深圳甲级写字楼租金领跑全国一线城市

羊城晚报讯 记者朱文庆摄影报道：前海利好因素和商事主体注册改革刺激深圳甲级办公楼的需求加速上升。昨日，仲量联行发布的《2013年第三季度深圳房地产市场回顾》显示，今年前三季度，深圳甲级写字楼租金涨幅达5.7%，领跑全国一线城市。

租金涨至180元/平方米

前海优惠政策和商事主体注册改革刺激需求加速上升。自今年二季度商事主体注册流程的简化和门槛的降低刺激了企业注册的热情后，三季度这股热潮持续，新注册企业数增加，中小型企业大量增加，一定程度上增强了办公楼市场氛围。另外，前海地区在推动金融改革方面及企业所得税优惠政策刺激下，大型金融类企业在前海注册成立公司的气氛日益浓厚。而鉴于现阶段这个新区并无办公楼项目，相关政策允许成功在前海注册的公司五年内在深圳其他区域办公，大大支持了核心片区如福田和罗湖区的租赁市场。

仲量联行的监控数据显示，办公楼租赁最活跃的福田区在三季度录得平均租金环比增长约2.5%，带动全市甲级办公楼平均租金在三季度环比上升2.3% ，至三季度末平均净租金录得每月每平方米180元（基于总建筑面积）。仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅告诉记者：“年初至今，深圳甲级写字楼的租金涨幅高达5.7%，领跑全国一线城市。”

新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降。三季度深圳甲级办公楼市场仅有一个项目（约79，000平方米的世纪汇广场）竣工并交付使用，使全市甲级办公楼总存量达到297万平方米。随着交通银行在世纪汇广场购入约5万平方米作自用，该新供应对整体空置率拉升压力较小。加之现有项目空置率纷纷下降，使空置率持续录得下降，甲级办公楼整体空置率从二季度的13.5%下降至三季度的12.4%，三季度净吸纳量达到约10万平方米。

资本市场上，稳定上升的租金使投资者对办公楼物业投资价值看好，另外中小面积单位的投资购买需求旺盛，使业主纷纷提高售价。三季度甲级办公楼资本值继一季度环比回升2.7%后，继续环比攀升2.9%，约至每平方米46200元。“从年初至今，深圳甲级写字楼的售价涨幅已经达到6.8%，但在福田中心区，仍以自持物业为主，有价无市。”夏春毅说。

“虽然经济复苏缓慢，跨国企业租赁活跃度持续降低，但金融及相关服务行业前景看好。前海利好因素作为市场主要驱动力，预期中长期内将继续推高需求增长办公楼，这将继续带动甲级办公楼净吸纳量增加。”在前景预测方面，夏春毅表示，今年全年深圳甲级写字楼净吸纳量预计将超过40万平方米，为历年之最。高吸纳量将持续推高租金和售价。

零售物业净吸纳量低位运行

零售物业方面，三季度深圳无新增供应，受益于近两年开业的优质购物中心租赁需求的稳定增加以及本地中端时尚品牌的积极扩张，全市空置率由上季度的7.4%下降到6.3%。但是，整体租赁情况相对平稳，三季度净吸纳量与二季度持平，约2.5万平方米，为近两年低位。

地段优越的购物中心供不应求，但整体租金增幅仍低位徘徊。三季度首次进驻深圳零售市场的新品牌出现轻微增长，而且这些品牌均选址在位于中心区的优质物业，它们分别是德国时装品牌MCM、英国服装品牌Alexander McQueen、知名时尚品牌Saint Laurent (YSL)和加拿大家居用品品牌Umbra。三季度的零售物业大部分成交位于非核心区的新商场，导致租金升幅偏低。第三季度深圳优质零售物业首层平均租金环比增速从上季度的0.1%上升至本季度的1.0%，升幅缓慢。

“位于龙岗区的万科广场将提前到今年年末开业，并且预租率非常理想，这不仅使今年全年的新增优质零售物业供应达到约51万平方米，同时也带动净吸纳量上升。全年供应量分区域来说，福田和南山区的新增供应仅占32%，而位于关外的宝安和龙岗区的优质供应所占比例持续上升，将占68%。”仲量联行零售地产部高级经理范梦瑜预测，四季度将全面开业的新供应预租率理想，预计将带动全年净吸纳量上升至约40万平方米，为历年之最。