营住宅底商的理念值得商铺投资者参考。万科已经把于打造其独特的社区商业配套体作为是一项重要的战略布局，这项战略的原型是基于万科·良渚文化村的“新街坊”与万科·北宸之光的“宸天地”这两个社区商业项目。“新街坊”作为一种社区商业形态，将成为今后万科在杭州几乎每一个项目的标配。每一个住宅项目配置的“新街坊”商业街基本上都是由万科持有，前期均由万科负责招商并且统一运营，其中仅有少数项目的少量商铺用于出售，比如万科·北宸之光有少量商铺将公开出售，而万科·紫台与万科·璞悦湾的“新街坊”商铺则完全由万科自持。对于自持物业，万科将采用“三三三原则”进行运营，即三分之一由万科自有品牌进行自营（比如第五食堂、塞拉味、玉鸟菜场等），三分之一引进战略合作商家（比如甘其食、喜士多便利店、伊尔萨干洗店等），三分之一用于零星招商。在这个原则下，可以控制整条商业街的经营方向与品味。

统一运营原本是大型商业综合体的开发思路，如今已经深入到社区商业街。实际上，普通投资者基本上没有机会分享到同一运营的大型商业综合体所带来的价值。因为你基本上不太可能在万象城或银泰城拥有一间独立产权的商铺，因为它们的物业是全部自持的。万达广场的出现改变了这一切。万达广场的模式是，自持80%左右的商业物业，像万象城一样统一经营，形成杭州的一座商业旗舰，而仅预留少量的约20%商业物业用于出售，作为主流投资者分享万达广场独特商业价值的投资平台。按照通常的市场规律，一个商铺至少要培育三年，稳定三年，然后才会成为旺铺。在这个“时间就是金钱”的时代，商铺的培育时间往往成为多数人担心的大问题。万达通过自己多年来商业地产的经营经验，摒弃了“建成-出售”的传统商业盈利模式，通过自持高比例的商业物业，其自持商业物业部分均由万达商业管理公司统一招商，统一经营，各商家同时进驻，商场店铺同时开业。通过这一系列同步措施，大大缩短了项目招商和培育市场的周期，在短期内形成成熟的商圈。最近，万达广场可以说是杭州的商铺投资公共话题，万达广场到底能有多好这尚待时间检验，但可以肯定的是，目前杭州值得投资的商铺少得可怜，买万达广场其实也是一种被动的选择，因为其他很多买得到的商铺明显没有价值。