写字楼高租金时代的策略初探

世邦魏理仕北京办公楼服务部董事 严区海 文 2013-10-12 17:14:21

世邦魏理仕数据显示：北京市写字楼租金的平均报价为：424.4元/平方米/月，平均空置率2.8% ，北京已成为中国（不含香港）租金最昂贵的写字楼市场。

通过分析，可以预测：在未来几年内，北京的写字楼租金将维持高位徘徊，不会发生大的趋势性变化。 在这样的市场环境下，的确应该认真地思考一下企业的房地产策略了。

策略一 ：由租赁改为购买（持有）。

近几年的租金上涨，让很多企业由租赁转向持有写字楼。这种策略适用的企业群主要有：国有企业、民营企业及金融类企业。应用比较突出的一个案例是：阿里巴巴集团在望京地区购买了整幢写字楼作为北京总部。

下面按照正负两个方面分析一下这种策略。

正面因素：

1.不受租金变动的影响，有效地保证企业经营成本的平稳；

2.写字楼作为固定资产，可以为业主提供更多的融资便利。

负面因素：

1.写字楼售价已经相当昂贵，选择比较少；

2.可售写字楼大部分地理位置都不在核心区，不利于员工通勤；

3.一次性现金投入太大，所以风险也比较大；

4.相对于租赁写字楼的方案，灵活性比较差。

策略二：搬入租金较低的非核心区商圈（例如北京的望京、亦庄等）。

这种策略较适用的企业群是：IT 企业、制造业、物流业等。

最近比较突出的一个案例是： 霍尼韦尔将北京总部，由燕莎区域的鹏润大厦搬到了位于酒仙桥的兆维工业园。

简单分析一下。

正面因素：

1.显著地降低了租金成本（至少超过30%）；

2.对于租赁面积较大的租户，可能获得一些在核心区无法想象的“福利”。较长的固定期限租约（超过5年 并且租金比较稳定），很低的车位租金，专属的员工餐厅，大厦命名权，楼体企业标识等。

负面因素：

1.非核心区的附属设施配备及轨道交通方面，有很多需要改善的地方；

2.地理位置的变化有可能导致大量员工的流失。

策略三：

将分散在不同办公楼的办公面积进行整合，整合后可以大幅度提高办公空间的使用效率，从而降低租赁面积而节省成本。这种策略适用的企业群为：保险公司、咨询公司。

简单分析一下这种策略的两个方面。

正面因素： 在加强企业各部门内部沟通的同时，有可能将租赁成本降下来。

负面因素： 由于较高的整合成本，因此很多情况下租金成本降低并不明显。

这个策略成功的关键因素在于：能否找到一个最适合整合的楼盘，平面布局是否能整合在一起？地理位置是否让大家都能够接受？ 整合后的办公使用效率是否可以真正提高，从而降低租赁面积？

策略四：将企业的办公面积按特性分散到不同的区域（部分保留在核心区，部分分散到非核心区）。

适用于这种策略的企业一般是制造业、IT企业、医药业等。简单分析一下。

正面因素：

1.可以非常显著的降低租金成本；

2.有机会改善办公环境；

3.满足企业不同部门的功能要求，如实验室、研发中心、呼叫中心等。

负面因素：有时候会造成企业内部沟通变得很困难。

成功实施这种策略需要注意的关键问题是：怎样让离开核心区的部分员工能够有更强的幸福感。比如：建立独立使用的员工食堂，免费班车，收费较低的停车位，专属健身房等。

策略五：可以在办公面积不增加也不搬迁的情况下，做内部平面改造，在不新租赁办公面积的情况下，可以增加员工位数量，从而相对降低成本。

适用于这种策略的企业群是：金融业、咨询业、律师事务所等，这类企业对于核心区有极强的粘附性，几乎不可能离开核心区办公。

简单分析一下正负面。

正面因素： 满足了面积增长的需求，降低了租赁成本。

负面因素：

1.增加密集度会使员工对于办公环境的满意度降低；

2.在进行平面改造时会对于正常办公有影响。

这种策略成功的关键在于：

1.最终是否能够调整出一份让各方满意的平面改造方案，并且改造预算可控。

2.施工时应该做好项目管理工作，尽量不影响员工的正常办公。