自贸区物业租售价格全面上涨 暗藏投机风险

“排号在前50号的人都不一定能买到房子。”昨日（10月15日），上海自贸区附近一楼盘的销售经理告诉记者，眼下自贸区附近楼盘已是一房难求，由于要买房的客户太多，很多楼盘已经挂起了“免战牌”。

同时，世邦魏理仕、高力国际等多家机构昨日发布的研究报告显示，自贸区及其周边多类物业出现了租售价格全面上涨的火爆行情。而其中的一些投机行为，也为自贸区未来楼市带来巨大的风险。

今年9月，自贸区板块内的一手住宅的成交量达1121套，较1~8月的月均成交猛增129.5%，较去年同期增加147.5%。而同时期上海整体成交变化分别为-4.4%和13.9%。

成交价格方面，受看房量和成交量大幅上升的带动，自贸区版块内的主要项目售价在9月出现适度上涨，9月均价较1~8月平均价格上涨8.3%，高于上海整体市场的5.2%。

从单个项目来看，临港新城板块项目9月表现较为突出，较1~8月平均涨幅达10%以上。如东方铭筑及朗诗未来书的成交均价分别上涨12.4%及16.2%；与此同时，两项目成交量分别增长275.2%及195.8%。

此外，自贸区板块内一些一手房源稀缺的区域，二手房报价频频跳价，上升幅度达20%甚至更高。业主大幅提高报价使买方处于暂时观望状态，骤升后的价格能否站稳还有待检验。

对此，克而瑞研究中心研究总监薛建雄认为，自贸区板块住宅出现有价无市的行情说明当地房价叫价过高了，他表示只有合理的价格才能推动成交。

除住宅外，仓库、写字楼等其他类型的物业也在短期内出现租售价格的大幅上涨。

目前，洋山区域的日租金为1.1元/平方米，而外高桥区域的日租金则为1.46元/平方米。相比外高桥、浦东机场等区域，洋山区域工业物流土地和设施价格均处于自贸区内的一个洼地，同时区域内可开发土地相对丰厚。

据世邦魏理仕统计，目前自贸区内已有的优质仓库项目并不多，运营面积约78万平方米，目前租金约每天每平方米1.1元～1.5元，总体空置率约为20%。预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。值得注意的是，自贸区从原先的综合保税区脱胎而来，目前区内逾11000家企业中有近九成是贸易物流企业。世邦魏理仕工业及物流服务董事罗瑾认为，工业物流地产无疑在自贸区拥有最为庞大的需求基础，必将是从中获益最多的物业类型之一。

高力国际中国调研部董事谢靖宇则表示，9月底挂牌的自贸区对其周边物业市场的资产表现或会产生一定的影响，但鉴于具体操作可执行细节仍未出台，短期内市场投机行为将有所增加，这给整个市场蕴藏了大量的风险。