仲量联行：前海概念利好深圳写字楼租赁市场

10月15日下午，国际房地产服务机构仲量联行在深圳举行市场分析会。根据仲量联行研究显示，第三季度受前海利好因素和商事主体注册改革刺激，深圳甲级办公楼的需求加速上升，新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降，整体租金领跑全国一线城市，资本市场销售量继续上升，资本值上扬。年内租赁市场基本面向好，需求继续攀升，整体空置率稳定，资本市场将继续呈现供不应求的态势。本地零售商表现活跃，地段优越的购物中心供不应求，全年净吸纳量预计创新高。但是，由于大部分成交位于非核心区的新商场，整体租金升幅偏低。未来优质供应将陆续增加，租金平稳增长，投资气氛乐观。保税仓的租赁需求较上季疲软，租金升幅大幅放缓，空置率下降，但非核心区保税物流园空置率和租金较受压。非保税仓租金维持平稳，随着较高空置面积逐渐得到消化，租金将继续小幅上升。

前海优惠政策和商事主体注册改革刺激需求加速上升。自今年二季度商事主体注册流程的简化和门槛的降低刺激了企业注册的热情后，本季度这股热潮持续，新注册企业数增加，中小型企业大量增加，一定程度上增强了办公楼市场氛围。另外，前海地区在推动金融改革方面及企业所得税优惠政策刺激下，大型金融类企业在前海注册成立公司的气氛日益浓厚。而鉴于现阶段这个新区并无办公楼项目，相关政策允许成功在前海注册的公司五年内在深圳其他区域办公，大大支持了核心片区如福田和罗湖区的租赁市场。其中，福田区和罗湖区租赁表现较为活跃，使本片区空置率相应下降。仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅表示：“整体来说，三季度甲级办公楼市场租赁问询和需求相对二季度有所增加，租赁成交以大型内资金融企业和外资IT公司居多。

但同时，仲量联行也表示，深圳新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降。三季度深圳甲级办公楼市场仅有一个项目（约79，000平方米的世纪汇广场）竣工并交付使用，使全市甲级办公楼总存量达到297万平方米。随着交通银行(601328,股吧)在世纪汇广场购入约5万平方米作自用，该新供应对整体空置率拉升压力较小。加之现有项目空置率纷纷下降，使空置率持续录得下降，甲级办公楼整体空置率从二季度的13.5%下降至本季度的12.4%，本季度净吸纳量达到约10万平方米。

政策性利好因素推动办公楼需求，整体租金领跑全国一线城市。深圳甲级办公楼在租赁表现持续向好的支持下，业主继续上调租金。另外，由于近两年来位于中心区的新甲级办公楼项目租金要价较高，租户更愿意将目标放在中心区其他现有的优质项目。办公楼租赁最活跃的福田区在本季度录得平均租金环比增长约2.5%，带动全市甲级办公楼平均租金在三季度环比上升2.3%，至三季度末平均净租金录得每月每平方米180元（基于总建筑面积）。

仲量联行数据还显示，本季度深圳甲级办公楼市场的租金单第三季度的环比涨幅已经超过其他一线城市年初至今的总增幅。可见，即使在目前中国经济增长放缓因素影响下，国内主要城市办公楼需求下降，前海的政策性利好因素持续刺激办公楼需求，带动深圳甲级办公楼市场前三季租金出现持续性增长。

资本市场销售量继续上升，资本值上扬。资本市场上，稳定上升的租金使投资者对办公楼物业投资价值看好，另外中小面积单位的投资购买需求旺盛，使业主纷纷提高售价。三季度甲级办公楼资本值继一季度环比回升2.7%后，继续环比攀升2.9%，约至每平方米46，200元（基于总建筑面积）。

新项目自用需求增加，整体空置率稳定。2013年将有46万新增供应竣工，其中约60%面积由业主自用。2013年总存量将达到300万平方米，新落成项目主要集中在福田区。尽管2013年新增供应将整体空置率推高，但由于企业购买新落成项目自用的需求增加，且其他租赁项目的预租率提高，今年年末空置率保持平稳。

需求上升，增加业主提高租金叫价的能力。2013年租金水平从二季度开始加速增长，预计全年全市甲级办公楼的租金增幅超过2012年。位于中心区的优质项目将继续受到青睐，全市平均租金将持续上涨。。

资本市场将继续呈现供不应求的态势。夏春毅预测，稳定上涨的租金和不断上升的投资需求将带动甲级办公楼的资本值继续上升。由于未来供应中可售项目数量稀少，中短期内二手业主将继续提高报价。另外三季度前海首三批地的地价创新高，预期未来该区新建的分拆业权办公楼项目估计将促进全市办公楼投资氛围，进一步推高售价。

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽也指出：“前海利好因素作为市场主要驱动力，预期中长期内，将加大金融业及其他第三产业的发展，我们相信这将吸引更多大型企业扩张并支撑办公楼需求稳定增长。另外，在这个内外经济前景不明朗的情况下，企业各界尤为关注宏观大环境和经济结构的具体改革方案和调控力度，预期即将举行的十八届三中全会将使经济发展方向转变，为未来中长期经济发展奠定基础，并影响内外资企业未来投资方向。整体来讲，我们认为经济结构调整以及加强第三产业发展是其改革方向，其具体改革措施将中长期内正面影响办公楼需求增长，但经济增速可能出现的短期波动性影响也会对需求带来不稳定因素。